中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題及對策論文

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現代化的進(jìn)展，已經(jīng)成為現代社會(huì )經(jīng)濟大系統中一個(gè)重要的有機組成部分、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應度系數和影響力系數在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì )一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)發(fā)揮的規模、產(chǎn)品結構、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著(zhù)各行業(yè)的規模、結構、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現的經(jīng)濟過(guò)程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內容。因此，房地產(chǎn)是構成整個(gè)社會(huì )財富的重要內容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩定而長(cháng)遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規律，產(chǎn)業(yè)內涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個(gè)獨立且非常重要的部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)自身的發(fā)展規律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著(zhù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(cháng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素：每個(gè)國家根據本國國情制定相關(guān)的法律法規政策和利用經(jīng)濟杠桿來(lái)扶持及引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動(dòng)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區別又有聯(lián)系。它們之間的主要區別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著(zhù)非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

　　（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)

　　房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理業(yè)。

　　房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買(mǎi)房屋后出租，購買(mǎi)房屋后出租一段時(shí)間再轉讓?zhuān)�或者購買(mǎi)房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉讓?zhuān)婚_(kāi)發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO熟地之后轉讓?zhuān)�有對舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續開(kāi)發(fā)等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點(diǎn)。房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當事人提供法律法規、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理。維護相關(guān)區域內的環(huán)境、衛生和秩序的活動(dòng)。

　　（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：第一，可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；第二，可以改善人們的居住和生活條件；第三，可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；第四，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實(shí)施；第五，可以為城市建設開(kāi)辟重要的積累資金渠道；第六，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；第七，有利于產(chǎn)業(yè)結構的合理調整；第八，有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；第九，有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；第十，可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來(lái)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費，擴大內需，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會(huì )就業(yè)的有利途徑。實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)(市場(chǎng))持續健康發(fā)展，對于全面建設小康社會(huì )，加快推進(jìn)社會(huì )主義現代化具有十分重要的意義。

　　二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和存在問(wèn)題

　　我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代開(kāi)始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長(cháng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著(zhù)城鎮居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來(lái)住宅建設對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　（一）房地產(chǎn)的總體規模越來(lái)越大

　　1、房地產(chǎn)投資規模不斷擴大

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長(cháng)1000億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(cháng)16.1%。

　　2、開(kāi)發(fā)規�？焖僭鲩L(cháng)

　　2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬(wàn)平方米上升到140451萬(wàn)平方米，增加了83593萬(wàn)平方米，平均每年增長(cháng)25 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模逐步擴大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項指標增長(cháng)速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長(cháng)12.8%；房屋新開(kāi)工面積11.54億平方米，增長(cháng)12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長(cháng)5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長(cháng)6.2%。

　　（二）地區發(fā)展不平衡

　　1、房地產(chǎn)發(fā)展規模和增長(cháng)速度存在地區差異

　　主要表現在第一，無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。第二，中部的增長(cháng)速度(除了銷(xiāo)售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著(zhù)東部地區土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向中、西部轉移，房地產(chǎn)的地區結構發(fā)生變化，尤其是隨著(zhù)中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(除銷(xiāo)售額)的增長(cháng)速度均高于其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著(zhù)生活水平的提高，中、西部的房屋銷(xiāo)售面積占全國銷(xiāo)售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購買(mǎi)商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買(mǎi)商品住宅的增長(cháng)比例較大，均高于全國平均的增長(cháng)比例�？梢钥闯�，隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)戰略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區間正逐步縮小差距。

　　2、城鎮居民居住水平存在地區差異

　　在中國人口增長(cháng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(cháng)，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來(lái)看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來(lái)說(shuō)居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最��；從其增長(cháng)速度來(lái)看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

　　（三）房?jì)r(jià)居高不下

　　近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了“三高”，房?jì)r(jià)高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房?jì)r(jià)格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長(cháng)了355元，遠大于1998。2003年年平均售價(jià)的增長(cháng)，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房?jì)r(jià)均超過(guò)一萬(wàn)，而在2010年房?jì)r(jià)又有一輪新高，使確確實(shí)實(shí)的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新政進(jìn)行調控。

　　三、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢分析

　　（一）我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展取得了巨大的成就

　　縱觀(guān)這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始注重品牌，這是市場(chǎng)化的一個(gè)重要標志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開(kāi)了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競爭中，已經(jīng)把品牌戰略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現過(guò)不和諧音符，但這并沒(méi)有影響國內房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰略的決心。更多的地產(chǎn)商開(kāi)始重視品牌建設，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高。（2）房地產(chǎn)局部投資市場(chǎng)開(kāi)始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，大部分人買(mǎi)房為了自��；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層正在形成。（3）商品房對于個(gè)人的銷(xiāo)售量增加。近幾年商品房對個(gè)人的銷(xiāo)售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購房占商品房銷(xiāo)售量中已達到93.696，說(shuō)明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一概念已經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策已經(jīng)初見(jiàn)成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了支持。（4）我國正在形成一些有規模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然我過(guò)房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來(lái)趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責任心的企業(yè)自然就能夠適應市場(chǎng)變化的要求。

