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房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無(wú)效。
(一) 房屋買(mǎi)賣(mài)未采用書(shū)面形式。
法律規定
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規定：“房地產(chǎn)轉讓?zhuān)瑧敽炗啎?shū)面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。當事人約定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。”房到買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂應當采用書(shū)面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”
法律分析由此可見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即使未采用書(shū)面形式，也并不必然導致合同無(wú)效。如買(mǎi)賣(mài)雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù)，買(mǎi)受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是該買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有書(shū)面形式的，應認為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。但為了過(guò)戶(hù)的需要，應補簽書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方可要求賣(mài)方協(xié)助辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無(wú)效的合同。
(二) 賣(mài)方轉讓沒(méi)有所有權證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
法律規定
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的，違反這一規定，僅是產(chǎn)生房屋轉讓不能及時(shí)頒證或不能如期過(guò)戶(hù)的結果。
《合同法》第一百三十一條規定，“出賣(mài)的標的物，應當屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見(jiàn)，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關(guān)證照，合同法并無(wú)特別要求。
《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條、第十九條的規定也可以推導出：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產(chǎn)權利人沒(méi)有現實(shí)房屋的產(chǎn)權證而不能辦理房屋轉讓過(guò)程中涉及到的登記過(guò)戶(hù)手續，但不應據此認為預購房買(mǎi)賣(mài)合同必然無(wú)效。如雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對房屋權屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時(shí)就可以辦理過(guò)戶(hù)手續，產(chǎn)權亦無(wú)其他爭議或購買(mǎi)的房屋已交付原告入住時(shí)，一般應認定為有效。如賣(mài)方隱瞞無(wú)證的事實(shí)或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機關(guān)確定，根本不能取得所有權證的，則此類(lèi)合同應為無(wú)效。
(三) 沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續而引起發(fā)一方反悔的。
法律規定
《關(guān)于私房買(mǎi)賣(mài)的成立一般應以產(chǎn)權轉移登記為準的復函》(1990年2月17日最高人民法院)強調：“簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，提出解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”
《關(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復函》(1992年7月9日最高人民法院)答復：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買(mǎi)賣(mài)有效。”
《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無(wú)效的，不予支持。”
《物權法》第十五條規定：“ 當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條中規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。”
法律分析
由此可見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否進(jìn)行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權屬變更的效力。本質(zhì)上說(shuō)，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉移合同(債權行為)依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記(物權行為)手續。因合同一方原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過(guò)戶(hù)登記。
(四) 房屋共人擅自轉讓的行為。
法律規定
《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條第(二)項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”
《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”
《物權法》第一百零六條規定：“ 無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉讓;(三)轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無(wú)處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”
法理分析 可見(jiàn)，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買(mǎi)方受讓房屋時(shí)出于善意，不知有其他共有人或無(wú)從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價(jià)，并進(jìn)行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應當認定合同的效力允許買(mǎi)方取得房屋的所有權。
(五) 城鎮非農業(yè)戶(hù)口居民購買(mǎi)農村居民房屋的合同。
法律規定
《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”，
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“禁止擅自通過(guò)‘村改居’等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業(yè)建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”
《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》(國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號)第(十三)款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”
法律分析 總的來(lái)說(shuō)，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來(lái)看，我國現行法律是不允許農村房屋買(mǎi)賣(mài)的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類(lèi)規定也很困難。但由于從法律的合理性及此類(lèi)合同的涉及到的問(wèn)題廣泛性及復雜性來(lái)看，又沒(méi)有充足的理由支認定此類(lèi)行為全部無(wú)效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買(mǎi)房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證�！段餀喾ā返谝话傥迨龡l雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實(shí)踐中認定不盡相同，對該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認定就不能簡(jiǎn)單的一律為無(wú)效。如符合規劃要求和用地條件，買(mǎi)房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無(wú)效要求因其違反了誠實(shí)信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。
(六) 城市公房私自買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題。
根據建設部及各地政府的規定，此類(lèi)公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢竟屬于行政規章性質(zhì)，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現實(shí)看，私自買(mǎi)賣(mài)或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關(guān)公房管理機構也默認了此類(lèi)行為。所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行后已經(jīng)得到出租人的同意或買(mǎi)方以自己的名義交付了租金并且實(shí)際占有了該房，則這種轉讓行為是有效的。反之，則為無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同。
另外，有些地方的公房轉讓合同不同于其他的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，通常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說(shuō)就不再屬于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
(一)房屋與土地分開(kāi)轉讓的，(現實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉讓的情形，房產(chǎn)不得轉讓/地產(chǎn)不得轉讓)
法律規定：
《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設部頒布實(shí)施)的第三條規定：“城市房屋的產(chǎn)權與房屋占用土地的使用權實(shí)行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離”
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權時(shí)，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓?zhuān)厣辖ㄖ�、其他附�?zhù)物作為動(dòng)產(chǎn)轉讓的除外”
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規定：“房地產(chǎn)轉讓時(shí)，土地使用權出讓合同載明的權利、義務(wù)隨之轉移。”
法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著(zhù)物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉讓時(shí)，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時(shí)轉讓。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉讓房屋所有權而不同時(shí)轉讓土地使用權，則該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同應當是無(wú)效的。
(二)侵犯優(yōu)先購買(mǎi)權的。
法律規定：
《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產(chǎn)的每個(gè)共有人有權將自己的份額分出或者轉讓?zhuān)诔鍪蹠r(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。”
《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第一百一十八條規定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權，出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”
《合同法》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。”
法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權。這就是說(shuō)，所轉讓的房屋的產(chǎn)權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買(mǎi)權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般應為無(wú)效。
(三)因欺詐而轉讓商品房的。
法律規定
《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規定：買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持。
(四)商品房預售違法的。
法律規定
我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);持有建設工程規劃許可證; 按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請求法院或仲裁機構宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
(五)在商品房轉讓過(guò)程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。
法律規定
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規定，以下合同應為無(wú)效：以出讓方式取得土地使用權的，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū);按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有房屋所有權證書(shū);以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當按照國務(wù)院規定，報有批準權的人民政府審批而沒(méi)有報批或不予批準的;有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒(méi)有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金的。
(六)其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。
如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。
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