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房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件
眾所周知，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生房屋所有權轉移必須辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續。房屋買(mǎi)賣(mài)合同除應具備合同的一般生效要件——行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內容合法、行為不違反社會(huì )利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關(guān)司法解釋還規定房屋買(mǎi)賣(mài)合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀(guān)點(diǎn)，即私有住房買(mǎi)賣(mài)合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門(mén)登記為要件，(注：參見(jiàn)王家福主編：《中國民法學(xué)·民法債權》，法律出版社，1991年版，第636頁(yè)。)甚或，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種要式合同，須以書(shū)面形式訂立，并辦理登記過(guò)戶(hù)手續，未登記過(guò)戶(hù)之房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。(注：參見(jiàn)楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》(合同卷)，山西經(jīng)濟出版社，1994年版，第160—162頁(yè)。)筆者認為，將產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀(guān)點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。(注：筆者注：對房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般生效要件，因無(wú)爭議，本文不述及。)
一、房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記效力相關(guān)法規和司法解釋之演進(jìn)
1983年12月27日國務(wù)院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱(chēng)《條例》)第九條規定：“買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權證和身份證明，買(mǎi)方須持購買(mǎi)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續。任何單位和個(gè)人都不得私買(mǎi)私賣(mài)城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續的房屋買(mǎi)賣(mài)為“私買(mǎi)私賣(mài)”，所以其合同無(wú)效(注：參見(jiàn)梁慧星主編：《社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟管理法律制度研究》，中國政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁(yè)。)。
1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續不完善的，應認為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應著(zhù)其補辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續。”這一解釋確立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記為準的原則。但是未辦理過(guò)戶(hù)手續的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的限制條件過(guò)多，既要買(mǎi)方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見(jiàn)’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題;‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見(jiàn)》第五十六條規定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，即有條件地承認部分未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為本應適用《意見(jiàn)》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買(mǎi)賣(mài)秩序不應有的混亂狀況。
1988年1月26日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》(下稱(chēng)《民法通則意見(jiàn)》)第85條規定：“財產(chǎn)所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無(wú)正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續履行;如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據該條規定，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行行為，并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規定，而仍以產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買(mǎi)賣(mài)的成立一般應以產(chǎn)權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，提出解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復函》答復：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買(mǎi)賣(mài)有效”。
二、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件
我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件的傳統觀(guān)點(diǎn)，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。(注：參見(jiàn)耀振華：《二重買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題研究》，載《中國法學(xué)》，1995年第5期。)房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì )公示其所有權，房屋必須通過(guò)登記才能使權利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì )公開(kāi)。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無(wú)論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過(guò)戶(hù)登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身的成立要件，(注：參見(jiàn)郭明端、王軼著(zhù)：《合同法新論·分則》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁(yè)。)即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關(guān)系(房屋買(mǎi)賣(mài)合同)成立與否、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國現行立法和有關(guān)學(xué)說(shuō)關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說(shuō)的矛盾。下文分述之。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記只是房屋產(chǎn)權轉移的必備要件。買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為買(mǎi)賣(mài)合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過(guò)要約、承諾、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過(guò)戶(hù)手續，則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效(注：參見(jiàn)王堯華：《也談城鎮私房買(mǎi)賣(mài)合同的生效問(wèn)題》，載《律師世界》，1995年第1期。)。其實(shí)，主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同的觀(guān)點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)要件之間的區別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同是以轉移不動(dòng)產(chǎn)物權為內容的債權合同，該合同只要具備書(shū)面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì )公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣(mài)人有義務(wù)轉移不動(dòng)產(chǎn)物權，其在法定期限內應協(xié)同買(mǎi)受人前往登記機關(guān)辦理物權變動(dòng)登記手續，而買(mǎi)受人則有義務(wù)向出賣(mài)人支付價(jià)款，并有權請求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權過(guò)戶(hù)登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶(hù)登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續的房地產(chǎn)物權轉移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。
