寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案詳細
為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，預先制定方案是必不可少的，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項目。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？下面是小編為大家收集的寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案詳細，希望對大家有所幫助。
1 范圍
本標準規定了寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設施設備運行維護服務(wù)、寫(xiě)字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養護服務(wù)、專(zhuān)項特約服務(wù)等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
2 術(shù)語(yǔ)和定義
本標準采用以下術(shù)語(yǔ)和定義：
2.1 寫(xiě)字樓
為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設施、設備和場(chǎng)地。
2.2 物業(yè)管理
物業(yè)產(chǎn)權人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
2.3 物業(yè)管理承接驗收
以保證寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。
示例：物業(yè)產(chǎn)權人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5 專(zhuān)項特約服務(wù)
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內容之外，提供為滿(mǎn)足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。
2.6 突發(fā)性公共事件
在寫(xiě)字樓物業(yè)管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質(zhì)災害，生物災害等）、事故災難（包括各類(lèi)安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì )安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求
從事寫(xiě)字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質(zhì)，符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2 物業(yè)管理承接驗收
3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應依據相關(guān)規定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗收；
3.5.3 寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域內的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實(shí)行了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費標準、公開(kāi)服務(wù)內容和標準、公開(kāi)辦事流程）；
3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；
3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪(fǎng)處理程序；
3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案健全，有專(zhuān)人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7 財務(wù)管理
3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時(shí)空調、特約服務(wù)等費用須單獨結算的應準確計算；
3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車(chē)庫管理費以及其它費用的繳付標準、時(shí)間、方式嚴格按照公開(kāi)的收費制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費應操作規范；
3.7.3 實(shí)行酬金制的，應向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8 顧客滿(mǎn)意度
3.8.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應每年開(kāi)展顧客意見(jiàn)調查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度不低于合同約定標準；
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫(xiě)字樓內物業(yè)使用人總人數的2/3；
3.8.3 對調查結果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。
3.9 專(zhuān)項特約服務(wù)
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿(mǎn)足顧客的專(zhuān)項服務(wù)需求，開(kāi)展專(zhuān)項特約服務(wù)。
3.10 節能管理
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應根據物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發(fā)性公共事件處理
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應對管理服務(wù)過(guò)程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會(huì )安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實(shí)施培訓、演習、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規定途徑及時(shí)報告顧客和有關(guān)部門(mén)，并采取相應措施。
4 顧客服務(wù)
4.1 接待服務(wù)
——有條件的寫(xiě)字樓物業(yè)管理應設置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)的辦事人員提供咨詢(xún)、引導等服務(wù)；
——不具備設置總服務(wù)臺條件的寫(xiě)字樓，物業(yè)管理機構應設置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢(xún)、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務(wù)
顧客需入駐和退租時(shí)，應按規定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內辦理完成相關(guān)手續，及時(shí)建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務(wù)
顧客報修時(shí)，應及時(shí)受理，并在規定的時(shí)間內到場(chǎng)，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進(jìn)行回訪(fǎng)。
4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進(jìn)行登記；
4.2.2 掛號信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專(zhuān)遞、電報等須及時(shí)傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時(shí)內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應做好相關(guān)記錄）；
