房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)優(yōu)秀
時(shí)間過(guò)得太快，讓人不知所措，工作已經(jīng)告一段落了，我們又有了新的工作內容和新的工作目標我們要好好制定今后的工作方法，寫(xiě)一份策劃書(shū)了。策劃書(shū)要寫(xiě)哪些內容呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)優(yōu)秀，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)優(yōu)秀1
一、房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)
1、房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨特的性質(zhì)。如價(jià)格的昂貴性、區位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內商品交換活動(dòng)的固定場(chǎng)所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價(jià)值規律、供求規律及市場(chǎng)競爭規律的相互作用。同時(shí)還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機構參與性，權利主導性、不完全競爭性等特殊性。通常通過(guò)分析一般性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的異同點(diǎn)可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運作當前面臨的現狀
1、市場(chǎng)定位觀(guān)念不夠明確
眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)市場(chǎng)定位觀(guān)念不夠明確，往往會(huì )出現定位過(guò)高或定位過(guò)低的現象，很容易使顧客對企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購買(mǎi)欲，大量的潛在顧客將會(huì )流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。
2、實(shí)施客戶(hù)戰略不夠完善
在實(shí)施客戶(hù)戰略的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了挖掘新客戶(hù)，而忽略了對老客戶(hù)的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務(wù)沒(méi)有引起高度重視，使得有些問(wèn)題無(wú)法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶(hù)。表面看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即使在一周內流失了100個(gè)客戶(hù)，又可以于接到100個(gè)新客戶(hù)，這兩者之間的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)似乎沒(méi)有任何變化，然而，事實(shí)相反，吸引新客戶(hù)所花費的成本往往要比維系老客戶(hù)所消耗的成本多得多，在激烈的市場(chǎng)競爭中，只有擁有大量的客戶(hù)才能立于不敗之地。
3、企業(yè)內部關(guān)系處理不當
企業(yè)內部關(guān)系主要包括企業(yè)與內部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的主要目的在于協(xié)調好企業(yè)與內部所有員工之間的關(guān)系。市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)管理是指股東關(guān)系管理、部門(mén)關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長(cháng)期受到“官本位”觀(guān)念的深刻影響，企業(yè)內部等級分明現象嚴重。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內部員工關(guān)系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動(dòng)關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng )造性大大降低。
三、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)管理
1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)
顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的核心，要迎合市場(chǎng)需求，必須提供個(gè)性化服務(wù)。生產(chǎn)、設計出迎合不同消費者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉化為現實(shí)的購房者。同時(shí)要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確�？蛻�(hù)精神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷(xiāo)售人員應該采取積極的銷(xiāo)售手段來(lái)促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，使顧客感受到購買(mǎi)房屋的樂(lè )趣。具體措施可如下文內容:
1、直接降價(jià)；
2、免費送禮；
3、內部員工價(jià)；
4、組織團購；
5、承諾無(wú)理由退房；
6、減首付；
7、保價(jià)計劃；
8、先租后賣(mài)。
2、開(kāi)發(fā)商對入住糾紛的提早預防措施
應加強與顧客的交流溝通。根據美國營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )的研究，只有三分之一的顧客是會(huì )因產(chǎn)品出現問(wèn)題而感到不滿(mǎn)意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿(mǎn)意。由此可見(jiàn)，重視與客戶(hù)之間的交流溝通是增強客戶(hù)滿(mǎn)意感的重要途徑。一個(gè)不滿(mǎn)意的客戶(hù)意味著(zhù)公司將流失無(wú)形的資產(chǎn)，而一個(gè)滿(mǎn)意的客戶(hù)意味著(zhù)公司將會(huì )增加無(wú)形的資產(chǎn)。因此，有見(jiàn)識的房地產(chǎn)公司，加強與顧客溝通，主動(dòng)出擊，為顧客排憂(yōu)解難無(wú)形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿(mǎn)意的顧客重新高興起來(lái)。為了使房子能在交付時(shí)達到使用和綠化完成等要求，現在，部分開(kāi)發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來(lái)的倉促入住改為預留出入住準備期，以便能提早發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進(jìn)行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹慎承諾，降低客戶(hù)預期值，客戶(hù)的滿(mǎn)意度就會(huì )更高。
四、房地產(chǎn)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)策略分析
1、市場(chǎng)定位策略
