商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)策劃
商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)策劃1
第一部分 商業(yè)市場(chǎng)調研
影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。
一、市場(chǎng)調研概況
調研時(shí)間、地點(diǎn)區域、回收問(wèn)卷、調查方法（消費者座談會(huì )、實(shí)地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論
二、宏觀(guān)背景分析
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較
2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標、
3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規劃、社會(huì )因素分析等
三、區域商業(yè)市場(chǎng)研究
�。ㄒ唬�、區域商圈研究
1、城市發(fā)展狀況：gdp指數、人口分布、產(chǎn)業(yè)結構等。
2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類(lèi)量、停留時(shí)間、每次消費、對不同類(lèi)別的需求（吃、喝、玩、樂(lè )）等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。
�。ǘ�、終端消費者研究
1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。
3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費者偏愛(ài)程度高的`商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。
4、對項目商圈評價(jià)：包括區域商品價(jià)格、對商場(chǎng)滿(mǎn)意度等。
�。ㄈ�、投資客戶(hù)研究
1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個(gè)別需要。
2、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)等。
�。ㄋ模�、競爭對手研究
1、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。
2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。
四、消費者消費習性探討
1、基本結論 ：
消費群體對商場(chǎng)業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場(chǎng)規劃與配套的要求、信息來(lái)源、購買(mǎi)方式、消費習慣等 2、專(zhuān)題研究
專(zhuān)題一：不同消費群體消費意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）
專(zhuān)題二：消費者收入水平與商場(chǎng)消費傾向及習慣
五、項目經(jīng)營(yíng)方式論證
1、項目與同類(lèi)型物業(yè)的比較論證
2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續發(fā)展論證
3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證
4、項目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險性論證
5、項目設計標準及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證
第二部分 項目可行性研究
一、前言
項目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結
二、項目概況
1、項目所處的具體位置、規模
2、項目規劃經(jīng)濟技術(shù)指標
三、整體市場(chǎng)分析
1、區域商業(yè)市場(chǎng)狀況
2、根據項目特點(diǎn)分析當地與所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對未來(lái)預期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對這些因素的分析和預測項目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢。
3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進(jìn)行調查及分析比較
4、項目swot分析
通過(guò)對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )與威脅的分析，為項目定位提供依據
5、項目市場(chǎng)定位
通過(guò)比較分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶(hù)定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷(xiāo)定位等方面，為確定項目的開(kāi)發(fā)設計方案提供依據
6、項目初步開(kāi)發(fā)設計方案
通過(guò)前述分析比較，確定項目最佳的開(kāi)發(fā)、設計方案
7、項目投資成本估算
估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開(kāi)發(fā)費、其他費、管理費、銷(xiāo)售費、財務(wù)費、不可預見(jiàn)費及稅費
8、項目投資效益預測
主要根據項目未來(lái)銷(xiāo)售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務(wù)凈現值、內部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。
9、風(fēng)險分析
對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行分析及規避風(fēng)險措施
10、可行性研究
可行性研究結論
第三部分 項目規劃發(fā)展建議
一、項目分析
1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。
2、綜合評價(jià)（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機會(huì )與威脅。
二、項目定位建議
1、綜合定位：特征定位、名稱(chēng)定位、價(jià)格定位。
2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)策劃2
一、活動(dòng)目的
�。�1）維系現場(chǎng)熱度，提高項目知名度，積累新客戶(hù)；
�。�2）邀約老客戶(hù)到場(chǎng)，維護感情，同時(shí)借助其資源，增加客帶量；
�。�3）活動(dòng)現場(chǎng)釋放當天92折優(yōu)惠，逼定成交。
二、活動(dòng)主題
歡聚信特景苑廣場(chǎng)，共度歡樂(lè )周末