當然，并不是說(shuō)房地產(chǎn)物權變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權合同(即物權合意)的當然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)要件須包括雙方當事人變動(dòng)物權的債權合同和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無(wú)登記或者登記成立而債權行為無(wú)效，均不發(fā)生物權變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同的有效成立不等于物權已經(jīng)轉移，同時(shí)也不能因物的所有權變動(dòng)未履行登記手續而否認不動(dòng)產(chǎn)物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著(zhù)物的所有權變動(dòng)無(wú)效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動(dòng)效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立在前，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記在后，將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀(guān)點(diǎn)對此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效為前提，即買(mǎi)受人基于有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同才獲得請求出賣(mài)方協(xié)助履行登記行為的權利，出賣(mài)人才相應地負有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權利義務(wù)相互運動(dòng)的結果。若登記前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了�！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權轉移登記時(shí)須提交“買(mǎi)賣(mài)合同”之規定，就已證明先有有效的買(mǎi)賣(mài)合同，然后才能履行產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權變更登記的證件，而且據此發(fā)放房屋產(chǎn)權證呢?同樣，既然房屋買(mǎi)賣(mài)合同在產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記前無(wú)效或不成立，則買(mǎi)方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣(mài)方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房屋買(mǎi)賣(mài)完納契稅，應于契約成立之后三個(gè)月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20%，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過(guò)房?jì)r(jià)。”此即說(shuō)明契證應于契約即房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后三個(gè)月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記。顯然，倘房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，房屋買(mǎi)賣(mài)當事人又怎能完納契稅，取得契證?這說(shuō)明，買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記為由來(lái)否認房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀(guān)點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復將產(chǎn)權登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權公示作用，并沒(méi)有決定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)行統一登記過(guò)戶(hù)，體現了國家為社會(huì )利益而對房屋產(chǎn)權的流轉進(jìn)行干預。這種干預在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買(mǎi)賣(mài)條件達成一致，符合法律規定，合同即應生效，不應再以與交易無(wú)關(guān)的行政機關(guān)的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經(jīng)遠遠超出了房管部門(mén)的職權。而事實(shí)上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì )遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。
�、龠`反誠實(shí)信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同在訂立后、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)前尚未成立和生效，導致出賣(mài)人基于自身利益而一房多賣(mài)，或者待房?jì)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買(mǎi)方辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長(cháng)不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。
�、诓焕趯o(wú)過(guò)錯方利益的保護。
�、垭y以適用于所有權保留的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同和商品房預售合同。
�、懿贿m用于拍賣(mài)形式。拍賣(mài)成交，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即為有效成立。應買(mǎi)人必須履行合同與出賣(mài)人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續。若未經(jīng)登記房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的話(huà)，則在登記之前，該應買(mǎi)人可以拒絕登記而使合同歸于無(wú)效。這顯然與《拍賣(mài)法》相違背。
三、結語(yǔ)
房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記是房屋產(chǎn)權轉移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權轉移的必要條件，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要具備書(shū)面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會(huì )公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當事人必須信守。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續前，一方無(wú)正當理由的，應責令其繼續履行：買(mǎi)受人沒(méi)有支付房款，應責令其支付;出賣(mài)人沒(méi)有將房屋交付買(mǎi)受人使用或管理的，應責令其交付;未依法完納契稅辦理契證的，應著(zhù)其納稅辦證;未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的，應著(zhù)其補辦。同時(shí)任何一方不履行合同義務(wù)，都將構成違約，承擔違約責任;若合同規定了定金和違約金責任，一方違約后也應當承擔定金和違約金責任。因此，《民法通則意見(jiàn)》第85條規定內容是合理的。我國正在制定的統一合同法和物權法關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立和房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記關(guān)系之規定，應采納《民法通則意見(jiàn)》第85條規定，明確產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記在房屋產(chǎn)權變動(dòng)中的公示作用，規定過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行行為，而非其生效要件;應賦予當事人基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的債權請求權，即使產(chǎn)權未經(jīng)過(guò)戶(hù)登記，出賣(mài)人翻悔卻無(wú)正當理由，買(mǎi)受人有權請求出賣(mài)人協(xié)助其辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續。
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