2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析真題模擬題
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黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產(chǎn)權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產(chǎn)，要求評估其現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當地無(wú)類(lèi)似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據正確)，估值40萬(wàn)元。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。請問(wèn)：這樣確定估價(jià)結論是否正確?為什么?
標準答案：
這樣確定估價(jià)結論不正確。因為：
1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應按住宅用途估價(jià)(因為50萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價(jià)格為其合法價(jià)格。
2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因為估價(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。
趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿(mǎn)意，拆除了部分原裝修設施，并重新進(jìn)行了裝修，花費了40萬(wàn)元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機構進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，趙某希望評估價(jià)值為2006年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用，即170萬(wàn)元，現估價(jià)人員掌握的資料有：
1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預售許可證復印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。
請問(wèn)：
1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?
3.可否按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
標準答案：
1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機構應按照獨立、客觀(guān)、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會(huì )破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應按別墅裝修后的社會(huì )平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
對某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料見(jiàn)表1，并用收益法評估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。
| 名稱(chēng) | 數值 | 名稱(chēng) | 數值 |
| 總建筑面積 | 25000㎡ | 房屋重置價(jià)格 | 2000元/㎡ |
| 可出租建筑面積 | 22000㎡ | 房屋耐用年限 | 50年 |
| 設備用房建筑面 | 2500㎡ | 房屋維修費率（年） | 房屋重置價(jià)格的2% |
| 管理用房建筑面積 | 500㎡ | 月物業(yè)管理費 | 5元/㎡ |
| 營(yíng)業(yè)稅及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
| 接租金收入計的房產(chǎn)稅率 | 12% | 年報酬率 | 5% |
| 平均正�？罩寐� | 10% | 管理費用率（含保險費、租賃費用） | 租金的3% |
| 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） | 50元/㎡ | —— | —— |
估價(jià)測算如下(節選)：
(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
(二)年運營(yíng)費用1.年維修費用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年營(yíng)業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年運營(yíng)費用小計
年運營(yíng)費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估價(jià)結果估價(jià)結果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案：
(1)年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費不應計算。應為;
22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理費用計算錯誤，不應計人管理用房租金損失。應為：
年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加應為：11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年運營(yíng)費用應為三項之和：
年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估價(jià)結果計算時(shí)收益年限取值錯誤，應取45年，即：
估價(jià)結果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬(wàn)元
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