不同類(lèi)型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫(xiě)
不同類(lèi)型的產(chǎn)品在制作可行性研究報告時(shí)，定然也有細微處的不同側重分析。下面是小編整理的不同類(lèi)型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫(xiě)的內容，僅供參考。
不同類(lèi)型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫(xiě)【1】
多種產(chǎn)品復合型項目——闡述不同類(lèi)型物業(yè)組合原因
一個(gè)城市綜合體，可以包含購物中心與寫(xiě)字樓，也可以包含購物中心與公寓，還可以包含購物中心、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等多種類(lèi)型物業(yè)。
在城市綜合體存量不斷上升的當前，城市綜合體的建立也面臨著(zhù)更大的運營(yíng)風(fēng)險，闡明業(yè)態(tài)設立的依據與分配比例，是城市綜合體能否成功開(kāi)發(fā)的一大基礎依據。
以《仲量聯(lián)行重慶重賓保利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)可行性研究報告》為例。
在進(jìn)行了常規的城市、區域、交通研究后，報告進(jìn)行了與項目相關(guān)的城市綜合體解析，得出項目的物業(yè)模式與業(yè)態(tài)配比。
報告對城市綜合體模式進(jìn)行了歸類(lèi)分析，指出，城市綜合體發(fā)展有五種模式：①商業(yè)核心模式。
其特征為地處城市核心區;交通可達性地鐵口/主干道沿線(xiàn);區域功能的缺乏，需求旺盛;具有較高人流及商業(yè)氣氛;匹配一流的合作團隊規劃設計/經(jīng)營(yíng)管理。
�、诰频旰诵哪Ｊ�。
其特征為不遠離城市核心區;交通可達性好，沿主干道沿線(xiàn);商務(wù)客戶(hù)支持;開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實(shí)力;規劃有頂級商場(chǎng)配套設施。
�、蹖�(xiě)字樓核心模式。
其特征為客戶(hù)(產(chǎn)業(yè))支撐，產(chǎn)業(yè)簇群;未來(lái)商務(wù)核心區;寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規模與檔次;商場(chǎng)、公寓等配套完善。
�、茏≌诵哪Ｊ�，項目的區位條件不是很好;以居住為主體的片區;成熟度不高，居住人口有限;往往后期會(huì )開(kāi)發(fā)商業(yè)，但規模往往不大;⑤均衡發(fā)展模式。
CBD/ 城市中心;主干道沿線(xiàn)/ 地鐵口;建筑面積20萬(wàn)平米以上;開(kāi)發(fā)商強勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理。
報告指出上述提到的不同類(lèi)型的物業(yè)，在綜合體中承擔的功能也各有不同。
酒店：項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次。
商業(yè)：可實(shí)現較高利潤，承擔某種社會(huì )職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。
寫(xiě)字樓：價(jià)值標桿，可樹(shù)立項目高端形象，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現金流來(lái)源。
鑒于不同類(lèi)型物業(yè)所帶來(lái)的不同收益，報告認為，項目必須要與重慶CBD未來(lái)的造城運動(dòng)結合起來(lái)，才能將本項目打造成解放碑CBD的具有標志性的旗幟和代言。
而在實(shí)現城市中心區CBD的構造過(guò)程中，中央商務(wù)區CBD的造城，必然會(huì )帶動(dòng)一種復合空間的衍生，這種復合空間就是集酒店、辦公商務(wù)、文化、居住等功能的都市綜合體的出現，項目的定位也將是這類(lèi)型多種業(yè)態(tài)結合的綜合體形式。
同區域多同類(lèi)型產(chǎn)品——強調產(chǎn)品差異性
目前國內的旅游地產(chǎn)項目主要分布在沿海省市及區域性中心城市，如海南省、云南省、山東環(huán)渤海地區，產(chǎn)品扎堆明顯。
尤其是海南和云南區域，成為開(kāi)發(fā)商狂熱開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項目的首選地區。