4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無(wú)法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3 裝修管理服務(wù)
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權利和義務(wù)；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過(guò)程中所涉及的公共設施設備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應做好解釋工作。寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門(mén)處理；
4.4.2 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應在一個(gè)工作日內回復處理結果，最長(cháng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門(mén)的投訴或者上級部門(mén)轉來(lái)的投訴，應查明事實(shí)，確認證據，分清責任后如實(shí)反映情況或上報書(shū)面材料，協(xié)助上級部門(mén)做好相應工作；
4.4.4 向公安機關(guān)報案的投訴，應協(xié)助公安部門(mén)處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專(zhuān)項特約服務(wù)受理
對顧客提出的專(zhuān)項特約服務(wù)要求，應在24小時(shí)內回復；在物業(yè)管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務(wù)
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；
5.1.2墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無(wú)明顯污漬和破損；外墻面無(wú)明顯剝落、墻面飾材無(wú)明顯遺缺、玻璃幕墻無(wú)開(kāi)裂；屋面防水層發(fā)現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時(shí)間內安排專(zhuān)項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5.1.4 根據房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5 發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權人報告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應采取必要的應急措施。
5.2 裝修管理
5.2.1 執行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等相關(guān)規定；
5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復裝修人的《裝修申報》；
5.2.3 每日巡查裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現違反裝修管理制度的行為、現象應及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，應向業(yè)主和有關(guān)部門(mén)報告。
5.3 共用設施設備日常運行、維護服務(wù)
5.3.1 變配電系統
5.3.1.1 高壓電氣設備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；
5.3.1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；
5.3.1.3 按照規定周期對變配電設施設備進(jìn)行檢查、維護、清潔，并做好記錄；
5.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；
5.3.1.5 變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設備可靠，溫度顯示準確；
5.3.1.6 直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗；
5.3.1.7 功率因數自動(dòng)補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無(wú)鼓包、漏液現象；
5.3.1.8 制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規定提前通知顧客；
5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無(wú)鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
5.3.1.10 高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。
5.3.2 應急供電系統
5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無(wú)滲漏；
5.3.2.2 制定發(fā)電機組管理規程，常備不低于4小時(shí)運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
5.3.2.3 每月啟動(dòng)發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；
5.3.2.4 每運行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
5.3.2.5 發(fā)電機組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內向重點(diǎn)設備、區域供電；
5.3.2.6 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池無(wú)漏液、腐蝕現象；
5.3.2.7 定期對應急照明柜進(jìn)行檢查、維護、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗；
5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內恢復供電。
5.3.3 給排水系統
5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門(mén)，定期檢查公共衛生間、開(kāi)水房、管道井內的上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無(wú)跑、冒、滴、漏現象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門(mén)定期進(jìn)行維護保養；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無(wú)堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網(wǎng)，環(huán)境衛生，無(wú)污染物；
5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；
5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規定》、《生活飲用水衛生監督管理辦法》；
5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知顧客；
5.3.3.9 計量器具、壓力儀表按規定周期送計檢局校驗；
5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門(mén)許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。
5.3.4 空調系統
5.3.4.1 設備工作正常、安全裝置有效；
5.3.4.2 定期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數；
5.3.4.3 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；
5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；
5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；
