房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理訓練題
1、根據財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為( )等四個(gè)層次。
A.經(jīng)營(yíng)利潤
B.利潤總額
C.稅后利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
2、以下說(shuō)法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運營(yíng)費用
C.稅前現金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息
D.稅后現金流=稅前現金流-大修基金一所得稅
E.稅前現金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。
3、新設項目法人融資形式的特點(diǎn)有( )。
A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構成
B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風(fēng)險
C.從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來(lái)考察償債能力
D.從既有法人的財務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力
E.擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見(jiàn)教材P324，新設項目法人融資形式的特點(diǎn)是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風(fēng)險;從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來(lái)考察償債能力。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報告
C.工程質(zhì)量保修書(shū)
D.住宅使用說(shuō)明書(shū)
E.竣工驗收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時(shí)需要提交的資料。參見(jiàn)教材P93。
5、在不確定性情況下，估計未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說(shuō)法正確的有( )。
A.貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)50%
B.貸款期限最長(cháng)不超過(guò)10年
C.貸款期限最長(cháng)不超過(guò)20年
D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款
E.僅對已經(jīng)通過(guò)竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P307，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(cháng)不超過(guò)10年。所以AC選項不正確。
7、下面哪項不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類(lèi)( )。
A.權益型
B.綜合型
C.增長(cháng)型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規模的說(shuō)法，正確的有( )。
A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)
B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)
C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場(chǎng)最大，滲透市場(chǎng)最小。潛在市場(chǎng)是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場(chǎng)是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場(chǎng)是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務(wù)市場(chǎng)，也稱(chēng)目標市場(chǎng)，是開(kāi)發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。(整個(gè)市場(chǎng)>)潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)(>滲透市場(chǎng))。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購買(mǎi)了某種產(chǎn)品的消費者的集合。參見(jiàn)教材P112～113。
9、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有( )。
A.土地出讓價(jià)款
B.土地購置稅費
C.基礎設施建設費
D.水文地質(zhì)勘測費
E.土地開(kāi)發(fā)工程費
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬于房屋開(kāi)發(fā)費。D屬于勘察設計和前期工程費。E屬于看產(chǎn)設計和前期工程費。參見(jiàn)教材P257-259。
10、可行性研究的結論主要是說(shuō)明項目的財務(wù)評價(jià)結果，表明項目( )。
A.是否有足夠的資金來(lái)源
B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)
C.是否具有較理想的財務(wù)內部收益率
D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風(fēng)險能力
E.項目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P282，可行性研究的結論，主要是說(shuō)明項目的財務(wù)評價(jià)結果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。
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