房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案效力
房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案效力.小編為您整理有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案的有關(guān)內容，希望對您有所幫助。商品房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行登記可以有效防止相關(guān)的房產(chǎn)權屬糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)的當事人一定要重視商品房買(mǎi)賣(mài)的備案登記。
所謂商品房合同登記備案，就是開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，根據法律規定，將該合同送房地產(chǎn)主管部門(mén)審查并登記在案的行為。我國實(shí)行強制備案件登記制度，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預售登記管理辦法》等法律、法規均規定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商須將合同送房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案，其主要目的顯然是為了規范開(kāi)發(fā)商的預售行為，避免出現“炒房”、“一房多賣(mài)等現象發(fā)生，以保障房地產(chǎn)行業(yè)持續、健康發(fā)展，維護購房者的權益。
實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商的原因，常會(huì )出現商品房買(mǎi)賣(mài)合同未依法登記備案情況，買(mǎi)受人以此為主要理由而主張合同無(wú)效的爭議也時(shí)有發(fā)生。如何正確判斷該類(lèi)合同的效力問(wèn)題尤顯重要，這對于幫助普通購房者理性、正確維權十分關(guān)鍵。
其實(shí)，與未取得預售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規調整和規范的僅是開(kāi)發(fā)商的'合同登記備案行為，而無(wú)權約束合同本身，判斷合同的效力屬性問(wèn)題，必須由民事法律、法規規定。鑒于在商品房合同糾紛維權法律常識解讀一已經(jīng)作了較為詳細的分析，故不再贅述。
根據未登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的差別情況，可以大致按以下兩種方式進(jìn)行判斷;一、約定優(yōu)于法定。合同本質(zhì)上屬于契約，根據“契約自由”的締約精神，法無(wú)禁止即可為，在民事領(lǐng)域，特別是合同方面，只要法律、法規沒(méi)有明確禁止，當事人均可以根據自己的意志將相關(guān)事項約定，體現在合同條款中�！逗贤ā返�45條： “當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。”就明確賦予當事人對合同效力問(wèn)題享有約定附條件的選擇權利。體現到商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案”作為合同生效的條件進(jìn)行約定，則此時(shí)，如果因合同未備案而引發(fā)爭議，買(mǎi)受人則可根據該約定條件，主張合同無(wú)效;二、無(wú)約定從法定。如果該類(lèi)合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進(jìn)行約定，則只能適用法律的規定進(jìn)行該合同的效力判斷�！逗贤ā返�44條： “依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”商品房買(mǎi)賣(mài)合同自開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人簽訂后即成立，且我國目前沒(méi)有法律、行政法規規定商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當辦理批準、登記等手續才生效，故該類(lèi)合同自雙方依法簽訂時(shí)即生效。三、司法解釋明確規定該類(lèi)合同的效力問(wèn)題�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”
綜上，對于未登記備案的合同，不能簡(jiǎn)單認為無(wú)效或者有效。而要按照上述情況區別對待，如果合同中約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，原則上按照約定處理，例外情況是合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受。如果未約定的，則不能此作為主張合同無(wú)效的法定抗辯理由。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
正確處理該類(lèi)案件，涉及到對商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記法律性質(zhì)的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。”可見(jiàn)，物權法對不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)設立了預告登記，一經(jīng)登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關(guān)執行的情況來(lái)看，只有部分城市取消商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，直接進(jìn)行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預售登記，有的城市甚至沒(méi)有開(kāi)展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產(chǎn)管理法，申請的主體是開(kāi)發(fā)商;而物權法沒(méi)有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來(lái)確認合同的效力。
本案的審理帶來(lái)一個(gè)思考，即在沒(méi)有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門(mén)應貫徹落實(shí)好我國物權法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開(kāi)展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，減少類(lèi)似糾紛的發(fā)生。
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