我國物業(yè)稅稅基評定的理論基礎與路徑選擇
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【摘要】物業(yè)稅的具體開(kāi)征還面臨著(zhù)困難，理論界對開(kāi)征物業(yè)稅的制度設計還存在不少爭議，本文從物業(yè)稅稅基評定的理論基礎開(kāi)始論述，列舉了設計物業(yè)稅的眾多觀(guān)點(diǎn)，并認為我國開(kāi)征物業(yè)稅應遵從“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的指引。在稅基評定方面，本文分析了“基準地價(jià)說(shuō)”、“市場(chǎng)交易價(jià)格說(shuō)”、“機構評估價(jià)值說(shuō)”和“認定價(jià)值說(shuō)”的利弊，并認為“認定價(jià)值說(shuō)”較為適合中國的現實(shí)國情，提出了物業(yè)稅的開(kāi)征應該遵循公平、客觀(guān)、科學(xué)的原則。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅;博弈;物業(yè)稅稅基評定
2003年10月，**中央第十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》明確指出，“實(shí)施城鎮稅費建設改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)稅費”。2007年10月1日起實(shí)施的《物權法》為開(kāi)征物業(yè)稅提供了法律保障。隨著(zhù)物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點(diǎn)工作的進(jìn)行，物業(yè)稅又再次被推向風(fēng)口浪尖。但物業(yè)稅的具體開(kāi)征還面臨著(zhù)困難，理論界對開(kāi)征物業(yè)稅的制度設計還存在不少爭議，本文認為，只有首先解決物業(yè)稅稅基的價(jià)值評定問(wèn)題，才能為開(kāi)征物業(yè)稅掃清前期障礙，討論稅制的制度設計問(wèn)題遠比探討技術(shù)操作更為重要。
一、物業(yè)稅的相關(guān)理論
物業(yè)稅是以土地、已建成并投入使用的各類(lèi)房屋以及與其相配套的設備、設施和場(chǎng)地等為課稅對象，要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。“物業(yè)”一詞是實(shí)物與權益的綜合體，通常在國外被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，而在我國大陸則習慣稱(chēng)之為房地產(chǎn)。國內學(xué)者對物業(yè)稅作了一系列的研究，甚至有人認為，物業(yè)稅就是財產(chǎn)稅，也可以稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)稅。這些觀(guān)點(diǎn)的正確與否直接影響到物業(yè)稅的設計基礎。下面，本文闡述物業(yè)稅和我國現存財產(chǎn)稅的關(guān)系。
1、物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種
財產(chǎn)稅是整個(gè)稅收體系的重要組成部分，從概念上來(lái)說(shuō)，財產(chǎn)稅是指以納稅人所擁有和支配財產(chǎn)本身(財產(chǎn)的價(jià)值或數量)為課稅對象的稅收統稱(chēng)，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。相比所得稅是對國民生產(chǎn)的流量課稅，財產(chǎn)稅則是對社會(huì )財產(chǎn)的存量課稅，其價(jià)值并沒(méi)有參與再生產(chǎn)的循環(huán)。財產(chǎn)稅以財產(chǎn)的可轉讓性和可保有性，又可分為財產(chǎn)轉讓稅和財產(chǎn)保有稅。