產(chǎn)品扎堆，就會(huì )引發(fā)白熱化的競爭，和更高的運營(yíng)風(fēng)險。
在策劃這類(lèi)產(chǎn)品的可行性報告時(shí)，就需要強調出項目的差異性，強調在眾多對手的情況下，項目可行的特有優(yōu)勢。
香港浩華顧問(wèn)管理公司在對三亞海棠灣度假酒店項目的可行性報告中，就提到了這一項目的獨特特征和開(kāi)發(fā)建議。
“鑒于中、短期內大量涌入的市場(chǎng)供給，我們建議，擬建酒店應享有一系列有別于海南島其他競爭度假酒店的獨特特征。
以下獨特特征有望使擬建度假酒店與海南現有和未來(lái)的競爭對手有效區分：
• 與大多數大規模、提供大量設施迎合旅游散客、團隊和會(huì )議客源市場(chǎng)的酒店不同，我們建議擬建度假酒店定位為一座小型豪華酒店，提供更私密的環(huán)境，迎合頗具鑒賞力的旅游散客;
• 我們建議擬建度假酒店采用時(shí)尚、現代、精致的設計風(fēng)格和理念，同時(shí)充分考慮各項功能設施的舒適性和實(shí)用性。
設計風(fēng)格中也應融入簡(jiǎn)約的建筑線(xiàn)條和淡雅的色彩主題，以匹配地塊的濱海環(huán)境，同時(shí)，在各公共區域(包括大堂、泳池和Spa 設施)，都應該采用獨具創(chuàng )意的設計元素。
我們認為，這尤為適合擬建度假酒店的規模和定位，可以真正有效區別于目前在大多數度假酒店中被普遍采用的的東南亞設計主題風(fēng)格;
• 盡管缺乏獨特的地點(diǎn)特征，但是為了增強度假酒店氛圍，我們建議在這個(gè)現代、時(shí)尚的酒店四周采用濃郁的景觀(guān)綠化，與周邊開(kāi)發(fā)項目之間形成一道綠色屏障。
蒼翠繁茂的景觀(guān)綠化帶不僅可以增強環(huán)境的私密性，還尤為適合營(yíng)造獨特的戶(hù)外休閑區域。
這將與海南大多數景觀(guān)綠化較稀少、且很少擁有戶(hù)外休閑區域的度假酒店形成鮮明對比;
• 鑒于絕大多數更靠近內陸酒店的都采用雙向式客房結構，因此只有部分客房享有海景景觀(guān)，我們建議擬建酒店的建造地點(diǎn)應靠近海灘，并采用單向式客房建筑結構。
這不僅可以縮短酒店客房與海灘的距離，還可以確保絕大多數客房(如果不是全部)享有開(kāi)闊的海景景觀(guān);
• 所有客房均可欣賞一覽無(wú)余的景色。
將床位朝向窗戶(hù)排放的獨特正方形設計將進(jìn)一步使擬建度假酒店與其他酒店區分開(kāi)來(lái);
• 擬建度假酒店的主要特征之一將是海灘餐廳和酒吧，通過(guò)氛圍照明和音樂(lè )提供一處極佳地放松區域和環(huán)境，吸引住店和非住店顧客光顧。
我們預期，作為海灘餐廳和酒吧的引領(lǐng)者，該餐廳應能夠成為社交聚會(huì )場(chǎng)所的理想之地。”
新興類(lèi)型產(chǎn)品——闡述新興項目建設必要性
物流地產(chǎn)是近幾年新興起的一類(lèi)地產(chǎn)細分項目，許多投資者對這一類(lèi)型產(chǎn)品并沒(méi)有太深了解。
針對這一現象，為了讓投資者與審核者了解這一類(lèi)型產(chǎn)品建設的必要性與盈利的可行性，戴德梁行在《深業(yè)泰富汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告》中進(jìn)行了闡述。
戴德梁行認為，項目的建設，一是有利于建立一個(gè)完善的現代汽車(chē)流通體系。
據資料顯示，在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%～40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%---70%。
二將有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益。
提升單位面積的土地產(chǎn)出已經(jīng)成為政府出讓產(chǎn)業(yè)用地的基本要求。
規�；�、高效益、集聚型的汽車(chē)物流園區正符合這項要求。
此外，項目的建設還有利于拉動(dòng)羅湖區乃至深圳市的經(jīng)濟發(fā)展。
汽車(chē)產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣，從汽車(chē)制造到汽車(chē)物流和銷(xiāo)售服務(wù)，包括后期的廢舊汽車(chē)回收處理，已經(jīng)日益成為一個(gè)效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條。
