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物業(yè)管理師要點(diǎn)：商品房銷(xiāo)售爭議的解決規則
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商品房銷(xiāo)售爭議的解決規則
(一)商品房銷(xiāo)售面積爭議
按套或單元計價(jià)的現售房屋，當事人對現售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套或單元計價(jià)的預售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價(jià)款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
(二)商品房銷(xiāo)售中的設計變更爭議
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定：經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。
買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未作書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。其中，規劃設計變更造成面積差異和房?jì)r(jià)款的變更，當事人不解除合同的，雙方應當簽署補充協(xié)議。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
(三)商品房銷(xiāo)售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭議
1.房屋交付時(shí)間
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)告知買(mǎi)受人。
2.房屋交付質(zhì)量與保修責任
銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔責任。用戶(hù)驗收后自行添置、改動(dòng)的設施、設備，由用戶(hù)自行承擔維修責任。
3.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，應在住宅交付用戶(hù)的同時(shí)提供給用戶(hù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》�！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購買(mǎi)者購買(mǎi)的套(幢)發(fā)放，每套(幢)住宅均應附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當包括以下內容：
(1)工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的質(zhì)量等級;
(2)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;
(3)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期
1)屋面防水3年;
2)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;
3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;
4)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;
5)門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;
6)管道堵塞2個(gè)月;
7)供熱、供冷系統和設備1個(gè)采暖期或供冷期;
8)衛生潔具1年;
9)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;
10)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。
(4)用戶(hù)報修的單位，答復和處理的時(shí)限
住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(cháng)上述規定的保修期，但不得不應低于上述規定的保修期限。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標準等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
(1)開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;
(2)結構類(lèi)型;
(3)裝修、裝飾注意事項;
(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明;
(5)有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項;
(6)門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項;
(7)配電負荷;
(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明;
(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對住戶(hù)合理使用住宅應有提示。因用戶(hù)使用不當或擅自改動(dòng)結構、設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔保修責任;因住戶(hù)使用不當或擅自改動(dòng)結構，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶(hù)損失，由責任人承擔相應責任。
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