二手房交易通過(guò)中介流程
在二手房交易過(guò)程中，借助房產(chǎn)中介來(lái)順利交易是否已經(jīng)成為你們的選擇了呢？以下是小編為大家整理的二手房交易通過(guò)中介流程相關(guān)內容，僅供參考，希望能夠幫助大家。
二手房交易通過(guò)中介流程：
一、二手房交易手續
1.了解房屋產(chǎn)權狀況，要求賣(mài)方提供合法有效的證明文件，包括產(chǎn)權證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。
2.訂立買(mǎi)賣(mài)契約。
買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格等達成協(xié)議后，雙方簽訂一份正式的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約。
3.向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，接受審查。
買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請手續后，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權。
對無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4.立契。
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買(mǎi)對象，按審批權限申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。
5.繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。
比如房改房、經(jīng)濟適用房與其他商品房的稅費構成是有區別的。
6.辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑房屋買(mǎi)賣(mài)契約到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證后，交易的房屋轉讓行為方為有效。
至此二手房的房屋買(mǎi)賣(mài)行為全部完成。
二、二手房買(mǎi)賣(mài)下定金四步驟 確保定金合同有效成立
一）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。
在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房?jì)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。
二）與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。
該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房?jì)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
三）與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。
四）收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應要求中介公司出具收取定金的收據。
該收據僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
三、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同七個(gè)必須
1.必須確認房主真實(shí)身份 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。
因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔保的情況下，該項問(wèn)題更需引起客戶(hù)的注意。
2.必須明確雙方違約責任 因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時(shí)會(huì )出現意想不到的狀況，導致違約行為。
為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責權利對等。
目前絕大多數二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項，這會(huì )導致違約方據此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應付款之日起(賣(mài)方在實(shí)際交房之日起)規定期限內向賣(mài)方(買(mǎi)方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3.必須標明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間 在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì )將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。
因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，因此買(mǎi)方有權利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。
如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。
4.必須注明費用交接時(shí)間 這是買(mǎi)方所應關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接日期。
因為交接時(shí)間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時(shí)間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫(xiě)明。
5.必須有代理費明細單 隨著(zhù)中介市場(chǎng)的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽(yù)好的經(jīng)紀公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權利。
通過(guò)經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。
因此，經(jīng)紀公司的代理費越來(lái)越受消費者的關(guān)注。
但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細單，這中間就會(huì )存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。
因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫(xiě)明代理費的用途。
6.買(mǎi)方必須見(jiàn)房主 現在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現“一房多賣(mài)”的違規操作，即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會(huì )帶其他客戶(hù)看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶(hù)毀約。
理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無(wú)需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。
為此提醒消費者，如果此時(shí)您能夠行使自身權利，要求約見(jiàn)房主當面核實(shí)，就會(huì )揭穿其不軌行為
二手房交易流程全解如何選中介：
看房：所購二手房所有權是否真實(shí)、完整和可靠，所有權人是否與他人共同擁有，房屋有無(wú)其他債權債務(wù)糾紛；是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準確無(wú)誤，所購房屋的實(shí)際面積是否與產(chǎn)權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產(chǎn)權證上注明的為準，其他面積不計算在內；房屋產(chǎn)權證上的房主與賣(mài)房人是否系同一個(gè)人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書(shū)、公證書(shū)等。