三、活動(dòng)時(shí)間
20xx年9月22日上午9:30—11:30
四、釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場(chǎng)，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿！
五、活動(dòng)執行計劃
1、客戶(hù)線(xiàn)（鵬翔智地）
2、現場(chǎng)線(xiàn)（活動(dòng)公司）
2、1、接待中心拱門(mén)、橫幅、地毯布置；
2、2、前臺處放置客戶(hù)登記表（登記表包含客戶(hù)姓名、電話(huà)號碼等）；2、3、接待中心內背景板、X展架設置；
六、活動(dòng)內容
1、現場(chǎng)安排真人版憤怒的.小鳥(niǎo)活動(dòng)，客戶(hù)可通過(guò)砸倒毛絨玩具的數量換取禮品；
2、現場(chǎng)安排彩陶DIY活動(dòng)，客戶(hù)可自行制作彩陶，制作完成后，客戶(hù)可自行帶走；
3、本次活動(dòng)為即來(lái)即參加形式，每隔20分鐘，項目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項目推介，并根據推介內容提出問(wèn)題，回答問(wèn)題的客戶(hù)可
以獲得信特地產(chǎn)提供的紀念品；
4、每組客戶(hù)每樣游戲均只可參與一次；
5、現場(chǎng)釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內購房可享受92折優(yōu)惠；
6、活動(dòng)當天，現場(chǎng)安排2名保安維持秩序
七、獎品建議
紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個(gè)）
八、活動(dòng)流程
九、活動(dòng)執行工作表
十、媒體配合
十一、現場(chǎng)布局
十二、費用預計
商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)策劃3
◆項目概況
江南x(chóng)x商業(yè)街位于廣州市海珠區江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線(xiàn)江南西站無(wú)縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南x(chóng)x商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開(kāi)發(fā)的海珠區唯一的商業(yè)旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長(cháng)520米，建筑面積約為二萬(wàn)多平方米；二期為330米。江南x(chóng)x分為五大區域，各自擁有不同景觀(guān)。其江南x(chóng)x首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個(gè)出入口直達地面，過(guò)百個(gè)停車(chē)位。
◆項目定位
針對江南西現有業(yè)態(tài)的結構不平衡，江南x(chóng)x采取錯位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場(chǎng)，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南x(chóng)x所招進(jìn)場(chǎng)內的商戶(hù)出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并極力營(yíng)造一種有特色、有情調、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著(zhù)節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場(chǎng)所。江南x(chóng)x商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂(lè )、購物于一體的消費空間，滿(mǎn)足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開(kāi)通，帶來(lái)了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南x(chóng)x帶來(lái)了無(wú)限的商機。江南x(chóng)x以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、典雅、特色的商品而著(zhù)稱(chēng)，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來(lái)了廣州市以外的年青消費一族。
◆經(jīng)營(yíng)成績(jì)
自從廣州江南x(chóng)x20xx年4月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，其日流量最少2萬(wàn)人次，最高峰甚至達到8萬(wàn)人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，創(chuàng )造了廣州乃至國內商業(yè)運作的一個(gè)奇跡。
◆項目成功的原因
江南x(chóng)x之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時(shí)尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開(kāi)的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類(lèi)高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣(mài)、統一經(jīng)營(yíng)、統一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續性，得以持續發(fā)展。
◆活動(dòng)方案
一、開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)目的：
為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：
開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)時(shí)間：
20xx年4月29日
活動(dòng)地點(diǎn)：
江南x(chóng)x露天廣場(chǎng)
活動(dòng)形式：
啟動(dòng)儀式和舞臺表演
活動(dòng)亮點(diǎn)：
邀請海珠區區領(lǐng)導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著(zhù)名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動(dòng)內容：
1、啟動(dòng)儀式（上午）
1)迎賓
2) 領(lǐng)導致辭
3)啟動(dòng)儀式，區領(lǐng)導、集團領(lǐng)導、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺，魚(yú)同水注入鏤空透明江南x(chóng)xLogo中。
4)舞臺表演
A、明星演唱