　　（二）房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營(yíng)時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初步體現出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標準。過(guò)去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常處在缺乏自己的狀況下。而另一方面，總舵的金融機構又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結。當前隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高，國家隊房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類(lèi)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)已經(jīng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的補血作用。當前這種資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸，將會(huì )把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。

　　（三）房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(cháng)迅速，熱點(diǎn)擴散

　　從前面的統計數據可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長(cháng)速度、熱點(diǎn)擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長(cháng)的原因有：第一，國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長(cháng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問(wèn)題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐了；第二，住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著(zhù)重要的推動(dòng)作用；第三，隨著(zhù)人均GDP超過(guò)800美元這一社會(huì )發(fā)展新階段的到來(lái)，汽車(chē)消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點(diǎn)；第四，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進(jìn)住房消費除非，二、三級市場(chǎng)的政策、土地政策適當進(jìn)行了調整，為房地產(chǎn)的增長(cháng)助力；最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運以及上海舉辦世博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì )起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。

　　（四）國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善

　　2009年4月15日——國務(wù)院常務(wù)會(huì )：貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%。14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求，對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實(shí)際，在一定時(shí)期內采取臨時(shí)性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個(gè)人住房消費、調節個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

　　4月17日——國務(wù)院：房?jì)r(jià)過(guò)高地區可暫停發(fā)放第三套房貸�！秶鴦�(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》指出，商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。4月21日——住建部：未獲預售許可項目房企不得收定金。住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求：今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照預售方案申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。

　　1、政策背景解讀

　　這個(gè)政策的出臺始于4月14日溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上布置下階段任務(wù)時(shí)的指示：實(shí)行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房，加快研究制定合理引導個(gè)人住房消費的稅收政策。4月15日即出臺了上述政策。此次新政屬于宏觀(guān)調控中的貨幣政策。貨幣政策通常突然性較強，借助于突襲，見(jiàn)效迅速，直接效應明顯，但容易誤傷，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)�？梢灶A見(jiàn)，一定會(huì )有后繼的貨幣政策和財政政策來(lái)修正這種誤傷。在貨幣政策方面，按溫總理的要求，更加嚴格的差別化房貸政策必將進(jìn)一步明確，目前二套房認定標準正在加緊制定，21日證監會(huì )負責人明確表示新出臺的二套房標準將采用嚴格的“認房不認貸”。在財政政策方面，按溫總理的要求，物業(yè)稅的開(kāi)征應當是迫在眉睫的事情。

　　2、政策預期分析

　　新政將直接打擊投機者，交易量將在近期大幅萎縮，但如無(wú)配套政策，房?jì)r(jià)將不會(huì )下跌�？梢钥闯�，此次政策的出臺一定造成交易量的萎縮和預期的利空。但是否出現量?jì)r(jià)齊跌，需要分析政策的價(jià)格效應。政策的根本出發(fā)點(diǎn)在于抑制住房需求，不管是自住還是投資投機，交易量會(huì )短期內萎縮，交易量的萎縮一定會(huì )造成流動(dòng)性資金過(guò)剩。政府因此將面臨著(zhù)扭轉寬松貨幣政策的壓力，可以預期提高利率將是下一步的必然選擇，因此下一步社會(huì )的資金將進(jìn)一步集中于銀行，銀行將面臨著(zhù)巨大的資金借貸壓力。在投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境沒(méi)有改善的情況下，制造業(yè)不能出現大規模的資金注入，因此社會(huì )上將出現兩方資金富裕者：銀行、制造業(yè)資金，制造業(yè)資金規模大，必然會(huì )尋求出路，尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)將是最優(yōu)選擇，因此利率提高與否，流向以制造業(yè)資金為基礎的炒房團（如溫州炒房團）或基金的資金不會(huì )減少，反而由于銀行的壓力可能放大。同時(shí)，消費者的資金需求減少，可能導致流向開(kāi)發(fā)商的資金進(jìn)一步增加，而流向地方政府用于基礎設施建設的資金也將進(jìn)一步放大，在銀行、炒房團和基金以及政府所形成的資金流轉中，即使不會(huì )導致未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預期的進(jìn)一步提高，至少會(huì )在穩定水平之上。當房?jì)r(jià)在一定時(shí)期趨于穩定，可能刺激剛性需求者的住房需求。所以如果沒(méi)有配套的政策出臺，此次新政對住房需求的抑制作用將不明顯，房?jì)r(jià)也不可能出現下跌。

　　四、推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

　　（一）合理利用資源實(shí)現可持續發(fā)展

　　可持續發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展，就是既要滿(mǎn)足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng )造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實(shí)現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿(mǎn)足當代社會(huì )的需求，還要考慮后人開(kāi)發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪式開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開(kāi)發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調。從而實(shí)現土地資源的永續利用、住宅業(yè)的穩定協(xié)調發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而，推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展。