此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結構、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題；如是頂層住房，還應考察其隔熱、防水、防雨等功能是否齊全完好。
定價(jià)：二手房交易最關(guān)鍵的環(huán)節就是確定房屋價(jià)格，對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，定價(jià)不是一件容易的事，因為價(jià)格高了難以找到合適的買(mǎi)主，低了又會(huì )使自己遭受損失。
如果房子委托給有資信的房產(chǎn)中介公司，其專(zhuān)業(yè)人士會(huì )通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法為客戶(hù)的房子做出較為公正的評估。
目前較為常見(jiàn)的是采取市場(chǎng)比較法，評估人員憑借豐富的交易經(jīng)驗，熟悉了解整個(gè)市場(chǎng)行情，并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房?jì)r(jià)做出微調，這樣得出的評估價(jià)在實(shí)際交易中具有指導作用。
合同：首先，明確雙方的權利和義務(wù)，以及業(yè)主對買(mǎi)方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據可查；其次，明確違約責任，在簽訂合同時(shí)應該“先小人、后君子”，詳細規定違約責任及相關(guān)的違約處理方法。
如逾期交房、悔約等情況的處理，都應在合同中明確；最后，明確物業(yè)交割方式，在簽訂合同時(shí)應注明交房時(shí)間及交房狀況，明確房屋交驗時(shí)間是過(guò)戶(hù)后還是過(guò)戶(hù)前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰(shuí)來(lái)承擔等。
過(guò)戶(hù)：辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續，是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最耗費時(shí)間和精力的一步。
由于辦理過(guò)戶(hù)涉及一系列政策法規，且手續比較繁瑣，而普通老百姓一般缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗，不了解辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿(mǎn)，還浪費了寶貴的時(shí)間，花費了大量的人力、財力。
建議購房人委托專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介公司辦理過(guò)戶(hù)手續，可以省時(shí)、省力、省心。
付款：二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，如何確保交易資金的安全性成了最大的問(wèn)題。
目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，客戶(hù)即支付相當于房?jì)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主；在辦理過(guò)戶(hù)當天或物業(yè)交驗后，再把剩余的房款支付給業(yè)主(已付定金轉為房款)；二是通過(guò)第三方介入，對買(mǎi)賣(mài)進(jìn)程及房款進(jìn)行全程監控，或是通過(guò)公證處的房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔保，這樣也能達到安全、省心的目的。
交驗：物業(yè)交驗是買(mǎi)賣(mài)交易的最后一個(gè)環(huán)節，如果能夠順利完成，客戶(hù)即可安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責任了。
驗房的內容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水、電、煤、電話(huà)費、有錢(qián)電視費等是否已經(jīng)結清等。
買(mǎi)賣(mài)雙方到中介咨詢(xún)二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀公司根據實(shí)際情況為買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行配對，為他們牽線(xiàn)搭橋，買(mǎi)賣(mài)雙方分別登記購房、售房信息。
在這個(gè)環(huán)節中，買(mǎi)賣(mài)雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。
選擇好的經(jīng)紀公司有以下幾點(diǎn)：規模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、聲譽(yù)較好。
具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪(fǎng)的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門(mén)的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。
按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀人資質(zhì)證書(shū)的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營(yíng)業(yè)執照的復印件，所以，消費者應向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執照，借此機會(huì )，也可到其總店認認門(mén)。
其次，留意執照上所列的注冊資金，通過(guò)查看該公司的規模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執照上所標的百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的注冊資金了。
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中中介提供哪些服務(wù)：
一、咨詢(xún)服務(wù)
分為口頭咨詢(xún)和書(shū)面咨詢(xún)兩種。
口頭咨詢(xún)根據服務(wù)所需時(shí)間和難度由雙方協(xié)商費用，但對于大多數常見(jiàn)房產(chǎn)問(wèn)題的口頭咨詢(xún)，中介一般不收取費用。
書(shū)面咨詢(xún)要根據具體咨詢(xún)內容判斷。
二、通過(guò)中介交易
如果二手房雙方全程通過(guò)中介進(jìn)行交易，那么中介所需要提供的服務(wù)主要包括：
基本調查：主要包括調查房屋的基本情況(使用年限、面積、位置、戶(hù)型等)、產(chǎn)權情況、交易雙方的身份信息等。
陪同看房：及時(shí)和買(mǎi)賣(mài)雙方溝通，陪同雙方實(shí)地看房。
簽約指導：指導買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同。
代辦手續：包括提供階段性貸款擔保，辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續。
辦理過(guò)戶(hù)：協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方辦理繳稅、過(guò)戶(hù)及不動(dòng)產(chǎn)登記等事宜。
辦理入住手續：包括水、電、煤、天燃氣、電話(huà)、有線(xiàn)電話(huà)等的過(guò)戶(hù)和結算手續。
三、不通過(guò)中介交易，但通過(guò)中介辦理過(guò)戶(hù)
有一部分二手房交易是買(mǎi)賣(mài)雙方自行達成的交易，如果雙方對過(guò)戶(hù)手續不了解，可以通過(guò)中介單獨辦理過(guò)戶(hù)手續。
中介一般會(huì )提供服務(wù)并收取一定的服務(wù)費用。
中介需要承擔哪些責任呢?