B、明星與現場(chǎng)觀(guān)眾互動(dòng)
C、運動(dòng)服裝秀
D、女子LED鼓樂(lè )表演
E、街舞—雙截棍
F、休閑服裝秀
G、魔術(shù)
H、眼鏡秀
I、品牌棒！約翰表演飛面團
J、數碼產(chǎn)品秀
K、熱舞
負責人：主持和現場(chǎng)工作人員
活動(dòng)宣傳：
1、地鐵廣告（地鐵二號線(xiàn)）
市二宮站
公元前站
列車(chē)車(chē)廂內
江南西站
2、報紙廣告：全版面宣傳
3、電臺廣告（略）
4、公車(chē)廣告（略）
小結：活動(dòng)當天所邀請的領(lǐng)導、明星讓江南x(chóng)x商業(yè)街迅速的占據了4月30日廣州各個(gè)報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強勢報道，使得江南x(chóng)x一開(kāi)業(yè)便獲得了滿(mǎn)堂紅。
二、電玩比賽活動(dòng)
活動(dòng)目的：
時(shí)下許多年輕人對電玩的著(zhù)迷程度可用瘋狂形容。無(wú)論是地鐵里、公交上，總少不了帶上psp的潮人。與此同時(shí)，隨著(zhù)電玩游戲的日漸普及，漫長(cháng)暑假，許多家長(cháng)都愿意抽時(shí)間陪子女一齊玩電子游戲。因此，這“年輕人”與“一家大小”將是我們這次活動(dòng)的主要受眾。把游戲和消費結合，是一個(gè)新的構思。
活動(dòng)主題：
瘋狂游戲，樂(lè )購S(chǎng)unday
活動(dòng)時(shí)間：
20xx年8月8、9，5、16日
活動(dòng)地點(diǎn)：
江南x(chóng)x商業(yè)街小舞臺
活動(dòng)形式：
電玩比賽
活動(dòng)規模：
約2500人
活動(dòng)內容：
A、實(shí)況足球 游戲平臺：ps3 游戲機：兩臺
游戲設置：足球游戲設置雙打，每場(chǎng)比賽5分鐘；
比賽方式：凡在江南x(chóng)x任一家商鋪購物即可參加比賽，采取梯級淘汰賽的方式，每場(chǎng)比賽獲勝的選手均可獲贈禮品一份，等級越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺。比賽分別為：海選賽，八強賽，四強賽，半決賽，總決賽。
現場(chǎng)負責人：主持及裁判
B、賽車(chē) 游戲平臺：Xbox 游戲機：兩臺
游戲設置：賽車(chē)游戲設置雙人模式，同一賽道賽兩圈，最快者為勝。如單獨游戲，參賽者需面對指定的球隊或指定的賽道。
備注：兩個(gè)游戲約消耗限時(shí)3—4分鐘，包含選隊、選人，選車(chē)、選賽道。
比賽方式：凡在江南x(chóng)x任一家商鋪購物即可參加比賽，采取梯級淘汰賽的方式，每場(chǎng)比賽獲勝的選手均可獲贈禮品一份，等級越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺。比賽分別為：海選賽，八強賽，四強賽，半決賽，總決賽。
現場(chǎng)負責人：主持及裁判
C、運動(dòng)游戲 游戲平臺：wii 游戲機：兩臺
游戲設置：乒乓球對打，網(wǎng)球對打。
游戲方式：憑購物小票即可參加游戲，每張小票可玩一次。
目標人群：小孩、家庭
活動(dòng)宣傳：
1） 宣傳單張，在地鐵、各出入口上、場(chǎng)內流動(dòng)的派發(fā)；
2） 報紙廣告；
3） 商場(chǎng)內的廣告海報以及場(chǎng)外的廣告屏幕上宣傳；
4） 江南x(chóng)x店鋪的收銀臺前粘貼活動(dòng)海報。
宣傳文案：
你是，綠茵場(chǎng)上神乎其技的足球大帝；你是，賽車(chē)場(chǎng)上駕馭跑車(chē)的賽車(chē)之魂；你是，紅土賽場(chǎng)屹立不倒的網(wǎng)球天王。如果你是，充滿(mǎn)著(zhù)激昂斗志的勇士；如果你是，涌動(dòng)著(zhù)無(wú)限激情的主宰。參加我們的游戲盛宴，挑戰你的游戲極限等待屬于你的游戲王寶座。最高可獲價(jià)值3000元的潮流禮品包
廣告設計（略）
小結：活動(dòng)吸引了大量的游戲愛(ài)好者與家庭，現場(chǎng)熱烈的氣氛，一次次把江南x(chóng)x商業(yè)街引爆�；顒�(dòng)跨度近一個(gè)月，達到了預期的效果，當月業(yè)績(jì)比前一個(gè)月提高了近50%。（圖為游戲比賽的一角）
三、圣誕活動(dòng)
活動(dòng)目的：圣誕節
活動(dòng)主題：圣誕節
活動(dòng)時(shí)間：
20xx年12月15-25日
活動(dòng)地點(diǎn)：
江南x(chóng)x商業(yè)街小舞臺
活動(dòng)形式：
抽獎，角色扮演
活動(dòng)亮點(diǎn)：
圣誕老人和性感的.圣誕女郎在江南x(chóng)x出沒(méi)，隨時(shí)都可能出現在你的身邊為你送去一份神秘的禮物。
活動(dòng)內容：
1、抽獎活動(dòng)。消費滿(mǎn)指定金額的顧客，憑銷(xiāo)售小票到工作臺前登記并在銷(xiāo)售小票背面寫(xiě)上自己的相關(guān)信息，然后把銷(xiāo)售小票投到抽獎箱中，接著(zhù)工作人員按照其消費區域，指導顧客在相應的大禮袋中抽取一只襪子。取出襪子中的禮品編號后，交給工作人員，由工作人員按照編號為顧客兌獎。圣誕節當天，圣誕老人將會(huì )在活動(dòng)現場(chǎng)抽出1000元現金券的大獎得主，當天在活動(dòng)現場(chǎng)的顧客才有資格參與大獎的抽獎，不在現場(chǎng)的當棄權處理。
2、神秘禮物大派送。圣誕老人在活動(dòng)期間，會(huì )在不同的時(shí)段出現在商場(chǎng)的不同地方，同時(shí)會(huì )給當天遇到圣誕老人的情侶或小朋友送去一份神秘的圣誕禮物，除此之外還會(huì )熱情的與其合影。
活動(dòng)宣傳：
1、宣傳單張，由性感的圣誕女郎在地鐵、各出入口上、場(chǎng)內流動(dòng)的派發(fā)；
2、報紙廣告；
3、商場(chǎng)內的廣告海報以及場(chǎng)外的廣告屏幕上宣傳；
4、江南x(chóng)x店鋪的收銀臺前粘貼活動(dòng)海報；
5、商場(chǎng)內滾動(dòng)播放圣誕音樂(lè )；
6、圣誕氣氛的布置。
廣告設計（略）
小結：商場(chǎng)內營(yíng)造了濃濃的圣誕氣氛，既給顧客提供了節日留影的場(chǎng)合，也使商場(chǎng)的良好口碑起到了口口相傳。
商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)策劃4
1、轉變思維法則
策劃是一門(mén)復合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線(xiàn)思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統的量入為出的思維轉變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空。
2、創(chuàng )新法則