我國現行財產(chǎn)稅制中的主要稅種有房產(chǎn)稅、車(chē)船稅和契稅。物業(yè)稅也是財產(chǎn)稅的一種。物業(yè)稅的本質(zhì)的實(shí)際內容就是房地產(chǎn)保有階段的稅收。物業(yè)稅，是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅，要求其承租人或所有者每年按照不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值都要繳付的一定稅款。物業(yè)稅的課稅對象是不直接參與流轉的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，由不動(dòng)產(chǎn)的所有或支配人直接承擔而很難轉嫁。因此，物業(yè)稅具有財產(chǎn)稅的主要特征，屬于財產(chǎn)稅的范疇。
2、物業(yè)稅設計的理論基礎
一般說(shuō)來(lái)，盡管?chē)鴥韧獯蠖鄶祰液偷貐^都開(kāi)征物業(yè)稅，但是關(guān)于物業(yè)稅的理論基礎卻存在較大的分歧，主要有“公平論”、“稅制完善論”、“財政收入論”、“受益論”和“資源配置論”等觀(guān)點(diǎn)。
(1)征收物業(yè)稅的“公平論”。“公平論”包括普遍征稅和平等征稅。所謂普遍征稅，是指稅收管轄權范圍內的所有法人和自然人，也即所有有納稅能力的人都應毫無(wú)例外地納稅。所謂平等征稅，是指所有的納稅人依照其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值取得的收入或實(shí)際支出等客觀(guān)因素來(lái)確定。稅收的公平標準主要是依據能力原則，要求納稅人應當根據他們的支付能力納稅。公平論是稅收理論的基礎，具有普適性，可適用于物業(yè)稅。物業(yè)稅對財產(chǎn)收入的公平調節功能，優(yōu)于所得稅。但是單純強調物業(yè)稅的公平說(shuō)，并不能真正反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。
(2)征收物業(yè)稅的“稅制完善論”。該理論認為完善的現代稅制應包括所得稅、商品稅和財產(chǎn)稅這三大體系。稅制完善論從稅收功能角度來(lái)認識物業(yè)稅，有一定的科學(xué)性和實(shí)用性。但是，一個(gè)稅種的設立并不單是為了使稅收體制在理論上得到完善而存在，更重要的是該稅種的設立所能發(fā)揮的作用。因此，單純的稅制完善說(shuō)也不能反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。
(3)征收物業(yè)稅的“財政收入論”。稅收都具有組織財政收入的功能和作用，對土地、房屋等課征物業(yè)稅，是為滿(mǎn)足財政支出需要，而籌集國家財政收入。依照國際通行的做法，物業(yè)稅是地方財政收入的主要來(lái)源。而在我國現行稅制下，中央稅收比例較大，地方稅收較低，使得地方政府的收入主要是通過(guò)土地出讓金取得，這在一定程度上加劇了地方政府的短期行為問(wèn)題。該理論認為物業(yè)稅的開(kāi)征實(shí)際上是把一部分的一次性收入變成了長(cháng)期現金流，增強了政府收入的長(cháng)期性，激勵地方政府做出更有利于地方經(jīng)濟發(fā)展的決策。
(4)征收物業(yè)稅的“受益論”。物業(yè)稅“受益論”出現在20世紀60年代，是指以稅收主要為納稅人服務(wù)，即完全用于地方公共服務(wù)的提供，并沒(méi)有帶來(lái)福利的損失。受益論的觀(guān)點(diǎn)主要建立在兩大假設的基礎上——“用腳投票”和“城市土地利用分區”。在這種理論下，住戶(hù)不會(huì )因物業(yè)稅的征收或提高調整其房屋消費，個(gè)人按照對住房和公共服務(wù)的偏好選擇居住地區，配置到公共部門(mén)的資源是有效的，因為財產(chǎn)稅每年列支的稅費，相當于支付地方公共服務(wù)的成本。
(5)征收物業(yè)稅的“資源配置論”。征收物業(yè)稅的“資源配置論”是建立在征收物業(yè)稅的作用方面來(lái)論述的。這種觀(guān)點(diǎn)將物業(yè)稅作為國家宏觀(guān)調控的一種手段，期望通過(guò)征收物業(yè)稅達到合理配置土地等資源的作用，促進(jìn)社會(huì )公平，優(yōu)化資源配置。這種觀(guān)點(diǎn)需要國家在研究現行已經(jīng)開(kāi)通和征收房地產(chǎn)使用稅費的基礎上，合理計算并重新設計部分稅種，達到科學(xué)管理的目的。綜上，在各種有關(guān)理論的爭論中，本文比較傾向于“公平論”、“受益論”和“資源配置論”。物業(yè)稅的實(shí)施，必須以實(shí)現公平為基本目標，并體現地方政府公共服務(wù)的提供程度，這對地方政府向服務(wù)型政府轉變是非常有現實(shí)意義的。
