2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析預測題
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問(wèn)答題
一、某正常生產(chǎn)的工廠(chǎng)位于某城市市區，距市中心直線(xiàn)距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠(chǎng)已取得了國有土地使用權證和房屋所有權證�，F規劃部門(mén)己將該區域規劃為居住區，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機構預測開(kāi)發(fā)效益。
請問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機構應搜集哪些資料?
【正確答案】：1.現狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區位和權益)資料;
2.規劃部門(mén)批準的規劃設計條件或詳細規劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標);
3.該地區居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現金流)資料;
4.該地區居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);
5.相關(guān)稅費：
6.貸款利率;
7.該地區類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤水平;
8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;
9.市政配套費用和土地開(kāi)發(fā)費用;
10.該地區土地出讓金(地價(jià))的規定和標準。
注：多答合理的可給分。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目存貸款比率的表述式是什么?
【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動(dòng)資金貸款)/企業(yè)存款×100%。
三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應包含哪些內容?
【正確答案】：房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應包括以下內容：
1.項目總論;2.項目概況;3.項目投資環(huán)境分析;4.項目區域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析;6.項目市場(chǎng)定位;7.項目規劃與建筑方案;8.項目開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項目經(jīng)濟效益分析;11.項目風(fēng)險分析;12.項目社會(huì )效益和影響分析;13.項目可行性研究結論與建議。
四、張某擬購買(mǎi)李某擁有產(chǎn)權的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿(mǎn)尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問(wèn)題：
1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現階段租約將對張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?
2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現有租約將對張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?
3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì )由張某所確定的買(mǎi)入價(jià)決定?為什么?
【正確答案】：1.應將現有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對比較，若現有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現有租約有助于提高該住宅的買(mǎi)入價(jià);若現有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現有租約將會(huì )使該住宅的買(mǎi)入價(jià)趨低。
2.顯然有影響，現有租約將會(huì )使該住宅的買(mǎi)入價(jià)下降。
3.該住宅的最終成交價(jià)格應以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
案例分析一：
某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )
A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過(guò)下列途徑( )。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續
D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價(jià)格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4.該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格
C.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值
D.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
標準答案：A,D,B,C
解析：
1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產(chǎn)變更手續，因此最佳答案選D�？荚囉脮�(shū)
3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應扣除預計處分所得價(jià)款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。
4.保險估價(jià)只計算房屋價(jià)值，不計算土地價(jià)值。
案例分析二：
某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓�，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價(jià)機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.政府規劃管理部門(mén)
C.政府土地管理部門(mén)
D.上級總公司
2.評估時(shí)依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.資產(chǎn)管理部門(mén)
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時(shí)，估價(jià)對象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規劃部門(mén)批準，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例分析三：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購買(mǎi)了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營(yíng)不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫(xiě)出評估該住宅轉讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
標準答案：
1.用市場(chǎng)法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產(chǎn)權售價(jià)。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權的售價(jià)減去需繼續向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價(jià)。
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