　　（二）土地市場(chǎng)規范化

　　土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì )經(jīng)濟前提下土地的供給狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國的政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。

　　政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細說(shuō)明未來(lái)期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計劃從而實(shí)現理性的開(kāi)發(fā)。過(guò)去有過(guò)這方面負擔的案例，開(kāi)發(fā)商不知道未來(lái)時(shí)間內政府有多少供應土地，擔心下一步?jīng)]有土地可開(kāi)發(fā)，于是，在就近的拍賣(mài)會(huì )上瘋狂競價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負承重的壓力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(cháng)久穩定的通過(guò)土地獲利。堅持土地招掛拍形式的公正性，實(shí)現交易全過(guò)程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國經(jīng)濟的方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現和維持土地市場(chǎng)的公平競爭環(huán)境。政府應具備靈活、及時(shí)的土地調控、應對能力，以促進(jìn)和穩定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續發(fā)展。俗話(huà)說(shuō)，計劃趕不上變化，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環(huán)境出現明顯轉變后，就需要及時(shí)調整應對。形成一些列的應對機制，強化政府對地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

　　（三）完善房地產(chǎn)融資渠道

　　我國政府過(guò)去對土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現出相對的保守。早中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟高速增長(cháng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時(shí)社會(huì )上積聚相當規模的資金。有序地允許社會(huì )資金進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競爭的階段。

　　1、實(shí)現地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金

　　房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì )上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只需把錢(qián)交給會(huì )做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產(chǎn)業(yè)內也不必因為自己?jiǎn)?wèn)題吊死在銀行一棵樹(shù)上而坐失機會(huì )，選擇通過(guò)有明確規則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　2、推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應從銀行運營(yíng)中抽身出來(lái)

　　國家控股銀行在整個(gè)國家經(jīng)濟中占金融主導地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實(shí)證明目前國有銀行業(yè)不全認同和貫徹政府對市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門(mén)檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。

　　3、適當引入外資，達到鯰魚(yú)效應

　　這也就是防止閉門(mén)造車(chē)的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳費相應的學(xué)費。

　　4、避免地方保護主義或過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本，也就是確保公平的資本環(huán)境

　　（四）引導房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多元化產(chǎn)品服務(wù)

　　有數據顯示90%的人群認為目前的樓價(jià)過(guò)高，而房地產(chǎn)商方面因為開(kāi)發(fā)的高額投入不得不堅挺高價(jià)，這背后的問(wèn)題在于：樓房產(chǎn)品的同質(zhì)化問(wèn)題。購房者所面對的新房不外乎兩類(lèi)產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開(kāi)市場(chǎng)份額小的別墅不說(shuō)�，F在市場(chǎng)上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀(guān)，不錯的綠化、合理的戶(hù)型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開(kāi)發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做的質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場(chǎng)上的轎車(chē)從奧拓到奔馳，他們的外觀(guān)、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買(mǎi)？

　　成熟完整的市場(chǎng)，其產(chǎn)品就應該存在明顯的分級差異。這個(gè)問(wèn)題，應該不全賴(lài)開(kāi)發(fā)商，最應該負責的是政府。政府在做土地規劃時(shí)就明確各塊土地未來(lái)的建筑形式體現分級概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應遵循魚(yú)線(xiàn)的規劃而行，全城監督土地的使用性質(zhì)。嚴把各級產(chǎn)品質(zhì)量標準，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場(chǎng)的分化上，是需求的不同導致我們產(chǎn)品的多元，也許我們有顧慮，認為低碳產(chǎn)品不容易贏(yíng)利。

　　市場(chǎng)的需求是多元的，我們沒(méi)有必要追求產(chǎn)品的一致性。在這里特別提一點(diǎn)的是，現行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒(méi)有體現產(chǎn)品多元化，因為市場(chǎng)產(chǎn)品多元化的前提是市場(chǎng)化，現行的經(jīng)濟適用房不是一個(gè)市場(chǎng)化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實(shí)證明多數人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實(shí)惠。

　　（五）建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

　　目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級市場(chǎng)上，二級市場(chǎng)、三級市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場(chǎng)分級體系。政府在宏觀(guān)調控上也主要是針對一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對二、三級市場(chǎng)缺乏有效的調控，因為導致二、三級市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)，二、三級市場(chǎng)是以一級市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級體系，實(shí)現滿(mǎn)足各個(gè)層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場(chǎng)的需求、降低一級市場(chǎng)泡沫，為一級市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現。因而，政府應當有意識地制定政策、開(kāi)展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級系統，是房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續的健康發(fā)展。

【中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題及對策論文】相關(guān)文章：

10-08

10-09

10-08

10-05

10-08

10-08

10-08

10-08

10-09