從關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)角度看，產(chǎn)品市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰(shuí)打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場(chǎng)環(huán)境條件下的其他客戶(hù)關(guān)系的定位。在明確市場(chǎng)定位的的時(shí)候，優(yōu)先考慮所處的市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢與特色，也就是確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢源于開(kāi)發(fā)商可以向客戶(hù)所創(chuàng )造的價(jià)值，同時(shí)該價(jià)值應比開(kāi)發(fā)商自身所創(chuàng )造該價(jià)值時(shí)耗費的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢。在對競爭優(yōu)勢進(jìn)行評價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商至少應考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時(shí)，還應與競爭者的相應因素相比較。從而發(fā)現自身的不足與優(yōu)勢所在并進(jìn)行改進(jìn)與強化。此外，應向市場(chǎng)有效地明確企業(yè)定位觀(guān)念，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應擴充服務(wù)人員，同時(shí)加以培訓，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢與能力。
2、實(shí)行客戶(hù)關(guān)系的管理策略
顧客就是上帝，因而開(kāi)發(fā)商進(jìn)行客戶(hù)維系有以下幾種方略:第一、實(shí)施實(shí)行會(huì )員制。該營(yíng)銷(xiāo)方法的突出優(yōu)勢就是把硬性廣告宣傳變成為會(huì )員之間軟性宣傳，同時(shí)銷(xiāo)售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價(jià)格要優(yōu)勝于市面上那些同一類(lèi)別的產(chǎn)品。通過(guò)會(huì )務(wù)活動(dòng)拉近商家、消費者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時(shí)增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會(huì )員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會(huì )員消費市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售。第二、強化個(gè)人聯(lián)系。也就是利用樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員和潛在客戶(hù)的緊密交流而增加友情，增強關(guān)系。比如常常邀請顧客的主管經(jīng)理參與各類(lèi)娛樂(lè )活動(dòng)，逐步密切雙方關(guān)系；牢記主要客戶(hù)及其夫人與孩子的生日，同時(shí)與生日時(shí)送上禮品、鮮花以示祝賀；或者為喜歡養花的客戶(hù)送上優(yōu)良花種與花肥；抑或通過(guò)自己的一些社會(huì )關(guān)系來(lái)幫助客戶(hù)解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問(wèn)題。利用個(gè)人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)也有一定的弊端:容易導致企業(yè)對長(cháng)期接觸客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)人員有過(guò)分依賴(lài)，加大了管理難度。所以在運用這一策略時(shí)應該注意適當地把將企業(yè)聯(lián)系建于個(gè)人聯(lián)系之上，利用長(cháng)期個(gè)人聯(lián)系來(lái)提高企業(yè)親密度，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰略伙伴關(guān)系。
3、于競爭中合作，實(shí)現雙贏(yíng)
松散性結盟通常是開(kāi)發(fā)商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng )出區域品牌，在收益方面實(shí)現雙贏(yíng)。如自20xx年10月起，于成都市的.羊西線(xiàn)兩側進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營(yíng)銷(xiāo)宣傳中共創(chuàng )區域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營(yíng)銷(xiāo)效果。而在20xx年4月28日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)的廣州星河灣因完美的設計規劃、施工質(zhì)量及園林景觀(guān)，迫使其他的發(fā)展商調整設計方案及競爭戰略，不得不對對原先的設計進(jìn)行重新修改，增加了投入，還對其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏(yíng)的一個(gè)體現。實(shí)際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開(kāi)發(fā)某一種新的產(chǎn)品；或組建企業(yè)集團，利用合作來(lái)得到強大聯(lián)合優(yōu)勢，抑或優(yōu)勢互補，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢與利益。武漢地區在城區建設推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統工程時(shí)就為我們提供了一個(gè)雙贏(yíng)甚至多贏(yíng)的典例。也就是“五個(gè)強化”戰略。
即:(1)強化品牌合力。以樹(shù)立武漢都市新空間為構建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標，通過(guò)契約方式將老城區的小地塊樓盤(pán)連接在一起，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競爭實(shí)力，提升品牌戰力。
�。�2）強化統一使用技術(shù)資源、策劃資源、營(yíng)造競爭策略環(huán)境。
�。�3）強化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強大的專(zhuān)業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機構為支撐點(diǎn)，為聯(lián)盟體成員創(chuàng )造客戶(hù)需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷(xiāo)對路的成套產(chǎn)品提升了市場(chǎng)競爭實(shí)力。
�。�4）強化決策管理。即科學(xué)地利用社會(huì )決策資源與專(zhuān)業(yè)資源，提升投資商的價(jià)值，打造競爭策略平臺
�。�5）強化銷(xiāo)售平臺。結合所用聯(lián)盟體創(chuàng )造一手樓新型網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售平臺，全面推出3A立體化營(yíng)銷(xiāo)策略，構建最佳的低成本高效益的營(yíng)銷(xiāo)模式。各大房地產(chǎn)公司應本著(zhù)尊重契約、統一行動(dòng)的觀(guān)念，共同創(chuàng )造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動(dòng)指南，營(yíng)造企業(yè)自己專(zhuān)有的策劃、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)機制，創(chuàng )建全面的都市星座母品牌與子品牌系統，為贏(yíng)取市場(chǎng)份額奠定堅實(shí)的基礎。
4、協(xié)調好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng )造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境
企業(yè)是社會(huì )的重要組成部分，企業(yè)的活動(dòng)會(huì )直接受到政府及相關(guān)法律法規的制約。因此，在協(xié)調企業(yè)與政府之間的關(guān)系時(shí)，應以積極的態(tài)度，自覺(jué)遵守國家的法律法規，幫助解決國家所面臨的各種難題�，F代關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)理論認為:如果能夠加強企業(yè)與政府之間的配合，樹(shù)立共存共榮的意識，那么國家就可能會(huì )制定出對營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調節合理化、避免相互矛盾、幫助營(yíng)銷(xiāo)人員創(chuàng )造和分配價(jià)值的政策�，F代營(yíng)銷(xiāo)的內容豐富多樣，其他相關(guān)團體與內部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要環(huán)節。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng )造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，是實(shí)現企業(yè)目標的前提條件。
