商品房預售合同無(wú)效案例分析

　　一審法院經(jīng)審理查明：國貿房地產(chǎn)公司承建某綜合樓，2006年9月26日，某區新華書(shū)店與國貿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)國貿房地產(chǎn)公司)簽訂《土地聯(lián)合建房協(xié)議書(shū)》，并對該協(xié)議書(shū)進(jìn)行了公證，雙方約定：某區新華書(shū)店將某某路40號的土地(其土地使用權人是某區新華書(shū)店，使用權類(lèi)型為劃撥，用途為倉儲;該樓的承建申請人為某區文體局)交給國貿房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，國貿房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)出來(lái)的房屋“某綜合樓”除無(wú)償給某區新華書(shū)店一部分外，其他房屋可由國貿房地產(chǎn)公司對外出售，某某路40號的土地的過(guò)戶(hù)手續、土地出讓金等費用均由國貿房地產(chǎn)公司負責辦理和承擔。

　　2006年11月14日，國貿房地產(chǎn)公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》，合同約定：由羅某定購國貿房地產(chǎn)公司在建的自建工程“某綜合樓”中的從北往南第四間門(mén)面及二樓整層，門(mén)面面積約62平方米，每平方米9500元，二樓面積約為800平方米，每平方米1620元。羅某應向國貿房地產(chǎn)公司交付購房預訂款80萬(wàn)元，國貿房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)局驗收合格后交付土地使用權證及房屋產(chǎn)權證，羅某在其后30天內交付余款。2007年3月28日，國貿房地產(chǎn)公司應向羅某交付房屋。合同還約定，國貿房地產(chǎn)公司如無(wú)法交付房屋，則雙倍返還羅某交付的全部房款。合同總價(jià)款為188.5萬(wàn)元。

　　合同簽訂后，羅某依約分別于2006年12月13日和12月22日交付購房預訂款8萬(wàn)元、72萬(wàn)元。但國貿房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房產(chǎn)證及房屋。國貿房地產(chǎn)公司至今未取得“某綜合樓”的商品房預售許可證。故羅某請求判令國貿房地產(chǎn)公司繼續履行合同及償付違約金160萬(wàn)元

　　【審判】

　　一審法院認為：羅某與國貿房地產(chǎn)公司之間簽訂的《房屋定購合同》，不違反法律法規的禁止性規定，該民事法律關(guān)系合法有效，依法應予保護。該合同從內容和性質(zhì)上看，應屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同。國貿房地產(chǎn)公司未按合同約定履行合同的行為違約，對引起本案糾紛應負全部責任。但因國貿房地產(chǎn)公司和羅某買(mǎi)賣(mài)房屋的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，且產(chǎn)權所有人不是國貿房地產(chǎn)公司，致使該合同目的無(wú)法實(shí)現。故對羅某要求國貿房地產(chǎn)公司繼續履行合同的請求，不予支持。從雙方約定的違約條款性質(zhì)上看，該條款應是定金條款，但其約定超過(guò)合同總價(jià)款的20%，對超過(guò)部分不應雙倍返還。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、《中華人民共和國擔保法》第八十九條、第九十一條的規定，判決如下：一、國貿房地產(chǎn)公司雙倍返還羅某定金75.4萬(wàn)元(188.5萬(wàn)元X20%X2=37.7萬(wàn)元X2)。

　　二、國貿房地產(chǎn)公司返還羅某購房款42.3萬(wàn)元(80萬(wàn)元-37.7萬(wàn)元)。上述二項合計117.7萬(wàn)元，由國貿房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內付清。如未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 羅某不服上訴稱(chēng)：一審判決認定國貿房地產(chǎn)公司不能繼續履行房屋訂購合同錯誤。即使涉案的《房屋訂購合同》無(wú)效，國貿房地產(chǎn)公司對造成該合同無(wú)效也應當承擔全部過(guò)錯責任。請求撤銷(xiāo)一審判決，改判國貿房地產(chǎn)公司繼續履行《房屋訂購合同》并支付違約金80萬(wàn)元。 國貿房地產(chǎn)公司上訴并答辯稱(chēng)：

　　一、國貿房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》為無(wú)效合同。該房屋不是國貿房地產(chǎn)公司自己開(kāi)發(fā)建設的商品房項目，國貿房地產(chǎn)公司不是該房屋的法定權利人。國貿房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》損害了法定權利人的權益，應認定無(wú)效。國貿房地產(chǎn)公司應返還收取的羅某交付的購房預定款，國貿房地產(chǎn)公司與羅某對合同無(wú)效均有過(guò)錯，應各自承擔相應的責任。

