2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測試題
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一、問(wèn)答題
(一)某一委估房地產(chǎn)，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營(yíng)業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現產(chǎn)權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調查該地區房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。
1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線(xiàn)是什么?
2.應該搜集哪些估價(jià)資料?
(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格�，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問(wèn)：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?
(三)某飲料廠(chǎng)位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠(chǎng)將遷往城鄉結合部重新建廠(chǎng)，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價(jià)值，后運用成本法評估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認為這樣做合適嗎?為什么?
二、單項選擇題
(一)預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上減少2萬(wàn)元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為( )萬(wàn)元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上減少2萬(wàn)元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結束前后整數年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為( )萬(wàn)元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價(jià)一般不需求取( )。
A.報酬率
B.可比系數
C.資本化率
D.收益乘數
(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區類(lèi)似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數為100)。
8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價(jià)格指數編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話(huà)，則為( )。
A.環(huán)比價(jià)格指數
B.定基價(jià)格指數
C.價(jià)格變動(dòng)指數
D.價(jià)格調整指數
一、問(wèn)答題
(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線(xiàn)可采用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評估。
(1)收益法：
�、儆嬎阍摲康禺a(chǎn)在租賃期內的凈收益，并折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來(lái)凈收益折現值相加，得出委估房地產(chǎn)的現時(shí)價(jià)值。
(2)市場(chǎng)法：
由于該地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)交易活躍、買(mǎi)賣(mài)和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場(chǎng)法來(lái)估算。
�、偌僭O委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評估出該房地產(chǎn)完全權利下的價(jià)值;
�、诩僭O委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問(wèn)期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內的市場(chǎng)凈收益現值;
�、鄹鶕赓U協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內的凈收益，并折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內已確定的凈收益值;
�、馨逊康禺a(chǎn)完全權利的價(jià)值減去租賃期內的市場(chǎng)凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產(chǎn)的現時(shí)價(jià)值。
2.應搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解該類(lèi)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃的實(shí)例資料，對估價(jià)對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內涵。
(二)根據題意需評估一宗出租經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格，應該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)(即350萬(wàn)元/年)。因為題中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營(yíng)規模不同，其規模與估價(jià)對象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營(yíng)項目是什么未知，所謂類(lèi)似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類(lèi)，僅差一步之遙，人流量就會(huì )相差甚遠。綜上所述，所以不能簡(jiǎn)單地就將年凈收益為350萬(wàn)元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當的。
2.按照題意，是采用市場(chǎng)法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應根據每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區位、權益、實(shí)物狀況)調整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的比準價(jià)格。
(三)不正確.因為估價(jià)對象現實(shí)用途雖是工業(yè).但估價(jià)用途應是商業(yè).技術(shù)路線(xiàn)應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
二、單項選擇題
(一)1.C2.C 3.A
(二)4.D5.A6.C 7.B
(三)8.D9.B
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