5、正確處理企業(yè)與內部員工關(guān)系，創(chuàng )造發(fā)展的動(dòng)力
企業(yè)內部營(yíng)銷(xiāo)最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內部關(guān)系的結構性質(zhì)與特征。企業(yè)內部結構主要可以分為三個(gè)層面，即由股東構成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動(dòng)的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿(mǎn)意度，同時(shí)直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競爭能力。正確處理好企業(yè)與內部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現代關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)理念的核心，這種人為核心的理念強調的重點(diǎn)在于激發(fā)人潛在能動(dòng)性和創(chuàng )造性，為企業(yè)創(chuàng )造有利的價(jià)值。
6、完善客戶(hù)退出管理模式
客戶(hù)退出管理模式是根據客戶(hù)退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買(mǎi)模式，認真分析原因，吸取經(jīng)驗，通過(guò)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來(lái)避免客戶(hù)的流失。完善客戶(hù)退出管理模式可以采取以下方法:第一，預測客戶(hù)流失率。預測顧客流失率的公式為（期初顧客人數－期末顧客人數）/期初顧客人數*100%。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)優(yōu)秀2
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營(yíng)銷(xiāo)，都是商品經(jīng)濟活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規律、經(jīng)濟原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調整策略。
1、房地產(chǎn)定價(jià)方法
一棟樓宇、小區的銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費市場(chǎng)變化莫測，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預測，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會(huì )帶來(lái)非常惡劣的影響。從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：
�。�1）市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。
�。�2）成本法。以開(kāi)發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。
�。�3）收益法。將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。
�。�4）剩余法。將估價(jià)房地產(chǎn)的預期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預期的正常開(kāi)發(fā)費用﹑銷(xiāo)售費用﹑銷(xiāo)售稅金及開(kāi)發(fā)利潤，根據剩余之數來(lái)確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格
當然，無(wú)論哪種定價(jià)方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執行有低價(jià)、高價(jià)、內部?jì)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰略。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰略時(shí)，入市會(huì )比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)；而采用高價(jià)策略則標榜出物業(yè)的出類(lèi)拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。
2、定價(jià)比例
用戶(hù)選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀(guān)差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤(pán)，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣(mài)光，剩下的全部都是不好賣(mài)的，使樓盤(pán)出現滯銷(xiāo)狀態(tài)。
商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當于住宅的50％。
3、價(jià)格調整策略。
房地產(chǎn)價(jià)格調整策略可以分為直接的價(jià)格調整、優(yōu)惠折扣兩方面內容。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內，配合整體促銷(xiāo)活動(dòng)計劃，通過(guò)贈送、折讓等方式對客戶(hù)的購買(mǎi)行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì )活躍銷(xiāo)售氣氛，進(jìn)行銷(xiāo)售調劑，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內的現實(shí)折扣；買(mǎi)房送空調、送冰箱，或者送書(shū)房、送儲藏室，購房抽獎活動(dòng)等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶(hù)確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷(xiāo)噱頭。同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應該切合客戶(hù)的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷(xiāo)售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類(lèi)似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標新立異提供了可能。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略(Place)
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷(xiāo)﹑委托代理推銷(xiāo)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷(xiāo)人員直接推銷(xiāo)其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱(chēng)為直銷(xiāo)或自銷(xiāo)。直接推銷(xiāo)的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節省一筆數量可觀(guān)的委托代理推銷(xiāo)的費用（相當于售價(jià)的1.5%~3.0%），但推銷(xiāo)經(jīng)驗的不足和推銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )的缺乏也是這種銷(xiāo)售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì )占據重要位置。
