怎樣確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效

　　怎樣確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效?買(mǎi)賣(mài)合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力。

　　買(mǎi)賣(mài)合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力，對雙方都具有約束力。部分有效合同則意味著(zhù)該合同中部分條款是無(wú)效的，這種無(wú)效可能是因為欺詐、顯失公平等原因引起的。還有一種可能是可撤銷(xiāo)的合同，就是合同在簽訂后，因為滿(mǎn)足了一些法律條件，當事人一方可以要求撤銷(xiāo)該合同。那么如何認定一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力屬于哪一種呢?本文為您詳細解答。

　　對有權屬證書(shū)并辦理變更登記的買(mǎi)賣(mài)合同效力一般不存在爭議，主要爭議的問(wèn)題在于沒(méi)有權屬證書(shū)和變更登記的私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。一種意見(jiàn)是完全無(wú)效的合同，另一種意見(jiàn)是保護善意的買(mǎi)賣(mài)合同，筆者同意第二種意見(jiàn)。

　　例如不久前發(fā)生的一起案件，被告方拆遷建房已經(jīng)政府批準，有關(guān)權屬證書(shū)由政府拆遷管理部門(mén)在拆遷改造全部結束后統一辦理，在建房期間，被告和原告簽定書(shū)面合同，將房屋賣(mài)給原告，房屋建成后交付，被告向原告出示了有關(guān)批準建房的文件和票據，原告支付了房款，但房屋建成后被告以房屋無(wú)權屬證書(shū)為由單方解除合同，引發(fā)訴訟，法院一、二審都確認了雙方合同有效。在此案中，雙方當事人包括法院內部一些法官對合同效力問(wèn)題持有不同意見(jiàn)正如前述兩種意見(jiàn)。筆者認為對合同法律效力問(wèn)題可以從以下幾個(gè)角度考慮：

　　1、正確認識房地產(chǎn)權屬登記的法律功能

　　“按照我國法律的規定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關(guān)或其委托的機構(如房產(chǎn)交易所)通過(guò)一定的程序審查、登記，最后向房屋所有權人頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書(shū)，房屋所有權證書(shū)上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣(mài)的問(wèn)題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易風(fēng)險。

　　具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)權屬登記具有五個(gè)方面的功能：

　　(1)公示功能。房地產(chǎn)權屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權利的事實(shí)向公眾公開(kāi)以標明房地產(chǎn)流轉的情況，其主要的功能在于保護動(dòng)態(tài)的交易安全，使連續發(fā)生的交易不因權利人主張權利而受到破壞。因為任何人設定或移轉房地產(chǎn)權利，都會(huì )涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權利的設立或移轉必須公開(kāi)和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

　　(2)公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實(shí)證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴(lài)該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實(shí)的物權相同的法律效果。人。

　　(3)管理功能。房地產(chǎn)權屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。

　　(4)警示功能。房地產(chǎn)權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權利的變動(dòng)均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權的排他性效力通過(guò)房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險的作用。

　　(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場(chǎng)經(jīng)濟的重要特征。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴(lài)登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產(chǎn)享有權利或存在權利的負擔�？梢怨澥〗灰踪M用，并能快捷的完成交易，符合市場(chǎng)經(jīng)濟的特征。

　　從上述內容我們可以看出，房地產(chǎn)權屬登記的法律功能主要還是促進(jìn)和保護房地產(chǎn)交易的一種手段，而不是前提條件。

　　2、確認私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同效力應遵照《民法通則》和《合同法》所規定的公平原則，維護經(jīng)濟關(guān)系的穩定，保護善意一方.

　　我國對物權變動(dòng)采取的是“現行法采意思主義與登記或交付的結合”，但在我國社會(huì )中，大量存在因種種原因而未辦理權屬證書(shū)的房地產(chǎn)，其形成原因很多，主要是因為政府效率的原因、費用負擔的原因等等。根據《房地產(chǎn)管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規定，未辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)的房地產(chǎn)不能買(mǎi)賣(mài)，，因此有很多人認為“未領(lǐng)取房屋權屬證書(shū)的房屋無(wú)權轉讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類(lèi)糾紛的正確、公平處理。對于無(wú)權屬證書(shū)房屋的買(mǎi)賣(mài)一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關(guān)系的穩定，不利于保護善意一方當事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩定”。主要理由是：

　　第一，買(mǎi)賣(mài)雙方已對房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。

　　若因出賣(mài)方的原因未登記，出賣(mài)人反悔要求返還房屋，因未登記房地產(chǎn)權利未轉移，房地產(chǎn)的所有權仍屬出賣(mài)人，買(mǎi)受人當然應當返還。于此合同關(guān)系就會(huì )形同虛設，對當事人并無(wú)約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無(wú)法得到保障。

　　第二，不利于促進(jìn)誠信機制的建立。

　　我國法律規定房屋所有權變更登記可在三個(gè)月內完成，若出賣(mài)人在此時(shí)間內一房二賣(mài)，買(mǎi)受人因合同未生效而無(wú)法要求出賣(mài)人承擔違約責任，只能要求出賣(mài)人承擔締約過(guò)失責任。

　　第三，不利于維護既有的財產(chǎn)秩序。

　　比如當事人已將房屋實(shí)際交付使用，買(mǎi)受人且對房屋進(jìn)行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，買(mǎi)受人返還房屋，必然造成現有財產(chǎn)秩序的重大混亂。因此筆者主張應當先對房屋所有權的實(shí)質(zhì)要件進(jìn)行審查，如無(wú)違法而只需補辦手續，對其買(mǎi)賣(mài)合同應認定為有效，應根據合同的約定或法律的規定責令責任一方及時(shí)補辦手續。

　　處于對善意合同相對方的利益保護，在司法實(shí)踐中現在已逐漸呈現淡化登記生效主義立法的趨勢�！� 最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條規定：“以尚未辦理權屬證書(shū)的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書(shū)或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。”此司法解釋所包含的是登記對抗主義的不動(dòng)產(chǎn)登記效力，不動(dòng)產(chǎn)物權未經(jīng)登記不得對抗第三人，在當事人之間仍有物權之效力。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院的這一司法解釋?zhuān)�也含有登記對抗主義的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。

　　如前所述，房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合法律規定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的問(wèn)題，是履行該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內容。我國《合同法》第60條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規定，出賣(mài)人應當履行向買(mǎi)受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的`義務(wù)。我國法律規定，動(dòng)產(chǎn)以交付轉移所有權，不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記轉移所有權，因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記只是涉及履行合同(轉移所有權)的問(wèn)題，并不涉及合同效力的問(wèn)題。并且，如果因為沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒(méi)有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并有效并非就等于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實(shí)現。

　　還有人認為，《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶(hù)登記手續后，其所有權的變更方生效，因此，未進(jìn)行權屬登記的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。筆者認為，此“登記”并非彼“登記”�！逗贤�法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進(jìn)行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。

　　最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，而不是合同生效的登記，而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》是對所有權確認的登記， 也不是合同生效的登記。

　　綜上所述，我們應辨證地認識和適用現有的房地產(chǎn)法律法規，絕不能機械地生搬硬套而脫離社會(huì )實(shí)際。對于雖沒(méi)有辦理房地產(chǎn)權屬登記，但屬于雙方自愿、公平簽定且形式和主體和內容合法、意思表示真實(shí)的私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，本著(zhù)公平和維護、促進(jìn)交易，保護善意交易的原則，可以確認其法律效力。這樣才能真正使法律成為促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的有效工具而不是桎梏。

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