克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng )新。只有創(chuàng )新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個(gè)創(chuàng )新的時(shí)代，永遠不變的只有變化本身，但創(chuàng )新不能憑空想象，想當然地“創(chuàng )新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會(huì )及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創(chuàng )新。理念先行法則：創(chuàng )新有不同種類(lèi)和層次：產(chǎn)品創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新、技術(shù)創(chuàng )新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新、管理創(chuàng )新、制度創(chuàng )新、品牌創(chuàng )新、理念創(chuàng )新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng )新是其它層面創(chuàng )新的靈魂和統帥。
理念創(chuàng )新是打破規定動(dòng)作的框框，創(chuàng )造自選動(dòng)作。依據創(chuàng )新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化、標準化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng )性的“工藝品”。理念創(chuàng )新貴在原創(chuàng )性。
可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng )新，乃是一切創(chuàng )新之源，是一切創(chuàng )新之本，它決定著(zhù)其他種種創(chuàng )新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗，它既是其他創(chuàng )新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng )新活動(dòng)的羅盤(pán)和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng )新都還只是戰術(shù)層面的創(chuàng )新的話(huà)，那么理念創(chuàng )新就是戰略層面的創(chuàng )新。戰略定位決定著(zhù)戰術(shù)動(dòng)作的展開(kāi)。因此，理念創(chuàng )新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng )新挑戰。
如果說(shuō)其他創(chuàng )新都只是制造常規武器的話(huà)，那么理念創(chuàng )新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng )新決定著(zhù)未來(lái)競爭的成敗。
3、自選動(dòng)作法則
工作室應是自選動(dòng)作的創(chuàng )造者。自選動(dòng)作的天地最寬，因為可以由你任意發(fā)揮；自選動(dòng)作的難度很大，因為你沒(méi)有成規可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應是人們的追求目標，因為誰(shuí)創(chuàng )造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng )造了一個(gè)新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話(huà)語(yǔ)權。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng )新。
4、三性法則
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內處于無(wú)競爭狀態(tài)。
唯一性是差異化競爭策略的`結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng )新密切相關(guān)。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏(yíng)得市場(chǎng)的追捧。
5、適度超前法則
策劃要講究審時(shí)度勢，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓；太滯后坐失良機，沒(méi)有效益；與市場(chǎng)同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創(chuàng )造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應，可保持相對時(shí)間的無(wú)競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤。
6、梳理分析法則
做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門(mén)人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì )、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng )造性實(shí)施和操作的基礎上才能變?yōu)楝F實(shí)。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風(fēng)格，對企“來(lái)龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤(pán)存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級扶持等特殊優(yōu)勢。
7、辨證施治法則
西醫的哲學(xué)是把人當成機器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò )是否通暢。根據豐富的臨床經(jīng)驗，望、聞、問(wèn)、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。
8、系統化運作法則
策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統工程，包括：調查研究、企業(yè)或項目診斷、企業(yè)或項目戰略定位、理念創(chuàng )新、策略設計、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監理、動(dòng)態(tài)調整、總結提升等諸多環(huán)節。
9、“墊腳石”法則
任何策劃目標的實(shí)現，要想一步到位是不現實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過(guò)河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著(zhù)眼，小處著(zhù)手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎法則。
10、核心優(yōu)勢法則
策劃不管是對區域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設計一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11、量身度造法則