委托代理推銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商來(lái)推銷(xiāo)其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的`委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢(xún)，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀人。
網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，目前國內出現了一些以房地產(chǎn)為主要內容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò )資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。20xx年9月，上�！扒嘀堋被▓@推出了全國第一本電子樓書(shū)，標志著(zhù)網(wǎng)絡(luò )房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)又增加了新的手法�，F在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷(xiāo)內容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內部結構，同時(shí)還可以進(jìn)行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著(zhù)電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷(xiāo)策略。
房地產(chǎn)超市營(yíng)銷(xiāo)是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營(yíng)銷(xiāo)渠道。它的出現表明我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始告別傳統的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著(zhù)特征的商品零售時(shí)期。有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營(yíng)銷(xiāo)理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷(xiāo)售困難帶來(lái)了新的思路和轉機。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略(Promotion)
房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶(hù)傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費欲望，促進(jìn)其購買(mǎi)行為，以達到擴大銷(xiāo)售的目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)略主要可以分為廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀(guān)念的一種公開(kāi)的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區優(yōu)勢、社區生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì )聲譽(yù)等。
根據樓盤(pán)不同的類(lèi)型、租售范圍以及廣告費用，開(kāi)發(fā)商應當選擇適當的廣告類(lèi)型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營(yíng)業(yè)推廣
營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標市場(chǎng)上，刺激需求，擴大銷(xiāo)售，而采取的鼓勵購買(mǎi)的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷(xiāo)。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規模的住房知識普及活動(dòng)，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時(shí)，也可以增加消費者對開(kāi)發(fā)商的。認同感。另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤(pán)或認購儀式、項目研討會(huì )、新聞發(fā)布會(huì )、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì )等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì )也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺，據統計，每次房交會(huì )上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì )有一個(gè)不凡的成交量。
3、人員促銷(xiāo)
房地產(chǎn)人員促銷(xiāo)是指房地產(chǎn)促銷(xiāo)人員根據掌握到的客戶(hù)信息，向目標市場(chǎng)消費者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買(mǎi)賣(mài)成交的活動(dòng)。人員促銷(xiāo)的優(yōu)點(diǎn)在于：目標客戶(hù)明確，促銷(xiāo)力量集中，成交率高；與客戶(hù)面談，有利于聯(lián)絡(luò )與密切同客戶(hù)的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設和營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向。
當然，人員促銷(xiāo)方式對促銷(xiāo)人員的素質(zhì)要求比較高。促銷(xiāo)人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結構；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷(xiāo)人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話(huà)號碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷(xiāo)活動(dòng)包括：爭取對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內容主要可以包括：
制造噱頭和危機公關(guān)
人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭相報道，享受無(wú)償廣告。這其中也包括危機公關(guān)。針對當前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹(shù)項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開(kāi)發(fā)商應當重視消費者導向，強調通過(guò)企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長(cháng)久的穩定的對應關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關(guān)。因此，開(kāi)發(fā)商應當完全從消費者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會(huì )組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
四﹑結束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內容。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著(zhù)重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現實(shí)意義。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)四大價(jià)格調整策略