5.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤(pán)管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、冷凝水管、膨脹
水箱、集水器分水器、風(fēng)機表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養；
5.3.4.7 定期對空調系統電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；
5.3.4.8 管道、閥門(mén)無(wú)銹蝕，保溫層完好無(wú)破損，無(wú)跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期對空調循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統水質(zhì)符合標準要求；
5.3.4.10 根據實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標準要求；
5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定周期送計檢局校驗；
5.3.4.12 按國家相關(guān)要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統設施設備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統計和分析，做好節能工作。
5.3.4.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時(shí)間后又重新投入運行時(shí)，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統等的管件、閥門(mén)、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。
5.3.5 鍋爐系統
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案
5.3.5.1 蒸汽鍋爐
每年由專(zhuān)業(yè)檢測機構對鍋爐設備進(jìn)行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。
除定期送檢外，還應做好以下日常維護：
——每年對鍋爐及附屬設備進(jìn)行一次全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹(shù)脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對鍋筒內部進(jìn)行檢查并除垢；
——每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗；對爐膛清灰；
——每季度對鍋爐及附屬設備進(jìn)行一次一級保養；對防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機風(fēng)葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動(dòng)排氣一次；
——每月對油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗一次；
——檢測水質(zhì)的硬度，應不大于3毫克/升；
——鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；
——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內。
各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗。
5.3.5.2 熱水鍋爐
——定期對溫控儀進(jìn)行檢測；
——附屬設備的維護保養可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實(shí)施。
5.3.6 電梯、自動(dòng)扶梯
5.3.6.1 電梯運行平穩、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無(wú)污染；
5.3.6.2 根據溫度情況開(kāi)啟轎廂風(fēng)扇；
5.3.6.3 警鈴或其它救助設備功能完備，稱(chēng)重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運行無(wú)異常；
5.3.6.4 自動(dòng)扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效；
5.3.6.5 應由A級專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養單位進(jìn)行維護保養，經(jīng)技術(shù)監督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；
5.3.6.7設專(zhuān)職人員對電梯維護保養進(jìn)行監督，對電梯運行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運行巡檢及記錄；
5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時(shí)運行；
5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在1小時(shí)內到達現場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理專(zhuān)職人員應及時(shí)應急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)進(jìn)行搶修；
5.3.6.10 電梯機房實(shí)行封閉管理，機房?jì)葴囟炔怀^(guò)設備安全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤(pán)車(chē)工具齊全，并掛于顯眼方便處。
5.3.7 消防系統
5.3.7.1 當被檢測探測器響應參數達到預定值時(shí)，探測器應輸出火警信號，同時(shí)啟動(dòng)探測器的確認燈；
5.3.7.2 操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動(dòng)作顯示；
5.3.7.3 火災時(shí)應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內；
5.3.7.4 報警功能：能正常接收來(lái)自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號；
5.3.7.5 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應當正確指示出故障部位；
5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時(shí)，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時(shí)，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；
5.3.7.7 電源轉換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應當能自動(dòng)投入運行；當主電源恢復時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉入主電源狀態(tài)；
5.3.7.8火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號均應當正常；
5.3.7.9 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機啟動(dòng)，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.10 火災確認后，發(fā)出控制信號，將著(zhù)火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.11 確認火災后，控制室應能控制有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按規定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.12 火災確認后，應當釋放所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢通；
5.3.7.13 消防對講電話(huà)應語(yǔ)音清楚無(wú)干擾；