寸有所長(cháng)，尺有所短。如何揚長(cháng)避短，是企業(yè)戰略的精髓。策劃應該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個(gè)坐標里面，對他進(jìn)行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時(shí)：即審時(shí)度勢，把對象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀(guān)上把握社會(huì )和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò )。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚長(cháng)避短，再參考社會(huì )的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨家創(chuàng )作。
12、戰略至上法則
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒(méi)有確定之前，任何戰術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)�！�
13、系統定位法則
準確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對社會(huì )大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展狀況的三維坐標系中來(lái)考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì )中的位置。
14、預留“管線(xiàn)”法則
策劃不要僅局限于眼前，而要有長(cháng)遠的考慮，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來(lái)的利潤增長(cháng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預留“管線(xiàn)”。
預留管線(xiàn)需要策劃人具有超前長(cháng)遠的戰略遠見(jiàn)，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線(xiàn)法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見(jiàn)項目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現在的成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統。這個(gè)系統的開(kāi)放性面向未來(lái)。故預留管線(xiàn)法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來(lái)。
15、換芯片法則
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。
策劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現知識和智慧的充實(shí)，以及升級換代。
策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實(shí)現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時(shí)髦的數字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。
16、消化老板法則
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩�；蛘哒f(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現實(shí)中的某種規律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡�？這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機會(huì )風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數十年打拼出來(lái)的精華，再轉化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟對接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(cháng)的過(guò)程。
17、大勢把握法則
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路�！薄白罱笔侵疙槕髣�，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng )新讓企業(yè)之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著(zhù)走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉折點(diǎn)上，及時(shí)調整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰略運營(yíng)的最佳境界。
18、文化底蘊法則
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個(gè)地方文化底蘊的把握，發(fā)揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場(chǎng)調查方法和結論的基礎上，更注重社會(huì )學(xué)式的感悟式調查，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個(gè)性與社會(huì )經(jīng)濟結構及消費心理偏好。重在把握社會(huì )運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念（概念）開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，�？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19、地域解碼法則
中國有句古話(huà)“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除必備的專(zhuān)業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚(yú)性，隔山識鳥(niǎo)音”，準確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20、20度直覺(jué)法則
市場(chǎng)調查80%_數據，20%_直覺(jué)。尤其是在知識經(jīng)濟時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，_統計得來(lái)的數據很難準確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì )是刻舟求劍。特別是中國這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺(jué)、經(jīng)驗來(lái)把握。
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