中國房地產(chǎn)報（李峰）房地產(chǎn)項目定價(jià)與其調價(jià)策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準確、合理的價(jià)格調整策略，是優(yōu)秀銷(xiāo)售工作的基礎和前提，調價(jià)策略來(lái)源于房地產(chǎn)項目市場(chǎng)定位，而最終服務(wù)于銷(xiāo)售策略。
房地產(chǎn)項目的價(jià)格調整策略，是指在房地產(chǎn)項目整體定價(jià)確定的前提下，在銷(xiāo)售過(guò)程中，采取何種策略，根據房地產(chǎn)項目及市場(chǎng)的發(fā)展情況，引導價(jià)格發(fā)展走勢的價(jià)格方案。在不同的房地產(chǎn)項目中，由于房地產(chǎn)項目自身的各項素質(zhì)差異很大，加之市場(chǎng)狀況不同，每個(gè)房地產(chǎn)項目會(huì )根據自己的特點(diǎn)采取不同的價(jià)格調整策略，以引導房地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格的正確發(fā)展。概括來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項目的調價(jià)策略分為以下四種：一、高開(kāi)低走在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目?jì)?yōu)秀品質(zhì)，高報價(jià)樹(shù)立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭客戶(hù)和市場(chǎng)份額的“高開(kāi)低走”的策略。當然，如果市場(chǎng)狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規模又不大的情況下，項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目?jì)?yōu)秀品質(zhì)，大規模營(yíng)造房地產(chǎn)項目形象和知名度，高價(jià)報盤(pán)，高價(jià)成交，在短期內迅速獲得市場(chǎng)認同的，與前一種狀況完全相反的“高開(kāi)高走”策略。
二、低開(kāi)高走在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認同，房地產(chǎn)項目應采取低價(jià)入市，根據銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，視具體情況適時(shí)調價(jià)的“低開(kāi)高走”策略，根據銷(xiāo)售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認同感差，且市場(chǎng)狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價(jià)，低價(jià)成交，以?xún)r(jià)格取勝的“低開(kāi)低走”策略。
三、平穩推進(jìn)在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場(chǎng)狀況很好的情況下，有些項目也采取“平穩推進(jìn)”的策略，報價(jià)符合房地產(chǎn)項目實(shí)際成交價(jià)，價(jià)格提升較為平穩，給客戶(hù)以放心的心理滿(mǎn)足，最終追求較好的市場(chǎng)業(yè)績(jì)。
四、波浪螺旋“平穩推進(jìn)”的調價(jià)策略是一種較為理想的調價(jià)策略，在現實(shí)中很難維系。實(shí)踐證明，很多項目其中的各樓座素質(zhì)因為位置、景觀(guān)、交通等因素的影響而差SS較大，而且市場(chǎng)狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般，規模較大，而市場(chǎng)發(fā)展趨勢不很明朗的情況下，多數項目采取的是“波浪螺旋”的調價(jià)策略。這種調價(jià)方式是一種結合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)而調整價(jià)格發(fā)生同步的周期性波動(dòng)策略。調價(jià)周期以房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、項目的銷(xiāo)售速度和最終利潤的回收作為判斷標準；同時(shí)，可根據工程進(jìn)度及銷(xiāo)售情況，對提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細化調整；此外，應考慮不同樓座在銷(xiāo)售速度上的差異，分別調整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個(gè)項目營(yíng)銷(xiāo)工作帶來(lái)了快速銷(xiāo)售速度和良好的業(yè)績(jì)。
誠然，房地產(chǎn)項目的調價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會(huì )出現幾種策略共用的情況。也不會(huì )在銷(xiāo)售工作開(kāi)展之初一經(jīng)確定便一成不變，應根據市場(chǎng)變化情況隨時(shí)予以調整，以爭取獲得最佳的銷(xiāo)售成果。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)優(yōu)秀3
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)編制的原則
為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準確性與科學(xué)性，應首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
�。ㄒ唬┻壿嬎季S原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對策。
�。ǘ┖�(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實(shí)際cao作指導意義。
�。ㄈ蒫ao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng )意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
�。ㄋ模﹦�(chuàng )意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng )意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內容。
二、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的基本內容
策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規律來(lái)看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng)；客戶(hù)名稱(chēng)；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因為營(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執行效果也不一樣。
策劃書(shū)正文部分主要包括：
�。ㄒ唬┎邉澞康�
要對本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達到的目標，宗旨樹(shù)立明確的觀(guān)點(diǎn)，作為執行本策劃的動(dòng)力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協(xié)調行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗。尚無(wú)一套系統營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據市場(chǎng)特點(diǎn)、項目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應地調整行銷(xiāo)策略。