5.3.7.14 自動(dòng)噴淋系統有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應顯示、壓力開(kāi)關(guān)應動(dòng)作、水力警鈴應發(fā)出報警鈴聲；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災時(shí)應在維持90分鐘以上的照明時(shí)間；
5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應無(wú)破損、發(fā)黑、發(fā)霉現象；
5.3.7.17 聯(lián)動(dòng)控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過(guò)3％；
5.3.7.18 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養一次；
5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；
5.3.7.20 控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；
5.3.7.21 消防管道、閥門(mén)至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；
5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確�；馂碾U情時(shí)的應急滅火用水；
5.3.7.23 消防系統由具有合格專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護保養；
5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓考試合格，持證上崗；
5.3.7.25 消防主機除檢修時(shí)間外，必需處于開(kāi)機運行狀態(tài)；
5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在1小時(shí)內到達現場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專(zhuān)職人員應及時(shí)采取相應措施應急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)進(jìn)行搶修；
5.3.7.27 監督專(zhuān)業(yè)消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時(shí)段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備；
5.3.7.28 配合專(zhuān)業(yè)消防公司制定消防設備年度保養計劃，并監督完成情況；
5.3.7.29 制定消防應急預案，每年進(jìn)行一次消防火災演練。
5.3.8 安全防范系統
5.3.8.1 系統設置時(shí)間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；
5.3.8.2矩陣工作正常，線(xiàn)路整齊，分組同步切換標識清楚；
5.3.8.3傳輸線(xiàn)路應有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；
5.3.8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；
5.3.8.5 錄入資料應保持7天以上，并應有時(shí)間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關(guān)規定；
5.3.8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿(mǎn)足室外最低照度要求；
5.3.8.7 畫(huà)面分割器工作正常、整潔；
5.3.8.8 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
5.3.8.9 多媒體圖形工作站應直觀(guān)顯示各監控點(diǎn)位置，對報警應及時(shí)響應；
5.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報警信息；
5.3.8.11 每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測；
5.3.8.12 維修保養工作由專(zhuān)職人員進(jìn)行，非受權專(zhuān)業(yè)人員不得擅自更改安防設置及對主機開(kāi)蓋檢測箱內元件；
5.3.8.13 設立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經(jīng)受權；
5.3.8.14 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時(shí)應采取必要補救措施；
5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對安全防范系統進(jìn)行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。
5.3.9 樓控系統
5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；
5.3.9.4 執行調節器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確；
5.3.9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線(xiàn)路整齊；
5.3.9.6 末端設備工作正常，線(xiàn)路無(wú)損，安裝牢固；
5.3.9.7 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；
5.3.9.8 制定應急處理程序，定期對計算機系統數據進(jìn)行備份；
5.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對；
5.3.9.10 建立機房管理制度，控制室機房實(shí)行封閉管理，無(wú)老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
5.3.10 網(wǎng)絡(luò )通訊
5.3.10.1 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線(xiàn)路整齊；
5.3.10.2 維護終端工作正常、整潔；
5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無(wú)損；
5.3.10.4 配線(xiàn)架排線(xiàn)整齊，標識完好，數據齊全；
5.3.10.5 光纖配架排線(xiàn)整齊，標識完好，數據齊全；
5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線(xiàn)路暢通，表面整潔；
5.3.10.7 建立授權機制、訪(fǎng)問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度；
5.3.10.8 專(zhuān)人監控關(guān)鍵設備：文件服務(wù)器、數據庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機等；
5.3.10.9 病毒預防：從管理、技術(shù)和法律等方面著(zhù)手，預防病毒侵入；
5.3.10.10 實(shí)時(shí)對服務(wù)器數據進(jìn)行文件備份；
5.3.10.11計算機工程師應用相關(guān)軟件定期對Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀(guān)測，發(fā)現故障及時(shí)記錄，并通知相關(guān)部門(mén)維修。
5.3.11 門(mén)禁系統
5.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
5.3.11.4 電子門(mén)鎖工作正常；
5.3.11.5 門(mén)磁開(kāi)關(guān)工作正常，靈活有效；
5.3.11.6 建立系統權限管理規定，不得隨意更改系統設置；
5.3.11.7 作好門(mén)禁系統的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；
5.3.11.8 每半年對門(mén)磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門(mén)鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。
5.3.12 有線(xiàn)及衛星電視
5.3.12.1 衛星天線(xiàn)安裝牢固，外觀(guān)整潔；