根據法律的相關(guān)規定，中介應當承擔相應的法律責任，其中最重要的是提供與訂立合同有關(guān)的真實(shí)情況的責任。
其中的真實(shí)情況主要包括房屋的權屬情況；房屋的抵押登記、典當、查封等權利限制信息；預告登記、異議登記等登記信息；房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、身份證號碼等基本信息。
當然需要注意的是，中介的這一責任僅限在其自身能力范圍。
如交易中某一方提供了偽造證件，給交易另一方造成了損失，但判斷此證件為偽造的已經(jīng)超出了中介的能力范圍，就不能據此認為中介方提供了虛假信息。
當然如果中介故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況時(shí)要承擔責任。
二手房交易過(guò)程中，雙方不僅要對政策及流程有所了解，通過(guò)房產(chǎn)中介轉讓和過(guò)戶(hù)時(shí)候更要了解房產(chǎn)中介的法律法規，以防患于未然!
二手房交易注意事項：
二手房是經(jīng)過(guò)多年居住，在二手房驗房時(shí)更要注意二手房的房子質(zhì)量和防水防漏以及一些隱蔽問(wèn)題等方面。
1、二手房最初交易時(shí)間
二手房驗房時(shí)首先要看的是二手房一次交易的時(shí)間。最初交易時(shí)間到二手房購買(mǎi)時(shí)間多長(cháng)，可以了解房子的壽命時(shí)間，以及房子的規劃情況。
2、原戶(hù)主出賣(mài)房子原因
了解二手房子戶(hù)主出賣(mài)房子的原因，如果是房子老化、市政規劃、拆遷、二手房風(fēng)水等情況。如果原房主只是因為像出賣(mài)或者缺錢(qián)或者有更好的房子，那就不用擔心。如果是房子質(zhì)量問(wèn)題，房子老化或者違反市政規劃需要拆遷的房子，最好不要購買(mǎi)。
3、查看二手房戶(hù)型圖
在驗房時(shí)要向原房主要房子的戶(hù)型圖，并實(shí)地去觀(guān)看房子周邊環(huán)境以及物業(yè)和小區的具體情況，這對將來(lái)住進(jìn)去也有所好處。
4、二手房驗房是清點(diǎn)附送物品
二手房在驗房時(shí)，還要記得清點(diǎn)原房主承諾的物品。對附送物品根據型號、數量、規格、牌子列好清單。在二手房交易時(shí)，附送品也算在購房費用里面。而且對于二手房裝修時(shí)也可以利用，減少將來(lái)二手房裝修成本。
5、二手房室內設施及質(zhì)量問(wèn)題
二手房在出賣(mài)時(shí)是不是存在質(zhì)量或者缺陷，如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無(wú)裂縫，主要是墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛生潔具漏水和墻面滲水等質(zhì)量問(wèn)題。
6、門(mén)窗的靈活
性檢驗窗是否滲水，窗臺有無(wú)水漬，以及用手輕巧窗臺是否崩裂。門(mén)和窗開(kāi)關(guān)是否靈活，開(kāi)關(guān)是否有無(wú)特別的聲音。門(mén)插是否插入得太少；房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)鎖是否太長(cháng)太緊。門(mén)上油漆是否完好無(wú)缺，門(mén)內外面是否光滑平整和有無(wú)磕碰。
7、二手房驗收查看缺陷
二手房驗收時(shí)記得將家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補的缺陷，特地用家具遮掩。
8、二手房原房主費用問(wèn)題
二手房驗房時(shí)確認原業(yè)主將自己說(shuō)錢(qián)的費用結清，如水電、煤氣、電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò )、物業(yè)管理費等費用，以免自己承擔不必要的費用。
9、二手房證件和過(guò)戶(hù)手續是否齊全
對二手房進(jìn)行驗收時(shí)，要看樓房交付使用的證件是否齊全，如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。二手房嘉義市需要辦的過(guò)戶(hù)手續，如過(guò)戶(hù)的稅單、有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )等轉名手續的是否齊全，否則買(mǎi)家無(wú)法使用相關(guān)的服務(wù)。
10、二手房驗房注意房子的清潔
在二手房驗房時(shí)，注意房子是否清潔有無(wú)殘留建筑垃圾。檢查所有可以拆開(kāi)的空間內是否有垃圾。
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