發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計劃。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據市場(chǎng)的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì )出現類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對該項目的市場(chǎng)分析和項目定位，又抽調出大批市場(chǎng)調研人員深入市場(chǎng)，針對該項目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項目營(yíng)銷(xiāo)對公司長(cháng)遠、近期利益及對長(cháng)期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導及項目小組、各環(huán)節部門(mén)達成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標方向非常明確、突出。
�。ǘ�、分析當前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況
對同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競爭狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀(guān)環(huán)境要有一個(gè)清醒的認識。它是為制定相應的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據，“知己知彼方能百戰百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；
區域競爭性樓盤(pán)分析；
樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；
市場(chǎng)成長(cháng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)如何，相應營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標客戶(hù)群體對樓盤(pán)的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀(guān)環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析。
所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對市場(chǎng)機會(huì )的把握和策略的運用，因此分析市場(chǎng)機會(huì )，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準了市場(chǎng)機會(huì )，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營(yíng)銷(xiāo)現狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶(hù)群體的購買(mǎi)興趣；
樓盤(pán)價(jià)格定位不當；
目標客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢；
促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán)；
廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；
銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒；
售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2、針對項目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢。從問(wèn)題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會(huì )，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標市場(chǎng)或目標客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細分，對不同的消費需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要目標客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場(chǎng)機會(huì )。
�。ㄋ模I(yíng)銷(xiāo)目標
營(yíng)銷(xiāo)目標是在前面目的任務(wù)基礎上公司所要實(shí)現的具體目標，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷(xiāo)售率為%，預計銷(xiāo)售日期為XX天。
�。ㄎ澹I(yíng)銷(xiāo)戰略
1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
以樓盤(pán)主要目標客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區域。
2、競爭策略
通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競爭力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。
3）樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的.知名品牌，必須有強烈的創(chuàng )造意識。
4）樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿(mǎn)意的包裝策略。
5）價(jià)格策略：這里強調幾個(gè)普通性原則；
銷(xiāo)售當時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；
周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況；
樓盤(pán)自身的客觀(guān)條件；
銷(xiāo)售戰略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排；
發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢的則更應注重價(jià)格策略的制定。
3、銷(xiāo)售渠道。項目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對銷(xiāo)售渠道的拓展有何計劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
�。�1）、原則
服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
強調項目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當時(shí)機，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
�。�2）、廣告目標
建立并樹(shù)立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
�。�3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
�。�4）、廣告風(fēng)格
自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、LOGO等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中；
重點(diǎn)突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。
�。�5）、賣(mài)點(diǎn)整合
項目適合炒作的概念。
樓盤(pán)所具有的各種功能，各項技術(shù)指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn)。
�。�6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告
各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期、內部認購期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
把握時(shí)機進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng )造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。
5、具體行動(dòng)方案
根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定
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