5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔；
5.3.12.3 光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線(xiàn)路衰減��；
5.3.12.4 傳輸線(xiàn)路正常，圖像清晰；
5.3.12.5 每半年檢測一次干線(xiàn)及各分支器的輸出電平。
5.3.13 廣播與背景音樂(lè )系統
5.3.13.1 節目源設備工作正常；
5.3.13.2 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好；
5.3.13.3 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；
5.3.13.4 背景音樂(lè )與消防報警系統的連接切換工作正常；
5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓；
5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調試。
5.3.14 數字會(huì )議系統
5.3.14.1 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常；
5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò )線(xiàn)路傳輸正常、無(wú)干擾；
5.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調試。
5.3.15 停車(chē)場(chǎng)管理系統
5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.15.3 出入口機工作正常，通訊正常；
5.3.15.4 區域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確；
5.3.15.5 圖像識別系統工作正常，攝像機工作正常，車(chē)輛及車(chē)牌號清晰，信息相對應及時(shí)存入、讀出數據庫；
5.3.15.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應靈敏；
5.3.15.7 車(chē)輛檢測器工作正常；
5.3.15.8 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；
5.3.15.9 每月對車(chē)位進(jìn)行一次系統數據和現場(chǎng)實(shí)際情況的校對，并及時(shí)調整區域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位顯示器數據，核對收費數據；
5.3.15.10 定期備份系統軟件及數據。
5.3.16 公共照明系統
5.3.16.1 制定公共照明節能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設計標準》；
5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀(guān)照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時(shí)更換；
5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設備正常運行和安全用電。
5.3.17 避雷系統
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統進(jìn)行檢測，留存檢測合格報告，同時(shí)動(dòng)員和組織寫(xiě)字樓內的使用人對重要設施設備進(jìn)行防雷檢測；
5.3.17.2 保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施；
5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問(wèn)題及時(shí)解決；
5.3.17.4 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好；
5.3.17.5 成都地區寫(xiě)字樓建筑物（無(wú)特殊計設要求情況下）接地電阻標準：
3類(lèi)建筑接地電阻：≤10Ω
2類(lèi)建筑接地電阻：≤4Ω
計算機房接地電阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作業(yè)設備
5.3.18.1 設備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；
5.3.18.2 設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載；
5.3.18.3 設備應嚴格執行作業(yè)前的機電系統安全檢查與運行狀態(tài)的確認；
5.3.18.4 吊籃運行平穩，無(wú)傾斜；
5.3.18.5 設備各儀表指示準確，各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設備正常；
5.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護罩、封門(mén)及其他任何裝置；
5.3.18.7 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專(zhuān)業(yè)人員對設備運行進(jìn)行管理、記錄；
5.3.18.8 應定期對設備系統進(jìn)行檢查及保養，對提升系統進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。
5.3.19 測量計量裝置
5.3.19.1 測量、計量裝置按規定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；
5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規定周期抄寫(xiě)數據，計算能源消耗量，建立數據檔案并分析控制；
5.3.19.3 測量裝置按規定周期巡查、記錄數據，為設備正常運行提供證據資料；
5.3.19.4 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。
5.3.20 標識系統
5.3.20.1 辦公區域、公共區域及倉儲庫區內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門(mén)牌號、商務(wù)中心、問(wèn)詢(xún)處、衛生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標識等）；
5.3.20.2 辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等設置警示性標識；
5.3.20.3 應在主要道路及停車(chē)場(chǎng)設置交通標識，主要路口設路標；
5.3.20.4 配置并在適當時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標識；
5.3.20.5 標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類(lèi)標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協(xié)調、無(wú)涂改，文字規范。
6 秩序維護與安全服務(wù)
6.1 門(mén)衛
6.1.1 主出入口24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規范、禮儀規范，按時(shí)到崗，堅守崗位不脫崗；
6.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門(mén)崗周?chē)h(huán)境清潔，注意觀(guān)察人員進(jìn)出情況，發(fā)現疑點(diǎn)應當及時(shí)詢(xún)問(wèn)，勸阻小商小販不要在寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域內亂設攤點(diǎn)；
6.1.3 對進(jìn)出寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行有效疏導，保持出入口的暢通；
6.1.4 對外來(lái)人員（施工、送貨、參觀(guān)等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導至電梯廳或指定區域；對非工作時(shí)間進(jìn)入寫(xiě)字樓的人員應進(jìn)行詳細登記；
