2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》測試題
1、某類(lèi)房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類(lèi)房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：B
解析:逐年上漲額的平均數
d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，
1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米
2、在凈收益每年不變且持續無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A.等于報酬率
B.大于報酬率
C.小于報酬率
D.無(wú)法知道
答案：A
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
3、購買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
4、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有( )
A.利息率
B.折現率
C.內部收益率
D.空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。
5、基本完好房的成新率為( )
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
6、直線(xiàn)趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
B、常數
C、價(jià)格變動(dòng)率
D、時(shí)間
答案：D
7、在市場(chǎng)法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區位狀況
C、實(shí)物狀況
D、年限狀況
答案：A
8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線(xiàn)價(jià)為2000元/平方米，后街路線(xiàn)價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
9、有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀(guān)收益
B、市場(chǎng)比較法
C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益
D、無(wú)法估算
答案：A
解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀(guān)收益來(lái)估算收益價(jià)格。
10、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結果有相當的差異，其最終估價(jià)結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話(huà)，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
11、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。
12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A.收益能夠量化
B.風(fēng)險能夠量化
C.收益或風(fēng)險其一可以量化
D.收益和風(fēng)險均能量化
答案：D
解析：通過(guò)收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價(jià)格。
13、投資利潤率的計算公式是( )
A.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用)
B.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費用)
D.開(kāi)發(fā)利潤/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷(xiāo)售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
14、在新開(kāi)發(fā)區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價(jià)格是( )
A.2500萬(wàn)元
B.3500萬(wàn)元
C.3600萬(wàn)元
D.3000萬(wàn)元
答案：C
15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
16.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應以( )為前提進(jìn)行。
A.最高最佳使用原則
B.公平原則
C.估價(jià)對象的合法權益
D.替代原則
答案：C
17.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規模
B.最佳約度
C.最佳規模和最佳約度
D.最佳用途
答案：C
18.( )是評估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對象的價(jià)格，因此，在估價(jià)時(shí)是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前的還是之后的，就應根據它不確定。
A，估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)區位
D.估價(jià)權益
19.某宗房地產(chǎn),建筑層數5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價(jià)為100元/平方米,則其土地單價(jià)為( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
20.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元,其中土地價(jià)值30萬(wàn)元,通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元,若投火災保險,則其投保價(jià)值應為( )萬(wàn)元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70萬(wàn)元
21.對于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
B.在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續時(shí)間
C.由建筑結構、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時(shí)間
D.剩余經(jīng)濟壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
答案： B
22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費30萬(wàn)元，維修費、，保險費、管理費等50萬(wàn)元，水電供暖費等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為( )萬(wàn)元。
A.245
B.275
C.315
D.345
答案 D
23、 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案 D
24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費用在開(kāi)發(fā)期內均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%，銷(xiāo)售稅費為銷(xiāo)售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
25、某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費用、銷(xiāo)售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是( )元/㎡
A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77
答案：C
26 、某寫(xiě)字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓的平均出租率為 90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫(xiě)字樓可升值為( )萬(wàn)元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
答案：D
27 、在假設開(kāi)發(fā)法的現金流量折現中，估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間一般是( )。
A.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間
B.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間
C.開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間
D.開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間
答案：B
28、現評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續建費用為( )元/㎡。
A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76
答案：B
29、直線(xiàn)趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由( )決定的。
A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料
B.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料
C.房地產(chǎn)的現實(shí)價(jià)格資料
D.估價(jià)師選取的現時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料
答案：A
30、某類(lèi)商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格為( )元/㎡。
A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00
答案：C
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