3、開(kāi)征物業(yè)稅的意義
在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，國內外的相關(guān)成功經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展離不開(kāi)高效完備的稅收制度。建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的稅制體系已被國際證明為有效的市場(chǎng)調控的手段。我國現行房地產(chǎn)稅制的諸多弊端難以適應市場(chǎng)經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)健康、有序發(fā)展的需要，而開(kāi)征物業(yè)稅則是解決這一問(wèn)題的必然選擇，也是我國新一輪稅制改革的重要內容。
我國現行房地產(chǎn)稅收制度，存在稅權劃分不清、稅種設置不完整、計稅依據和征收范圍不合理、稅收政策不統一、配套的輔助制度不健全等問(wèn)題。完善稅收體系工作，需要多個(gè)部門(mén)的共同協(xié)作和努力。本文期望以研究物業(yè)稅開(kāi)征為契機，對設計適合我國稅收體系的稅基價(jià)值評定進(jìn)行初步研究。
4、物業(yè)稅稅基評定中的“中國特色”
稅基即“課稅基礎”，具體有兩種含義：一是指某種稅的經(jīng)濟基礎，例如流轉稅的課稅基礎是流轉額，所得稅的課稅基礎為所得額，選擇稅基是稅制建設上的一個(gè)重要問(wèn)題，選擇的課稅基礎寬，稅源就比較豐富，調控的力度也會(huì )比較大;二是指計算交納稅額的依據或標準，即計稅依據或計稅標準，包括實(shí)物量與價(jià)值量?jì)深?lèi)。
對于物業(yè)稅的稅基評定來(lái)說(shuō)，課稅基礎應該是納稅人所擁有的“物業(yè)財產(chǎn)”。中國《民法通則》第5章第1節對所有權進(jìn)行規定時(shí)，就使用了財產(chǎn)所有權概念。此處的財產(chǎn)，其實(shí)指的就是從法學(xué)角度所理解的物的概念。但我國《擔保法》第34條規定的財產(chǎn)，既包括物，也包括土地使用權等權利;中國《繼承法》第3條規定的個(gè)人財產(chǎn)，同樣既包括物，也包括著(zhù)作權、專(zhuān)利權等權利。這說(shuō)明在中國現行法律中財產(chǎn)既可以指客體又可以指對客體的權利。所以說(shuō)，物業(yè)稅的稅基評定就是對征稅客體和對客體的權利的價(jià)值評定。中國法律中對財產(chǎn)這個(gè)概念的解釋?zhuān)瑸槲飿I(yè)稅的稅基認定范圍掃清了一個(gè)具有中國特色的障礙——土地的國有性質(zhì)。
眾所周知，我國的土地是國家所有的，土地具有稀缺性和不可再生性，房地產(chǎn)的升值歸根結底為土地的升值。土地的使用權是使用人的權益，也可看作是使用人的財產(chǎn)。因此，物業(yè)稅的征稅對象應為土地使用權和房屋所有權。對物業(yè)稅稅基的認定，應該是土地使用權價(jià)值和房屋所有權價(jià)值的統一，至于是分開(kāi)征稅還是統一征稅，應視我國物業(yè)稅的稅制設計具體而定。
二、物業(yè)稅稅基價(jià)值評定的幾種觀(guān)點(diǎn)
1、稅基評定的“基準地價(jià)說(shuō)”
這種觀(guān)點(diǎn)認為，物業(yè)稅的稅基價(jià)值認定可以直接通過(guò)基準地價(jià)簡(jiǎn)單得到�！冻擎偼恋毓纼r(jià)規程》對基準地價(jià)的定義是：“基準地價(jià)是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一期日上法定最高年期土地使用權的區域平均價(jià)格”。認為基準地價(jià)是我國地價(jià)體系的重要組成部分，反映了我國城市土地市場(chǎng)中地價(jià)的變化趨勢，是我國政府法定的公示地價(jià)之一。在剛剛開(kāi)始研究制定基準地價(jià)時(shí)，期望其能夠成為國家對地價(jià)進(jìn)行宏觀(guān)調控的依據和政府征稅的客觀(guān)依據，引導土地充分利用和合理流轉。但事實(shí)證明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展之后，基準地價(jià)已經(jīng)不再適用，且基準地價(jià)也不適合作為物業(yè)稅稅基價(jià)值的評定基礎。
