房屋買(mǎi)賣(mài)合同中注意的問(wèn)題

　　導語(yǔ)：房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應該注意什么問(wèn)題大家是否清楚呢?今天我們就一起來(lái)了解一下吧!

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同中注意的問(wèn)題

　　一、最佳收房流程

　　1、核驗業(yè)主材料

　　2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明，《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》必須為原件而不是復印件。

　　3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》

　　4、業(yè)主做綜合驗收

　　5、業(yè)主就驗收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案

　　6、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書(shū)面協(xié)議

　　7、根據協(xié)議內容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書(shū)面協(xié)議

　　8、業(yè)主簽署《入住交接單》

　　二、收房注意事項

　　1、收房中經(jīng)常出現收房流程嚴重不合理

　　開(kāi)發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問(wèn)題交物業(yè)慢慢維修。

　　在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開(kāi)發(fā)商應無(wú)條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

　　無(wú)論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。

　　在交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋，發(fā)現有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應限期維修，由此導致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應承擔違約責任。

　　2、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提

　　收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權代辦費等費用)為前提，開(kāi)發(fā)商單方為業(yè)主收房設置了義務(wù)。而依據法律規定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權證書(shū)時(shí)向稅務(wù)部門(mén)和小區辦繳納，至于產(chǎn)權代辦費，業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權在入住時(shí)向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權代辦費等超出法律規定之外的費用，否則業(yè)主有權拒絕交納，開(kāi)發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應由開(kāi)發(fā)商承擔。

　　其他問(wèn)題有：面積誤差問(wèn)題;裝修標準不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)商承諾的;小區公共配套和共用設施不健全。

　　3、購房簽約時(shí)細化條款

　　在此，律師提醒購房人，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的復雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時(shí)，關(guān)于此方面的條款如入住時(shí)間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴謹。

　　商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。購房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi)期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。簽訂合同時(shí)應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。(如規定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，購房人有權退房。)

　　4、收房時(shí)必須仔細查看的文件

　　律師告訴記者，在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應該查看以下文件：

　　第一是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

　　第二是我們常說(shuō)的"兩書(shū)"---"質(zhì)量保證書(shū)"和"使用說(shuō)明書(shū)"，這是建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中要求的，現在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應提供。

　　第三是開(kāi)發(fā)商已取得國家認可的專(zhuān)業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。

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