作為在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且對其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯。
汽車(chē)維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區對汽車(chē)零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工具和檢具的需求，而且是汽車(chē)消費信貸、保險等汽車(chē)金融業(yè)發(fā)展的前提，汽車(chē)金融業(yè)的發(fā)展完善又為建立成熟的汽車(chē)市場(chǎng)，促進(jìn)整車(chē)制造業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造了條件。
其產(chǎn)生的推動(dòng)效應將拉動(dòng)汽車(chē)裝飾、汽車(chē)租貸，以及旅游、休閑體育運動(dòng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
因此，建立完善、便捷、誠信的汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園，形成成熟的汽車(chē)市場(chǎng)將對帶動(dòng)深圳汽車(chē)物流行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)整體區域經(jīng)濟起到重要作用。
深業(yè)泰富汽車(chē)物流產(chǎn)業(yè)園的建設，將會(huì )形成集品牌專(zhuān)營(yíng)區、汽車(chē)集中貿易區、零配件服務(wù)區、物流倉儲服務(wù)區、汽車(chē)配套服務(wù)區于一體，并包含代理上牌、代繳車(chē)輛購置稅、車(chē)船使用稅、代辦保險等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù)。
不僅可以提升和帶動(dòng)該片區的整體發(fā)展，實(shí)現地區產(chǎn)業(yè)結構轉型和升級，并可通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、運輸、貿易等，必將有力地帶動(dòng)筍崗-清水河地區經(jīng)濟的快速發(fā)展。
舊改產(chǎn)品——詳細描述拆遷補償方案
拆遷環(huán)節在舊改項目開(kāi)發(fā)中是一個(gè)舉足輕重的環(huán)節。
拆遷賬的估算與拆遷時(shí)間的規劃，與舊改工作能否順利進(jìn)行、后期能否實(shí)現盈利息息相關(guān)。
在戴德梁行的《深圳市福田區華新村舊城改造可行性研究報告》中，戴德梁行就對這一費用進(jìn)行了明確分析。
相關(guān)閱讀-報告編寫(xiě)流程【2】
作為投資決策前必不可少的關(guān)鍵環(huán)節，可行性研究報告是在前一階段的項目建議書(shū)獲得審批通過(guò)的基礎上，主要對項目市場(chǎng)、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統、完備無(wú)遺的分析，
完成包括市場(chǎng)和銷(xiāo)售、規模和產(chǎn)品、廠(chǎng)址、原輔料供應、工藝技術(shù)、設備選擇、人員組織、實(shí)施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價(jià)，選定最佳方案，
依此就是否應該投資開(kāi)發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開(kāi)發(fā)等給出結論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎。
風(fēng)馳咨詢(xún)建立了科學(xué)、規范、嚴格的編寫(xiě)流程，以風(fēng)馳咨詢(xún)可行性研究報告編寫(xiě)流程為例：
第一章 項目總論
概括性論述項目背景、主要技術(shù)經(jīng)濟指標、結論及建議
第二章 項目建設背景及必要性
從宏觀(guān)和微觀(guān)方面分析項目提出的背景情況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，用定性和定量的方法分析企業(yè)進(jìn)行投資的必要性。
第三章 市場(chǎng)預測與建設規模
采用問(wèn)卷調查、抽樣調查等市場(chǎng)調查方法對現有市場(chǎng)情況進(jìn)行準確分析，采用專(zhuān)家會(huì )議、特爾菲、類(lèi)推預測等定性分析方法和時(shí)間序列、因果分析等定量分析方法對市場(chǎng)進(jìn)行預測，
