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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:假設開(kāi)發(fā)法的基本原理
假設開(kāi)發(fā)法的基本原理
假設開(kāi)發(fā)法的概念
假設開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)開(kāi)發(fā)法、預期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是預測估價(jià)對象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預測的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
假設開(kāi)發(fā)法的理論依據
假設開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本思路，用下列模擬一個(gè)典型投資者思想活動(dòng)的例子，可以較好地反映出來(lái)。
假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊可供開(kāi)發(fā)建設的土地，我將愿意以多高的價(jià)格來(lái)購買(mǎi)它?無(wú)疑，我明白購買(mǎi)該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過(guò)它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開(kāi)發(fā)商不止我一個(gè)，他們都懷有與我一樣的動(dòng)機。因此，我不能企求從這塊土地的開(kāi)發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會(huì )一無(wú)所獲。但是，我打算從這塊土地的開(kāi)發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面(此點(diǎn)是基于機會(huì )成本的考慮)。所以，我只求得到社會(huì )上同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎設施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據土地的內外條件，我知道了這塊土地在規劃許可的范圍內最適宜做何種用途、規模多大、什么檔次，例如是建商場(chǎng)，還是建寫(xiě)字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì )賣(mài)到多高的價(jià)錢(qián);為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息(我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會(huì )成本的考慮);此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費(包括購買(mǎi)土地時(shí)作為買(mǎi)方要繳納的稅費和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方要繳納的稅費)及要獲得開(kāi)發(fā)利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問(wèn)，它等于預測的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數額。
由上可以看出，假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格;假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預測得到，需要求取的是土地價(jià)格。
假設開(kāi)發(fā)法更深的理論依據，類(lèi)似于地租原理(可詳見(jiàn)本書(shū)第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余。
優(yōu)缺點(diǎn)
從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過(guò)程較為復雜;傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過(guò)程相對簡(jiǎn)單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實(shí)中可能并不完全如此，這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到以下3點(diǎn)：①后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)要預測準確;②各項收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預測準確;③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。
由于存在著(zhù)眾多的未知因素和偶然因素會(huì )使預測偏離實(shí)際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應盡量采用現金流量折現法。在難以采用現金流折現法的情況下，可以采用傳統方法。
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