2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》模擬真題及答案
案例一：
某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝�，F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問(wèn)題：
請說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線(xiàn)，以及確定評估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。
【參考答案】：
1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。
2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
案例二：
某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量?jì)?yōu)，目前保養維護較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話(huà)、空調插孔、小區設有專(zhuān)門(mén)的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有�，F已被司法機關(guān)扣押。
問(wèn)題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?
2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
【參考答案】：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。
2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營(yíng)費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。
案例三：
某監理單位受業(yè)主委托，全權對一寫(xiě)字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設監理，并按GP—95—0202簽訂了監理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時(shí)，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過(guò)邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問(wèn)題:
項目總監理工程師為了滿(mǎn)足業(yè)主的要求，擬訂了監理規劃編寫(xiě)提綱如下：
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監理合同內容;
c、確定監理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關(guān)，按設計和施工兩部分編寫(xiě)規劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫(xiě)規劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?
【參考答案】:
�、� e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫(xiě)。
�、� 因為業(yè)主沒(méi)有委托設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監理規劃中寫(xiě)。
�、� f 不妥，不需要分階段編寫(xiě)規劃。
�、� 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。
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