社區養老項目策劃書(shū)
社區養老”是以家庭養老為主，社區機構養老為輔，在為居家老人照料服務(wù)方面，又以上門(mén)服務(wù)為主，托老所服務(wù)為輔的整合社會(huì )各方力量的養老模式，下面是小編為大家帶來(lái)的社區養老項目策劃書(shū)：
北京某有限公司養老社區建設項目商業(yè)計劃書(shū)案例
一、項目名稱(chēng)
北京市某有限公司養老社區建設項目商業(yè)計劃書(shū)
二、項目背景
(一)老齡化的加劇，帶來(lái)養老公寓巨大的發(fā)展空間
截至2013年底，全國60歲及以上老年人口達到20243萬(wàn)人，占總人口的14.9%，其中65歲及以上人口13161萬(wàn)人，占總人口的9.7%。
同期，歐洲和美國的老齡人口數分別為1.19億和0.40億，這意味著(zhù)中國的老齡人口數已超過(guò)整個(gè)歐洲，是美國的3倍。
前瞻預測，未來(lái)中國老齡化進(jìn)程將繼續加速，老齡化的加劇帶來(lái)的是養老公寓居住需求的爆發(fā)。
(二)養老意愿的轉變，拉動(dòng)養老公寓的巨大市場(chǎng)需求
據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養老機構。
但通過(guò)調查顯示，希望將來(lái)入住養老機構的占參與調查總數的24.5%，遠遠高于目前的3%，養老公寓對于總量逼近2億的中國老人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常大對市場(chǎng)。
(三)老年人服務(wù)建設，推動(dòng)養老公寓行業(yè)的發(fā)展
截止至2013年底，全國有各類(lèi)養老服務(wù)機構42475個(gè)，擁有床位493.7萬(wàn)張，相當于每千名老年人擁有24.4張養老床位。
根據民政部的規劃，要力爭2015年底每千名老人擁有的養老床位數達到30張。
2015年，我國60歲以上的老年人的數量將達到2.15億，要達到民政部的數量要求就是645萬(wàn)張床位，還要增長(cháng)151萬(wàn)張。
從床位建設投入上來(lái)看，東部、中部、西部建設一張床位的投入分別是30-50萬(wàn)元，20-35萬(wàn)元，8-20萬(wàn)元，按照20萬(wàn)元一張的床位建設費來(lái)計算，也還要投進(jìn)3020億元，一年要將近1510億元。
另外，從中國重點(diǎn)地區每千名老人的養老床位數情況來(lái)看，廣州、武漢、上海、北京等地區養老機構的床位數較為充足;濟南、天津等地區略高于全國水平;而像深圳、重慶、成都等地區床位數缺口較大。
而較發(fā)達地區每千名老人床位數達60張的指標來(lái)看，我國的養老床位數還有很大的投資空間。
此外，據統計，2025-2040年期間，我國約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的養老機構來(lái)養老。
按照目前每人每年5萬(wàn)元的養老費用計算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億。
隨著(zhù)城市化和老齡化的加速發(fā)展，養老公寓行業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的時(shí)期，未來(lái)的養老公寓將會(huì )超越其物質(zhì)的形態(tài)，代表老年人一種新的生活方式。
(四)老年人收入提高：為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持
首先，隨著(zhù)現階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費能力的老年群體將會(huì )凸顯。
其次，隨著(zhù)收入結構的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入到老年人的收入構成中去，其購買(mǎi)力總和將相當大。
◆ 老年人退休金
以城市老年人為例，一是領(lǐng)取退休金的人數占有相當的比例，早在1999年我國離退休人員退休金總額已達2068億元。
二是相當一部老年人退休后又重新找到工作。
有人研究，我國城市60-65歲的老年人口中約有45%的人還在業(yè)，他們除有退休金之外，還有其他的收入。
三是一部分老年人或多或少從子女那里得到一部分贍養費。
四是一部分老年人擁有一定的儲蓄。
據中國老齡科學(xué)研究中心的一項調查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款。
此外，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展，老年人的收入將呈現不斷增長(cháng)之勢。
粗略預測，僅退休金一項到2020年為28145億元，2030年為73211億元。
◆ 高齡老年人生活補貼
近幾年來(lái)，高齡補貼覆蓋面進(jìn)一步擴大。
