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商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的懲罰性賠償
在法院民事審判中，涉及房地產(chǎn)糾紛的案件非凡是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件不僅案件的件數增加較快，而且也呈現了較高的增長(cháng)率，而中華人民共和國最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)“司法解釋”)，該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理之中來(lái)，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規定。對出賣(mài)人嚴重違反老實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定“可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”。
該懲罰性賠償的規定為人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同及保護購房人的合法權益提供了有力的保障，下面筆者對懲罰性賠償的一些具體情況條件簡(jiǎn)要進(jìn)行闡述。
一、適用懲罰性賠償的具體情形。根據《解釋》的規定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
(三)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證實(shí)的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證實(shí);
(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(五)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。
二、懲罰性賠償的條件通過(guò)以上規定的情形，還可以得出以懲罰性原則適用需滿(mǎn)足以下的條件：
(一)只有商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”�！端痉ń忉尅愤m用于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，其并不當然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買(mǎi)賣(mài)糾紛。
(二)只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。
根據合同法的規定，以及目前我國的司法實(shí)踐，構成違約責任必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：
第一，行為，也就是一方當事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構成違約責任的客觀(guān)條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當事人之間已經(jīng)存在著(zhù)合同關(guān)系。假如合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。
第二，過(guò)錯，即違約一方當事人主觀(guān)上有過(guò)錯，這也是違約責任的主觀(guān)要件。當事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當事人不能承擔違約責任。只有因違約當事人的原因造成違約責任。因此，違約當事人要承擔違約責任，主觀(guān)上必須要有過(guò)錯。而在雙方過(guò)錯的情況下，過(guò)錯的大小是其承擔違約責任大小的依據。
第三，損害事實(shí)，損害事實(shí)指當事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權利角度考慮，只要有違約行為，合同債權人的權利就無(wú)法實(shí)現或不能全部實(shí)現，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害的大小;而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當事人所受到的實(shí)際損害。
第四，因果關(guān)系，即違約行為和損害結果之間存在著(zhù)因果關(guān)系。違約當事人承擔的賠償責任，只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當事人的其他損失，違約人自然沒(méi)有賠償的義務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人應賠償。在此之外，應該注重的是惡意違約的規定，而《司法解釋》上述二種情形的規定則是規定的惡意違約的具體規定。后三種屬于“欺詐行為”。欺詐，一般是指以使他人發(fā)生錯誤為目的的故意行為。在欺詐中，為了使他人了生錯誤，一般要作所謂不正確說(shuō)明和陳述，它主要指的是一方當事人在訂立合同之前，為了吸引對方訂立合同而對重要事實(shí)所作的一種不真實(shí)的陳述，從而使對方產(chǎn)生誤解并遭受損害的行為。它主要分為兩種類(lèi)型：一種叫做非故意的不正確說(shuō)明，假如作出不正確說(shuō)明的人是出于老實(shí)地相信真有其事而作的，那就屬于非故意的不正確說(shuō)明;一種叫做欺騙性的不正確說(shuō)明。欺詐應被告稱(chēng)為“欺騙性的不正確說(shuō)明”。假如作出不正確說(shuō)明的人并非出于老實(shí)地相信有其事而作，則屬于欺騙性的不正確說(shuō)明。高院司法解釋所說(shuō)明的后三種情形則指的是欺騙性的不正確的說(shuō)明，也就是欺詐�！端痉ń忉尅分兄该鞯暮笕N情形與《消法》第四十九條的規定有相似之處，但卻是不同的。
首先，《消法》中所稱(chēng)的“欺詐行為”是泛指的;而本《解釋》中的欺詐是有特定范圍的，即“故意隱瞞”某些特定的事實(shí)。另外，賠償的標準也不一樣，《消法》規定的是確定的，是“購買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費用的一倍”;而本解釋中規定的是“可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”。
三、對于誤差比超過(guò)3%的也符合懲罰性賠償的條件�！端痉ń忉尅返牡谑臈l作了明確的規定：假如雙方在合同中有明確約定，則按合同規定辦，如沒(méi)有約定或約定不明確的，則按誤差的3%為界，分別作不同處理：
第一，假如誤差在3%以?xún)�，購房者提�?font color="#313131">解除合同退房的，法院不予支持;假如誤差超過(guò)3%，購房者提出解除合同，法院應予支持。
第二，假如誤差超過(guò)3%，購房者同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款，由購房者按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購房者，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還購房者。
四、只有購房者買(mǎi)不到房屋，才能適用賠償。在《司法解釋》后三種情形規定的其適用條件是：其欺詐行為“導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除”，故也就是說(shuō)只有退房才可以主張該項權利。所以只有購房者買(mǎi)不到房屋時(shí)才能要求進(jìn)行懲罰性賠償。
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