通過(guò)競爭力對比分析、戰略態(tài)勢分析、波士頓矩陣分析、SWOT分析等確定項目市場(chǎng)戰略和企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略，通過(guò)差額投資內部收益率法、凈現值法、最小費用法等定量分析方法確定項目的產(chǎn)品方案和建設規模，采用成本導向定價(jià)法、需求導向定價(jià)法、競爭導向定價(jià)法等方法確定產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格。
第四章 建設條件與廠(chǎng)址選擇
通過(guò)工程技術(shù)條件和建設投資費用的對比確定場(chǎng)址方案。
第五章 工程技術(shù)方案
采用評分法、投資效益評價(jià)法確定項目的技術(shù)方案，采用投資回收期法、投資收益率法、運營(yíng)成本法、壽命周期法確定項目的設備方案，通過(guò)對技術(shù)經(jīng)濟指標、總圖布置費用、拆遷方案的對比確定項目的總圖方案。
第六章 節能節水與環(huán)境保護
從建筑設計、建筑結構、平面布置、設備選型、工藝流程等方面論述項目的節能方案，從設備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項目的節水方案，從項目建設和項目運營(yíng)兩方面論述項目的環(huán)境保護措施及對環(huán)境的影響情況。
第七章 勞動(dòng)保護、安全衛生、消防
從危害因素、建筑施工、項目運營(yíng)等方面論述項目的勞動(dòng)保護與安全衛生措施，從建筑設計、功能布局、平面設計等方面論述項目的消防措施。
第八章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員
根據企業(yè)現有組織情況、以及行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，采用勞動(dòng)生產(chǎn)率等方法確定企業(yè)的組織結構和勞動(dòng)定員情況，并根據企業(yè)的生產(chǎn)計劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人員培訓計劃。
第九章 項目實(shí)施進(jìn)度安排
根據行業(yè)經(jīng)驗和企業(yè)特點(diǎn)安排項目的實(shí)施計劃和進(jìn)度。
第十章 投資估算與資金籌措
采用單位建筑工程投資估算法、單位實(shí)物工程估算法估算項目的建筑工程費用，采用設備原價(jià)加設備運雜費估算設備購置費用，以設備購置費用為基數估算工具器具及生產(chǎn)家具購置費用，
根據設備購置費用、采用比率法確定項目的安裝工程費用，根據國家有關(guān)計費文件估算工程建設其他費用，采用全額流動(dòng)資金估算法估算項目所需流動(dòng)資金。
通過(guò)投資內部收益率、投資回收期、融資成本等對比確定項目的融資方案。
第十一章 財務(wù)分析與敏感性分析
利用資金時(shí)間價(jià)值方法對項目進(jìn)行財務(wù)評價(jià)、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等方法確定項目的抗風(fēng)險能力和保本水平。
第十二章 社會(huì )效益分析
通過(guò)項目對社會(huì )的影響、項目與所在地互適性?xún)煞矫鎸椖康纳鐣?huì )效益進(jìn)行分析，確保項目符合社會(huì )發(fā)展要求。
第十三章 風(fēng)險分析
通過(guò)技術(shù)和產(chǎn)品風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、原材料、自然資源或供貨渠道的風(fēng)險、政策性風(fēng)險、持續融資風(fēng)險等方面的風(fēng)險分析，并提出相應的風(fēng)險應對機制，增加企業(yè)風(fēng)險防范意識、提高項目抗風(fēng)險能力。
第十四章 可行性研究結論與建議
附件
1、項目承辦單位營(yíng)業(yè)執照、法人證書(shū)復印件
2、當地規劃、國土、環(huán)保等部門(mén)關(guān)于項目的支持文件
3、查新檢索報告
4、檢測報告
5、相關(guān)知識產(chǎn)權、專(zhuān)利技術(shù)復印件
6、自有資金存款證明
7、相關(guān)銀行貸款承諾
8、其他相關(guān)證明材料
9、項目財務(wù)分析報表
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