(1)基準地價(jià)的形成基礎不夠科學(xué)。我國城鎮土地定級估價(jià)開(kāi)始于80年代末90年代初，由于當時(shí)土地市場(chǎng)很不發(fā)達，為了揭示城鎮土地資產(chǎn)的價(jià)值，實(shí)行“以城鎮土地分等定級為基礎、土地收益為依據、土地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)為參考”的城鎮基準地價(jià)評估方法。城鎮土地的定級采用的是多因素綜合評價(jià)法，即根據影響城鎮土地級別的因素因子，對城鎮土地的質(zhì)量進(jìn)行綜合評價(jià)，劃分出土地的級別。在土地級別劃分的基礎上，搜集每一個(gè)級別的交易樣點(diǎn)，將每一個(gè)級別的交易樣點(diǎn)地價(jià)分用途進(jìn)行平均，得到每一個(gè)級別每一用途的平均價(jià)格，作為基準地價(jià)。這種方法存在明顯的弊病，由于在城鎮土地定級的過(guò)程中，因素因子的選擇、因素因子的影響權重、因素因子的等級功能分數、劃分土地級別的數目等都是人為確定的，使得定級過(guò)程中的隨意性很強。
(2)基準地價(jià)數據陳舊，已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需要。以上海市基準地價(jià)為例，目前的基準地價(jià)體系是1998年發(fā)布的，2003年有所修訂，但數據與現實(shí)土地交易價(jià)格相差甚遠。2007年9月，上海青浦趙巷地塊成交的樓面單價(jià)近萬(wàn)元，該地塊的基準地價(jià)僅為700元/平方米，成交價(jià)格已是基準地價(jià)的近15倍。因我國經(jīng)濟有著(zhù)日新月異的變化，這對基準地價(jià)的調整造成了不少壓力，許多小城鎮尚沒(méi)有建立基準地價(jià)體系，有的雖然建立了相關(guān)體系，但基準地價(jià)已經(jīng)數年沒(méi)有更新，形同虛設。
(3)基準地價(jià)僅僅是“土地使用權區域的平均價(jià)格”，物業(yè)稅的稅基價(jià)值不僅包括土地還包括房產(chǎn)，因此，基準地價(jià)不適合作為物業(yè)稅的征稅依據。即使僅將基準地價(jià)作為對物業(yè)稅征稅過(guò)程中對土地價(jià)值的征稅依據，其脫離現實(shí)情況的數據不能真實(shí)反映納稅人擁有財產(chǎn)存量的多少，也會(huì )造成稅收的損失和不公平性，從而無(wú)法實(shí)現開(kāi)征物業(yè)稅的意義。
2、稅基評定的“市場(chǎng)交易價(jià)格說(shuō)”
這種觀(guān)點(diǎn)認為，物業(yè)稅的稅基價(jià)值評定可以直接通過(guò)對市場(chǎng)交易價(jià)格的分析和調整得到。認為市場(chǎng)交易價(jià)格最能反映納稅義務(wù)人擁有財產(chǎn)的多寡，通過(guò)分析剔除交易價(jià)格中的不理性因素，以此來(lái)評定物業(yè)稅的稅基價(jià)值。但這種觀(guān)點(diǎn)有不少弊病。
(1)雖然有市場(chǎng)可比的交易價(jià)格，但物業(yè)稅的征收對象是以被“占有”形式存在的，并未在征收階段實(shí)際參與市場(chǎng)交易。以變動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)格衡量納稅人占有的存量財產(chǎn)，在稅收上缺乏統一的標準，且財產(chǎn)所有人并沒(méi)有通過(guò)財產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌獲得任何利益。因此，以市場(chǎng)交易價(jià)格征稅有一定的不公平性。