截至2013年底，全國有18個(gè)省建立了80歲以上的老年人的高齡津貼，有22個(gè)省建立了服務(wù)補貼，還有3個(gè)省建立了護理補貼，惠及1500萬(wàn)老年人。
越來(lái)越多的老年人享有補貼，隨著(zhù)對養老服務(wù)需求的增加，養老公寓也迎來(lái)了巨大的發(fā)展空間。
項目目錄
第一章：養老社區項目摘要10
第一節：養老社區項目概況10
一、項目背景10
二、項目簡(jiǎn)介13
第二節：養老社區項目?jì)?yōu)勢分析13
一、良好的自然環(huán)境13
二、人性化的規劃設計14
三、完善的配套服務(wù)設施15
第三節：養老社區項目融資與財務(wù)分析概況16
一、養老社區項目融資方案概況16
二、養老社區項目財務(wù)分析概況17
第二章：養老社區項目公司介紹18
第一節：公司發(fā)展簡(jiǎn)況18
一、公司基本信息18
二、股東持股情況19
三、主要產(chǎn)品服務(wù)19
第二節：公司組織架構20
一、內部部門(mén)設置20
二、對外持股情況20
第三節：公司管理模式21
第四節：公司經(jīng)營(yíng)情況23
第三章：養老社區行業(yè)及目標市場(chǎng)分析24
第一節：養老社區行業(yè)發(fā)展現狀與市場(chǎng)前景分析24
一、養老社區行業(yè)發(fā)展歷程24
二、養老社區行業(yè)發(fā)展現狀25
三、養老社區行業(yè)前景預測26
第二節：養老社區行業(yè)目標市場(chǎng)分析28
一、政策、社會(huì )環(huán)境分析28
(一)政策環(huán)境分析28
(二)社會(huì )環(huán)境分析31
二、市場(chǎng)規模分析33
三、盈利情況分析35
四、市場(chǎng)競爭分析35
五、進(jìn)入壁壘分析38
六、目標城市分析39
七、市場(chǎng)吸引力評估42
第三節：養老社區行業(yè)核心發(fā)展觀(guān)點(diǎn)44
一、觀(guān)點(diǎn)一：養老社區的定位必須基于城市發(fā)展的大視角44
二、觀(guān)點(diǎn)二：以養老社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴大客戶(hù)群體，避免排他性44
三、觀(guān)點(diǎn)三：保證合理的現金流45
四、觀(guān)點(diǎn)四：多層次的配套設施滿(mǎn)足多元化的需求45
五、觀(guān)點(diǎn)五：營(yíng)銷(xiāo)前置，放大社會(huì )傳播效應，有助于獲得政府的優(yōu)惠政策46
六、觀(guān)點(diǎn)六：集服務(wù)、醫療、居住、休閑等于一體的“老年親情社區”是未來(lái)老年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢46
七、觀(guān)點(diǎn)七：養老項目開(kāi)發(fā)必須考慮九大關(guān)鍵點(diǎn)47
第四章：國內外模式借鑒及公司養老社區項目規劃48
第一節：發(fā)達國家養老社區的研究背景48
一、國外養老模式發(fā)展歷程48
二、中外養老模式背景對比48
三、國外主要養老社區類(lèi)型49
第二節：國外養老社區經(jīng)驗借鑒50
一、研究對象選取50
二、美國太陽(yáng)城中心51
(一)基本情況51
(二)主要特征52
(三)經(jīng)驗借鑒52
三、美國CCRC持續照料退休社區53
(一)基本情況53
(二)主要特征53
(三)經(jīng)驗借鑒54
四、日本港北新城54
第三節：國內養老社區經(jīng)驗借鑒55
一、研究對象選取55
二、北京東方太陽(yáng)城56
(一)基本情況56
(二)總體規劃56
(56
三)銷(xiāo)售成果57
二、上海親和源57
(一)基本情況57
(二)配套設施58
(三)經(jīng)驗總結58
三、北京太陽(yáng)城59
(一)基本情況59
(二)開(kāi)發(fā)策略59
(三)配套設施60
第四節：**公司養老社區項目規劃60
一、**公司養老社區項目基本情況60
二、**公司養老社區項目主要客源61
(一)項目總體訴求61
(二)項目目標客群62
三、**公司養老社區項目總體規劃63
(一)項目總體規劃63
(二)項目開(kāi)發(fā)步驟64
四、**公司養老社區項目運作模式65
(一)項目盈利模式65
(二)核心價(jià)值體系67
(三)養老配套服務(wù)衍生新的項目盈利點(diǎn)68
五、**公司養老社區項目配套設施69
(一)住宅無(wú)障礙設計69
(二)健康配套70
(三)生活配套70
(四)休閑娛樂(lè )文化配套71
(五)精神關(guān)懷71
第五章：養老社區項目商業(yè)模式選擇72
第一節：養老社區項目開(kāi)發(fā)條件72
一、打造養老社區需滿(mǎn)足的外部環(huán)境條件72
二、打造養老社區需滿(mǎn)足的開(kāi)發(fā)商條件72
三、打造養老社區的KPI指標73