　　請求撤銷(xiāo)一審判決，確認雙方簽訂的《房屋訂購合同》無(wú)效;判決由國貿房地產(chǎn)公司返還羅某預付購房款80萬(wàn)元。 二審認為：

　　1、關(guān)于涉案的《房屋訂購合同》是否合法有效的問(wèn)題。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規定，本案的涉案合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由于國貿房地產(chǎn)公司至今未取得“某綜合樓”的商品房預售許可證，故按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，該《房屋訂購合同》應認定為無(wú)效合同。國貿房地產(chǎn)公司在明知自己沒(méi)有取得“某綜合樓”的商品房預售許可證的情況下，未告知羅某，仍與其簽訂《房屋訂購合同》，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第一款第(一)項的規定，羅某可以請求國貿房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿房地產(chǎn)公司承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。本案中，羅某已向國貿房地產(chǎn)公司支付了80萬(wàn)元購房款，故國貿房地產(chǎn)公司應當退還羅某80萬(wàn)元預付款并賠償其80萬(wàn)元。 由于涉案合同無(wú)效，因而不能繼續履行。

　　2、關(guān)于涉案的《房屋訂購合同》第八條是否是定金條款的問(wèn)題。涉案的《房屋訂購合同》第八條明確約定“違約責任：1、自乙方簽訂合同之日起，如有資金問(wèn)題或其他原因，乙方違約，甲方有權沒(méi)收全部所交的款項。2、甲方因工程半途而廢止，或中途轉讓他人，竣工時(shí)間延期等所造成無(wú)法交付給乙方，乙方所交付的房款總額，甲方應雙倍償還給乙方”。該條款是合同雙方當事人真實(shí)意思的表示，是對其違約責任的約定，故涉案的雙方當事人均應按《房屋訂購合同》第八條的約定履行。一審判決適用法律錯誤，應予糾正。

　　經(jīng)二審審判委員會(huì )討論決定，判決：一、撤銷(xiāo)一審民事判決。二、國貿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退還羅某預付購房款80萬(wàn)元，并賠償羅某80萬(wàn)元，由國貿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決書(shū)生效后十日內付清。三、駁回羅某的其他訴訟請求。上述給付款項，如未按判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

　　【問(wèn)題】

　　一、本案屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同還是屬于商品房預售合同糾紛。國貿房地產(chǎn)公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時(shí)，標的物尚未竣工，根據建設部1994年11月15日發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》的規定，本案應屬于商品房預售合同糾紛。

　　二、合同的效力。

　　1、該商品房的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，根據中華人民共和國國家土地管理局1998年第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第五條、第九條、第十三條的規定，涉及的劃撥土地使用權，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關(guān)批準手續，補交出讓金或有關(guān)土地有償使用費用。至本案審結，國貿房地產(chǎn)公司亦未能提交改變土地用途所必須的有關(guān)批準手續。

　　2、根據最高人民法院2003年4月28日《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，至本案審結，國貿房地產(chǎn)公司未取得商品房預售許可證。以上兩點(diǎn)，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第(五)項的規定，國貿房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》無(wú)效。

　　三、本案是否遺漏當事人。本案新華書(shū)店是土地使用權人，是否遺漏了當事人新華書(shū)店。根據羅某的訴請，羅某請求認定合同有效、國貿房地產(chǎn)公司履行雙方簽訂的合同并承擔違約責任，國貿房地產(chǎn)公司辨稱(chēng)合同無(wú)效并駁回羅某的訴訟請求。雙方的焦點(diǎn)是合同的效力，故此，依照商品房預售合同糾紛處理，沒(méi)有遺漏當事人。

　　四、二審改判的理由。由于涉案合同無(wú)效，依照無(wú)效合同的處理原則，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。國貿房地產(chǎn)公司未改變土地使用性質(zhì)，明知自己沒(méi)有取得“某綜合樓”的商品房預售許可證的情況下，亦未告知羅某，即與其簽訂《房屋訂購合同》，應當承擔合同無(wú)效的過(guò)錯責任。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第一款第(一)項的規定，羅某可以請求國貿房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿房地產(chǎn)公司承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。

　　本案中，羅某已向國貿房地產(chǎn)公司支付了80萬(wàn)元購房款，故國貿房地產(chǎn)公司應當退還羅某80萬(wàn)元預付款并賠償其損失80萬(wàn)元。

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