房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精準預測題
“路行之而成”，路是人走出來(lái)的;進(jìn)步也是人們用行動(dòng)爭取得來(lái)的。應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)小編為大家提供了房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精準預測題，希望對大家有所幫助。
測算1998年6月18日的房地產(chǎn)價(jià)格
根據××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員對××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢(xún)和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷(xiāo)公寓的銷(xiāo)售市場(chǎng)變化不大，1998年類(lèi)似房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，仍采用1997年4月25It的房地產(chǎn)價(jià)格：
房地產(chǎn)單價(jià)=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)
房地產(chǎn)總價(jià)=1495X1084.4—1621178(美元)=162.12(萬(wàn)美元)
根據××物業(yè)管理公司向評估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷(xiāo)售合同，經(jīng)過(guò)××市房管部門(mén)有關(guān)人員的確認，認為該合同能夠客觀(guān)反映當時(shí)的市場(chǎng)狀況，特摘錄見(jiàn)表4。
表4銷(xiāo)售合同摘錄表
|
購房日期（年.月.日） |
單 元 |
面積（㎡） |
成交單價(jià)（美元/㎡） |
成交金額（美元） |
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1996.8.20 |
B-10-A |
157.96 |
1808.7 |
254111 |
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1997 12.4 |
A-17-D |
86.34 |
1527.31 |
131868 |
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1998.5.29 |
B-23-D |
86.34 |
1320.36 |
114000 |
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1998.11.25 |
A-18-C |
135.55 |
1581.14 |
214323 |
雖然不同樓層、不同朝向、不同戶(hù)型的房屋售價(jià)不同，但從上述交易案例可以看出，估價(jià)對象1997年4月25日和1998年6月18目的評估結果能夠基本反映××大廈的正常銷(xiāo)售水平。
(三)測算2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格
自1999年中期至今，隨著(zhù)××市高檔住宅小區的興起，人們的居住觀(guān)念逐漸朝著(zhù)小區化、規�；姆矫姘l(fā)展，類(lèi)似××大廈這樣與寫(xiě)字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷(xiāo)公寓市場(chǎng)處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。根據有關(guān)部門(mén)所掌握的情況，1999～2001年該類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商報價(jià)已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類(lèi)物業(yè)無(wú)法啟動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)相比略顯活躍，雖然租金價(jià)格較低，但類(lèi)似估價(jià)對象的房地產(chǎn)實(shí)際成交租金比較透明，所以采用收益法測算其市場(chǎng)價(jià)格能客觀(guān)真實(shí)反映該項目的經(jīng)營(yíng)運作情況和現時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。
收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入。與估價(jià)對象在同一區域內類(lèi)似項目租金在2～3元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)，目前
該區域內的公寓供應量較大，市場(chǎng)的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過(guò)對硬件、軟件等影響市場(chǎng)租金的因素比較，估價(jià)對象的市場(chǎng)租金定位在2.5元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)時(shí)將具有較強的市場(chǎng)競爭力，估價(jià)對象總建筑面積為1084.4㎡，則估價(jià)對象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515(元)
(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%計算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)
2.年客觀(guān)運營(yíng)費用
(1)房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12%計算：
752031×12%=902414(元)
(2)營(yíng)業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5%計算：
752031×5.5%=41362(元)
(3)物業(yè)維修費用。根據目前物業(yè)維修費的統計資料，維修費約占年有效租金收入的3.0%，則物業(yè)維修費為：
752031×3.0%=22561(元)
(4)物業(yè)管理費。包括正常使用下的能源費、清潔費以及員工工資、福利等費用，按年有效租金收入的8%計算：
752031×8%=60162(元)
(5)租賃代理費。由于該類(lèi)物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負責對外出租，因此應向物業(yè)管理公司支付一個(gè)月的租金毛收入作為租賃代理費。雖然不同房屋的租期長(cháng)短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費有所不同，本報告假設年租賃代理費按一個(gè)月(30天)租金毛收入計算：
2.5×30×1084.4=81330(元)
(6)保險費。保險費是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據目前財產(chǎn)保險費率的標準，取估價(jià)對象所在區域內類(lèi)似項目的平均市場(chǎng)售價(jià)的0.3%。該區域公寓平均市場(chǎng)售價(jià)取7000元/㎡，估價(jià)對象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險費為：
7000×1084.4×0.3%=22772(元)
(7)年客觀(guān)運營(yíng)成本。年客觀(guān)運營(yíng)成本=房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅+物業(yè)維修費+物業(yè)管理費+租賃代理費+保險費=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)
3.年凈收益
年凈收益=年有效租金收入-年客觀(guān)運營(yíng)成本=752031—318431=433600(元)
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。
請問(wèn)：
1.針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理?
(1)估價(jià)程序上應特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報告中作出相應說(shuō)明。
2)估價(jià)機構應將分戶(hù)初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明。
3)公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構將整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)報告。
(2)房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估機構確定。
(3)價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。
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