2016注冊物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)備考題
不定項選擇題
1、根據下面材料回答問(wèn)題
某商品房住宅小區，建筑物總面積(即專(zhuān)用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶(hù)型，各1000套。該小區開(kāi)發(fā)商于2012年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)(簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2014年5月小區依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選出了業(yè)主委員會(huì )。由于部分業(yè)主對甲公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，業(yè)主委員會(huì )本著(zhù)少數服從多數的原則，做出了解聘甲公司的決議，但遭到一部分業(yè)主的反對。
請回答下列問(wèn)題：
該小區開(kāi)發(fā)商與甲公司簽訂的合同屬于( )。
A.臨時(shí)管理規約
B.前期物業(yè)服務(wù)合同
C.物業(yè)管理委托合同
D.物業(yè)服務(wù)合同
簡(jiǎn)答題
2、某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名保安、2名保潔員工，人事部小許制訂了招聘計劃，主要內容包括：計劃招聘人員總數和人員結構，招聘信息發(fā)布的時(shí)間、方式與范圍等。小許在網(wǎng)站上發(fā)布了招聘信息，隨后陸續有應聘者來(lái)面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過(guò)層層選拔最終確定了5名不同崗位的新員工，開(kāi)始了人職培訓。
請回答下列問(wèn)題：
11.本案例中，物業(yè)服務(wù)公司制訂的招聘計劃的內容還應包括哪些?
12.該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有哪些7
13.簡(jiǎn)述人職培訓的主要環(huán)節。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓體系如何選擇?
15.該物業(yè)服務(wù)公司對應聘者進(jìn)行初審的方法有哪些?
3、 某物業(yè)項目位于我國某沿海城市，總建筑面積達35萬(wàn)m2，屬中高層住宅物業(yè)，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個(gè)小區的建設申報了國家安居示范工程小區，是該市重點(diǎn)工程之一，備受當地居民和政府的關(guān)注。建設單位為把這個(gè)項目建設經(jīng)營(yíng)好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。
請回答下列問(wèn)題：
18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內容包括哪些?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的內容是什么?
4、A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責B寫(xiě)字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領(lǐng)導要來(lái)公司視察，協(xié)商在B寫(xiě)字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語(yǔ)。趙主管本著(zhù)“客戶(hù)至上”的服務(wù)精神，答應了李小姐的要求。
請回答下列問(wèn)題：
11.趙主管的做法是否妥當?說(shuō)明理由。
12.如何避免此類(lèi)事件的發(fā)生?
13.假如你是趙主管，請說(shuō)明與客戶(hù)溝通的注意事項有哪些。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與客戶(hù)的溝通方法有哪些?
15.A物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內容有哪些?
5、某物業(yè)服務(wù)公司負責對某一小區進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，一直受到業(yè)主的好評。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區內的環(huán)境問(wèn)題，主要在以下幾個(gè)方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲(chóng)害比較嚴重。(3)小區垃圾處理不及時(shí)
1、園林植物病蟲(chóng)害防治的方法( )。
A.通過(guò)栽培技術(shù)防治
B.通過(guò)檢疫防治
C.通過(guò)物理及機械法防治
D.通過(guò)移植的方法防治
2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進(jìn)行防治
3、以下屬于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)垃圾的是( )。
A.工程改造產(chǎn)生的廢棄物
B.生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料
C.餐飲類(lèi)廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
6、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)職工在進(jìn)行清潔外墻的施工過(guò)程中，一員工爬梯作業(yè)時(shí)，由于未站穩，不幸墜落下來(lái)，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業(yè)清潔衛生的管理模式大致可分為( )兩大類(lèi)。
A、外包管理及自行作業(yè)
B、戶(hù)內有償清潔及公區日常保潔
C、垃圾分類(lèi)收集及統一存放管理
D、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
2、 清潔衛生服務(wù)人員在從事高處作業(yè)時(shí)該注意哪些事項?
7、某項目可收費總建筑面積為10萬(wàn)平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用總計120萬(wàn)元。
問(wèn)題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業(yè)酬金比例為10%，計算該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準。
2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬(wàn)元，計算該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準。
8、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來(lái)水主管道老化，發(fā)生大范圍漏水，危機房屋安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì )提出列支住宅專(zhuān)項維修資金。
問(wèn)題：
1、在本案例，住宅專(zhuān)項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡(jiǎn)要介紹互轉業(yè)主大會(huì )管理前住宅專(zhuān)項維修資金使用的基本程序。
9、某超高層辦公樓產(chǎn)權屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調制冷，運行時(shí)間為每年5月1日至9月30日�？照{能源費按每月每平方米實(shí)行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節能服務(wù)公司來(lái)本大廈調研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節能管理。方案主要內容如下：
方案主要內容
由節能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗室論證成功的創(chuàng )新技術(shù)改造空調設備(主要是主機及其配套設備)：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天(若出現改造工程逾期情況，節能服務(wù)公司將提前10天告知);預計改造后空調節能率可達30%，節省的能源費用按8：2的比例在節能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。
問(wèn)題：
1、根據上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
2、若實(shí)施節能改造，被更換拆除的設備設施處置權歸誰(shuí)所有?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節能改造方案。但在合同期滿(mǎn)后，節省的能源費用應歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
10、某物業(yè)項目處于施工建設階段，為促進(jìn)銷(xiāo)售，建設單位擬通過(guò)公開(kāi)招投標聘請專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢(xún)服務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)壓低物業(yè)服務(wù)費和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業(yè)管理用房的設置與要求;物管服務(wù)收費標準及方法的確定;相關(guān)技術(shù)資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進(jìn)與現場(chǎng)施工跟蹤等。
問(wèn)題：
1、根據本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。
3、根據該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風(fēng)險。
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