6.1.5 對物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)管理，大件物品進(jìn)出應進(jìn)行審驗，拒絕危險物品進(jìn)入。
6.2 巡邏
6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線(xiàn)，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現違法、違章行為應及時(shí)制止；
6.2.2 按規定時(shí)間、路線(xiàn)巡回檢查，多看、多聽(tīng)、多問(wèn)，排除各種不安全因素；發(fā)現疑點(diǎn)應追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門(mén)；
6.2.3 巡視中發(fā)現異常情況，應立即通知有關(guān)部門(mén)并在現場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準備啟動(dòng)相應的應急預案；
6.2.4 收到中央監控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時(shí)到達，并采取相應措施；
6.2.5 對寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進(jìn)行巡查，發(fā)現缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時(shí)報告并記錄。
6.3 安全監控
6.3.1 監控設施應24小時(shí)開(kāi)通，保證對安全出入口、內部重點(diǎn)區域的安全監控，保持完整的監控記錄；
6.3.2 監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時(shí)報警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現場(chǎng)進(jìn)行處理；
6.3.3 監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規定或行業(yè)標準執行；
6.3.4 保持治安電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內應接聽(tīng)）。
6.4 交通和車(chē)輛停放管理
6.4.1根據實(shí)際情況設置行車(chē)指示標志，規定車(chē)輛行駛路線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區域，公開(kāi)收費標準；
6.4.2 車(chē)輛管理人員應對進(jìn)出的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護交通秩序，保證車(chē)輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車(chē)輛有疑問(wèn)，應向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；
6.4.3 收費管理的車(chē)庫應24小時(shí)有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)；
6.4.4 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；
6.4.5 非機動(dòng)車(chē)應定點(diǎn)停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；
6.5.1.2 樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖；
6.5.1.3 定期對消防設備設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線(xiàn)范圍內，器材不超過(guò)有效期，各類(lèi)設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現消防器材有異常情況，應及時(shí)予以調換或報修；
6.5.1.4 制訂火險應急預案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習；
6.5.1.5 對易燃易爆物品設專(zhuān)人專(zhuān)區管理。
6.5.2 安全生產(chǎn)及災害預防
6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規章制度和操作規程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時(shí)，應采取以下應急措施：
——對設備機房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線(xiàn)桿等露天設施的抗強風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；
——對集水井水泵運轉情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；
——對排水系統進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；
——及時(shí)準備必要的搶險物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。
6.5.5.2 突發(fā)事件管理
——根據各寫(xiě)字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件應急預案，每年根據實(shí)際情況組織1—2次應急演習；
——當發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應按預定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門(mén)，保護顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。
7 環(huán)境保潔服務(wù)
7.1 環(huán)衛設施
應根據寫(xiě)字樓的實(shí)際情況合理設置相關(guān)環(huán)衛設施，如在主要進(jìn)出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時(shí)建渣堆放處等。
7.2 清潔、保潔責任制
清潔、保潔實(shí)行責任制，有專(zhuān)職保潔人員和明確的責任范圍，實(shí)行標準化作業(yè)。
7.3 各區域清潔要求：
區域 衛生標準
外圍及周邊道路 地面干凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無(wú)雜物、無(wú)異味；各種標示標牌表面干凈無(wú)積塵、無(wú)水��；路燈表面干凈無(wú)污漬。
綠化帶及水池 綠地內無(wú)雜物，花臺表面干凈無(wú)污漬，水池內水質(zhì)清澈，池內無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池無(wú)異味。
大廳、樓內、公共通道 地面干凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門(mén)框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門(mén)窗玻璃干凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門(mén)把手干凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。
會(huì )議室、接待室 地面、墻面、干凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。
樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無(wú)污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無(wú)灰塵，防火門(mén)及閉門(mén)器表面干凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。
公共衛生間 地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面干凈，無(wú)污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)，金屬飾件表面干凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無(wú)積塵；門(mén)窗表面干凈，窗臺無(wú)灰塵；玻璃干凈無(wú)水漬；洗手臺干凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；各種管道表面干凈無(wú)污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物超過(guò)2/3應及時(shí)傾倒，衛生間內空氣流通并且無(wú)明顯異味。