第二節：養老社區項目投資開(kāi)發(fā)模式74
一、養老社區項目的投資開(kāi)發(fā)思路74
二、養老社區項目的融資方式選擇74
第三節：養老社區項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式75
一、老年住宅與住房產(chǎn)權轉換模式75
二、老年住宅與住房租賃連接模式76
三、老年住宅投資返本入住模式77
四、老年住宅與住房產(chǎn)權反向抵押貸款連接模式77
第四節：養老社區項目營(yíng)銷(xiāo)模式78
一、出售房屋78
二、出租房屋78
三、出售會(huì )員證79
四、舊房轉換79
五、房屋居住置換79
六、交押金居住79
第五節：**公司養老社區項目商業(yè)模式79
第六章：養老社區項目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略81
第一節：養老社區項目市場(chǎng)定位81
一、養老社區項目市場(chǎng)調查及市場(chǎng)定位分析81
1、養老社區項目市場(chǎng)調查研究81
2、養老公寓消費者心理特征分析84
3、養老公寓消費者行為模式及購買(mǎi)決策過(guò)程分析86
二、養老社區項目消費者細分市場(chǎng)分析89
三、養老社區項目目標消費者市場(chǎng)選擇90
四、養老社區項目市場(chǎng)定位分析91
第二節：養老社區項目促銷(xiāo)策略93
一、養老社區促銷(xiāo)目標分析93
二、養老社區促銷(xiāo)方式分析94
三、養老社區項目促銷(xiāo)策略分析95
1、養老社區項目廣告促銷(xiāo)策略95
2、養老社區項目人員推銷(xiāo)策略97
3、養老社區項目營(yíng)業(yè)推廣策略97
4、養老社區項目公共關(guān)系策略98
四、養老社區項目滯銷(xiāo)應對策略98
1、養老社區開(kāi)賣(mài)就滯銷(xiāo)的應對策略98
2、養老社區售出兩三成后滯銷(xiāo)的應對策略99
3、養老社區售出四五成后滯銷(xiāo)的應對策略99
4、養老社區售出七八成后滯銷(xiāo)的應對策略100
第三節：中國養老社區項目?jì)r(jià)格策略100
一、養老社區項目定價(jià)目標100
二、養老社區項目?jì)r(jià)格影響因素101
三、養老社區項目定價(jià)方法研究103
四、養老社區項目調價(jià)方法研究104
五、養老社區項目定價(jià)程序研究106
第七章：養老社區項目融資和資金退出109
第一節：項目投資基本假設109
第二節：項目累計投資總額110
一、項目累計投資總額110
二、項目投資支出項目111
第三節：項目投資使用規劃112
一、項目投資進(jìn)度112
二、項目投資計劃113
第四節：項目資金籌集方式114
一、資金籌集方式114
二、項目資金缺口115
三、具體籌資進(jìn)度117
第五節：項目資金報酬與退出118
一、股票上市118
二、股權轉讓118
三、股權回購118
四、股利118
第八章：養老社區項目財務(wù)預測120
第一節：財務(wù)評價(jià)基礎數據120
第二節：項目銷(xiāo)售收入預測120
一、出售部分收入預測120
(一)出售部分收入預測基本假設120
(二)出售部分不同開(kāi)發(fā)期收入預測121
(三)出售部分不同年份收入預測122
二、自持(出租)部分收入預測123
(一)自持(出租)部分收入預測基本假設123
(二)自持(出租)部分不同出租類(lèi)型收入預測126
(三)自持(出租)部分不同年份收入預測127
三、自持(配套)部分收入預測128
四、項目總收入預測129
第三節：項目成本費用預測130
一、建設成本估算130
二、運營(yíng)費用估算130
三、總成本費用估算132
第四節：項目盈余利潤估算132
一、項目利潤總額構成132
二、**養老社區項目分析133
第五節：項目敏感性分析134
一、項目敏感性分析定義和步驟134
二、價(jià)格敏感性分析135
三、成本敏感性分析135
四、出售/出租率敏感性分析136
第九章：養老社區項目投資風(fēng)險與控制137
第一節：政策風(fēng)險與控制137
一、政策風(fēng)險137
二、可能的對策137
第二節：市場(chǎng)風(fēng)險與控制137
一、市場(chǎng)風(fēng)險137
二、可能的對策137
第三節：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險與控制138
一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險138
二、可能的對策138
第四節：財務(wù)風(fēng)險與控制138
一、財務(wù)風(fēng)險138
二、可能的對策139
第五節：資源風(fēng)險與控制139
一、資源風(fēng)險139
二、可能的對策139
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