銀行從業(yè)資格個(gè)人貸款考點(diǎn)：個(gè)人住房貸款
個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買(mǎi)自用普通住房的貸款。接下來(lái)小編為大家精心準備了銀行從業(yè)資格個(gè)人貸款考點(diǎn)：個(gè)人住房貸款，想了解更多相關(guān)內容請密切留意我們應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
第一節 個(gè)人住房貸款基礎知識
一、個(gè)人住房貸款的概念和分類(lèi)
個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買(mǎi)自用普通住房的貸款。
(1)按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。
(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉讓貸款。
�、傩陆ǚ總�(gè)人住房貸款。俗稱(chēng)個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級市場(chǎng)上購買(mǎi)住房的貸款。
�、趥�(gè)人再交易住房貸款。俗稱(chēng)個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購買(mǎi)在住房二級市場(chǎng)上合法交易的各類(lèi)型個(gè)人住房的貸款。
�、蹅�(gè)人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個(gè)人住房貸款的客戶(hù)出售用該貸款購買(mǎi)的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購買(mǎi)該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。
二、個(gè)人住房貸款的特征本文
個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：
(1)貸款金額大、期限長(cháng)
個(gè)人住房貸款相對其他個(gè)人貸款而言金額較大，期限也較長(cháng)，通常為10-20年，最長(cháng)可達30年，絕大多數采取分期付款的方式。
(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系
在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產(chǎn)的占有。
(3)風(fēng)險因素類(lèi)似，風(fēng)險具有系統性特點(diǎn)
除了客戶(hù)還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩定性和規范性對個(gè)人住房貸款風(fēng)險的影響也較大。
三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程
個(gè)人住房貸款在各國個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開(kāi)辦、規模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國內個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開(kāi)放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房?jì)π钽y行，開(kāi)始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個(gè)人住房貸款余額已達到2.95萬(wàn)億元，比1997年年底增長(cháng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%�！∷�、個(gè)人住房貸款的要素
(1)貸款對象
個(gè)人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿(mǎn)足貸款銀行的其他要求，例如：
�、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;
�、谟蟹�定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;
�、塾泻戏ㄓ行У馁徺I(mǎi)(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;
�、苡匈J款銀行認可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;
�、葙J款銀行規定的其他條件。
(2)貸款利率
個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價(jià)規則。
實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。
(3)貸款期限
個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實(shí)際情況合理確定，最長(cháng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過(guò)長(cháng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
(4)還款方式
個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。
(5)擔保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔保方式。
在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據實(shí)際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質(zhì)押權利、保證人發(fā)生變更的，應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。
(6)貸款額度
個(gè)人住房貸款中，對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房?jì)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數量來(lái)確定;對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買(mǎi)住房又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險的角度，個(gè)人 住房貸款的首付比例應隨購買(mǎi)住房套數的增加而提高。
中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調整為20%。金融機構對客戶(hù)的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區別確定。對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。
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