2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》基礎試題

　�。ㄒ唬�2005年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙機構)對被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙公司)承包施工。 該區私營(yíng)企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價(jià)格預購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過(guò)竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。

　　1.該項目土地使用權出讓合同由( )與甲公司簽訂。

　　A.該市人民政府土地管理部門(mén)

　　B.該區人民政府土地管理部門(mén)

　　C.該區人民政府

　　D.該市人民政府

　　答案：B

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規定，土地使用權出讓?zhuān)瑧�當簽訂�?shū)面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

　　2.甲公司應向土地管理部門(mén)繳納( )。

　　A.土地補償費

　　B.土地使用權出讓金

　　C.土地閑置費

　　D.房屋拆遷安置費

　　答案：B

　　解析：國有土地使用權出讓?zhuān)�是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　3.乙機構確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應遵循的原則為( )。

　　A.由城市房產(chǎn)管理部門(mén)認定

　　B.由城市規劃行政主管部門(mén)認定

　　C.一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準

　　D.由乙機構根據經(jīng)驗確定

　　答案：C

　　解析：對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　4.下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為( )。

　　A.李某申請行政裁決，應提交被拆遷房屋的權屬證明

　　B.李某對行政裁決不服，可依法申請行政復議

　　C.因李某提出新的需要查認的事實(shí)，房屋拆遷管理部門(mén)中止裁決，中止時(shí)間計入裁決時(shí)限

　　D.李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴

　　答案：ABD

　　解析：中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時(shí)間不計入裁決時(shí)限。

　　5.甲公司實(shí)施該項目的項目資本金不得少于( )萬(wàn)元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　答案：C

　　解析：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀(guān)調控，調整和優(yōu)化經(jīng)濟結構，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬(wàn)元×35%=2100萬(wàn)元。

　　6.該項目的工程竣工驗收工作由( )負責組織實(shí)施。

　　A.該區人民政府建設行政主管部門(mén)

　　B.該市工程質(zhì)量監督機構

　　C.甲公司

　　D.丙公司

　　答案：C

　　解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實(shí)施�？h級以上地方人民政府建設行政主管部門(mén)應當委托工程質(zhì)量監督機構對工程竣工驗收實(shí)施監督。

　　7.在辦理商品房預購手續時(shí)，王某( )。

　　A.可以申請住房公積金貸款

　　B.可以在商品房預售合同中約定所購房屋面積誤差為5%

　　C.應將商品房預售合同分別報房產(chǎn)和土地管理部門(mén)登記備案

　　D.應當辦理預購商品房抵押登記

　　答案：AD

　　解析：建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設部令第88號)規定，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款。面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。

　　8.王某購買(mǎi)的住宅的產(chǎn)權登記面積為( )。

　　A.套內建筑面積+分攤的共有建筑面積

　　B.套內房屋使用面積+分攤的共有建筑面積

　　C.套內建筑面積+套內陽(yáng)臺面積+分攤的共有建筑面積

　　D.套內房屋使用面積牛套內墻體面積+套內陽(yáng)臺建筑面積+分攤的共有建筑面積

　　答案：AD

　　解析：房屋產(chǎn)權登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權屬證書(shū)上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。

　　9.王某轉讓該住宅時(shí)隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護建設稅為( )元。

　　A.100

　　B.140

　　C.1100

　　D.1540

　　答案：D

　　解析：城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費稅、營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱(chēng)“三稅”)稅額為計稅依據。城建稅實(shí)行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的，稅率為7%;在縣城、建制鎮的，稅率為5%;不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價(jià)格預購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。根據納稅人所在地在城市市區的，稅率為7%，440000元×5%×7%=1540元。

　�。ǘ�）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)擬通過(guò)競標取得一項目土地使用權進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、項目融資、營(yíng)銷(xiāo)計劃、以及投標報價(jià)等內容的咨詢(xún)報告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據利益分享和風(fēng)險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢(xún)服務(wù)和代理銷(xiāo)售的進(jìn)度支付。

　　10.乙公司通過(guò)市場(chǎng)分析、制定項目融資方案和營(yíng)銷(xiāo)計劃，并按經(jīng)濟學(xué)中的零利潤原則確定土地使用權投標報價(jià)，此地價(jià)為甲公司預期( )。

　　A.能保本而接受的最高地價(jià)

　　B.能保本而接受的最低地價(jià)

　　C.能取得正常利潤而接受的最高地價(jià)

　　D.能取得正常利潤而接受的最低地價(jià)

　　答案：D

　　解析：當商品的銷(xiāo)售收入正好能補償經(jīng)濟成本時(shí)，廠(chǎng)商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價(jià)應是甲公司的最大希望。

　　11.目前國家針對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱采取了若干宏觀(guān)調控政策，其中屬于財政政策的為( )。

　　A.增加稅收

　　B.提高存貸款利率

　　C.調整土地供給結構

　　D.減少公共工程開(kāi)支

　　答案：AD

　　解析：財政政策，是指國家為實(shí)現宏觀(guān)經(jīng)濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進(jìn)行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內容包括政府支出(政府購買(mǎi)、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收。

　　12.該地塊招標文件中明確規定，項目總建筑面積中應當有70%以上用于建造90㎡以下的住房，則該指標為統計指標中的( )。

　　A.結構相對指標

　　B.強度相對指標

　　C.比較相對指標

　　D.比例相對指標

　　答案：A

　　解析：結構相對指標又稱(chēng)比重指標，是指現象總體經(jīng)過(guò)分組后由各組有關(guān)數值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為：結構相對指標(%)=(總體內某部分或組的數值/總體總數值)×100%。

　　13.甲公司預期獲得的房屋銷(xiāo)售款項實(shí)現時(shí)，將在現金流量表中列入( )。

　　A.貨幣資金的期末余額

　　B.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量

　　C.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量

　　D.籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量

　　答案：C

　　解析：現金流量表中，收回投資所收到的現金應包含在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量中

　　14.乙公司在開(kāi)始市場(chǎng)分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規劃中用地控制指標的為( )。

　　A.綠地率

　　B.容積率

　　C.建筑密度

　　D.住宅和商業(yè)用地的面積

　　答案：ABC

　　解析：控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項： (1)用地控制指標。包括用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環(huán)境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態(tài)控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線(xiàn)距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。 (4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車(chē)位。 (5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設計要求。 (6)配套設施體系。包括生活服務(wù)設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。

　　15.下列關(guān)于雙方達成協(xié)議的表述中，正確的是( )。

　　A.雙方達成的是一種單務(wù)合同

　　B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢(xún)報告

　　C.甲公司是乙公司的被代理人

　　D.甲公司開(kāi)始支付的款項是一種定金

　　答案：BC

　　解析：雙務(wù)合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務(wù)的合同，如買(mǎi)賣(mài)、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務(wù)合同。定金與預付款的區別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時(shí)預付款要充抵價(jià)款，合同不履行時(shí)預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問(wèn)題，無(wú)論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。

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