停車(chē)場(chǎng) 地面干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無(wú)積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無(wú)明顯污跡，各種道閘表面無(wú)灰塵。
開(kāi)水間及清潔間 地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無(wú)蛛網(wǎng)，燈罩表面無(wú)積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無(wú)污漬，各種物品表面干凈無(wú)漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無(wú)明顯異味。
電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)印跡，地面干凈，空氣清新、無(wú)異味；電梯凹槽內無(wú)垃圾無(wú)雜物，按鈕表面干凈無(wú)印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無(wú)灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無(wú)塵；梳齒板內無(wú)雜物污漬；廳內地面干凈有光澤。
電器設施 燈泡、燈管、燈罩無(wú)積塵、無(wú)污跡。裝飾件無(wú)積塵、無(wú)污跡；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)積塵、無(wú)明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無(wú)污漬無(wú)痰跡，煙灰缸內煙頭不應超過(guò)3個(gè)，垃圾不應超過(guò)2/3，內膽應定期清潔、消毒。
消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報警器、火警通訊電話(huà)插座、滅火器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡；噴淋蓋、揚聲器無(wú)積塵、無(wú)污漬。監控攝像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)斑點(diǎn)；消防栓外表面光亮、無(wú)印跡、無(wú)積塵，內側無(wú)積塵、無(wú)污跡。
垃圾中轉房 中轉房應專(zhuān)人管理定時(shí)開(kāi)放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無(wú)明顯垃圾，無(wú)污水外溢，房?jì)葢獰o(wú)明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。
設備機房、管道、指示牌 無(wú)衛生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)積塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬、無(wú)水漬；指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。
外墻 目視潔凈、無(wú)污垢；表面、接縫、角落、邊線(xiàn)等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)積塵。
平臺、屋頂 無(wú)垃圾堆積。
7.4 環(huán)境消殺管理
消殺工作應在盡量不影響寫(xiě)字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節假日等；消殺使用的藥劑應是有關(guān)部門(mén)發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過(guò)程中注意做好個(gè)人防護。
7.5 垃圾清運
對寫(xiě)字樓產(chǎn)生的生活垃圾應專(zhuān)人負責，日產(chǎn)日清；對寫(xiě)字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應有專(zhuān)人負責清理。
7.6 保潔工作中的應急處理
寫(xiě)字樓如出現自來(lái)水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動(dòng)相應的應急預案，全力配合有關(guān)部門(mén)，保障顧客人身安全，減少財產(chǎn)損失。
8 綠化服務(wù)
8.1 室內綠化
8.1.1 室內綠化應根據顧客的喜好和室內布局的需要擺放具有觀(guān)賞價(jià)值的植物；
8.1.2 綠化養護人員應征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養護植物；工作時(shí)不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應及時(shí)清理干凈；
8.1.3 植物應鮮活，具有觀(guān)賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無(wú)積塵，無(wú)枯枝敗葉，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)雜草；盆器及托盤(pán)完好干凈，托盤(pán)無(wú)積土。土面不外露；
8.1.4 選擇適宜在室內栽培的植物品種，觀(guān)賞性強，觀(guān)賞期長(cháng)，管理方便；
8.1.5室內根據顧客需要擺放植物；公共區域根據合同的約定或建筑的室內布局合理擺放。植物的大小和色彩應與室內空間及裝修的格調相一致；
8.1.6 室內盆栽應選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無(wú)機肥，嚴禁使用有機肥；發(fā)現病蟲(chóng)害及時(shí)更換植物，禁止在室內噴灑農藥。
8.2 室外綠化
8.2.1 室外綠化養護應達到綠地及花壇內各種植物存活率100％。綠地設施及硬質(zhì)景觀(guān)完好無(wú)損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀(guān)賞效果。植物季相分明，生長(cháng)茂盛；
8.2.2 保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時(shí)清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超過(guò)5厘米，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹(shù)冠完整美觀(guān)，無(wú)徒長(cháng)枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀(guān)賞面枝葉豐滿(mǎn)�；ü嗄净ê笮藜艏皶r(shí)，無(wú)殘花；
8.2.4 綠地內立視應無(wú)明顯雜草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品種、生長(cháng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無(wú)機肥；
8.2.6 預防為主，生態(tài)治理。草皮無(wú)病斑，植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物、無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹；
8.2.7 綠地內無(wú)垃圾，喬木無(wú)樹(shù)掛。
9 專(zhuān)項特約服務(wù)
——在不違反法律、法規、規章的前提條件下，當顧客提出專(zhuān)項特約服務(wù)要求時(shí)，物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內給予滿(mǎn)足；
——在提供專(zhuān)項特約服務(wù)前，應向顧客明示專(zhuān)項特約服務(wù)內容和服務(wù)標準，并與顧客商定特約服務(wù)收費標準；
——專(zhuān)項特約服務(wù)的收費標準：有政策規定的應按政策規定執行，沒(méi)有政策規定的由雙方協(xié)商確定。
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