(2)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的取得和應用存在一定難度。市場(chǎng)交易的公允價(jià)值是指信息完全對稱(chēng)的情況下，無(wú)關(guān)聯(lián)的買(mǎi)賣(mài)雙方自愿公平交易所形成的價(jià)格，而在現實(shí)的經(jīng)濟生活中，信息完全對稱(chēng)的市場(chǎng)不可能存在，尤其房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育不成熟的半市場(chǎng)化行業(yè)，公允價(jià)值很難得到。即使調整后的市場(chǎng)價(jià)格能夠反映理論上的公允價(jià)值，其取得和應用由于市場(chǎng)的多變性和征稅對象的獨一無(wú)二性都存在一定難度，可操作性極差。
(3)市場(chǎng)交易價(jià)格不能反映征稅客體的理性?xún)r(jià)值。在經(jīng)濟學(xué)中，存在信息完全對稱(chēng)的市場(chǎng)狀態(tài)，而現實(shí)的市場(chǎng)卻存在著(zhù)許多信息不對稱(chēng)和非理性因素。物業(yè)稅的征收要體現“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的主要觀(guān)點(diǎn)，就不能僅僅依靠市場(chǎng)的力量去確定稅基的價(jià)值。稅基價(jià)值的評定要能夠引導市場(chǎng)價(jià)格的良性發(fā)展，而非簡(jiǎn)單地肯定、迎合和追逐市場(chǎng)價(jià)格。因此，市場(chǎng)交易價(jià)格也不可取。
3、稅基評定的“評估價(jià)值說(shuō)”和“認定價(jià)值說(shuō)”
理論界對于物業(yè)稅稅基比較肯定的觀(guān)點(diǎn)應該是“評估說(shuō)”和“認定說(shuō)”。這兩種觀(guān)點(diǎn)既有相同的地方，又有相悖的觀(guān)點(diǎn)。相同的地方是指“評估說(shuō)”和“認定說(shuō)”都認為物業(yè)稅的稅基價(jià)值評定工作應該由專(zhuān)業(yè)人士來(lái)從事，而其相悖之處在于對從事物業(yè)稅稅基評定工作的機構的性質(zhì)和組織方式意見(jiàn)不一。大多數國家的物業(yè)稅都以房地產(chǎn)的評定價(jià)值作為計稅基礎，且建立了一套較為完善的財產(chǎn)評定體系，有專(zhuān)門(mén)的財產(chǎn)價(jià)值評定機構。以專(zhuān)門(mén)機構的評定價(jià)值作為稅基價(jià)值有以下優(yōu)點(diǎn)。
(1)按專(zhuān)門(mén)機構的評定價(jià)值征稅，能比較客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財產(chǎn)的少繳稅。按評定值征稅可以較好地調節土地級差收益，保護土地資源，也可以促進(jìn)納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。
(2)按專(zhuān)門(mén)機構的評定價(jià)值征稅，稅基具有彈性。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的漲跌，房地產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，評定價(jià)值也會(huì )相應調整，體現了公平的原則。但評定價(jià)值不會(huì )完全按照市場(chǎng)交易價(jià)格變化，而是在剔除了市場(chǎng)的非理性因素而得出的合理價(jià)格，能夠充分體現專(zhuān)業(yè)性。
(3)按專(zhuān)門(mén)機構的評定價(jià)值征稅，對社區的公共投入可以得到相應回報。社區公共投入增加會(huì )提高社區內財產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而財產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的提高又會(huì )帶來(lái)稅收收入的增加，使得居民的權利和義務(wù)相對應，符合征收物業(yè)稅的“受益論”。
按照專(zhuān)門(mén)機構的評定價(jià)值征稅具有以上優(yōu)點(diǎn)，但這些優(yōu)點(diǎn)都要依靠合適的制度設計才能夠發(fā)揮。在制度設計方面，必須使政府部門(mén)和評定機構既可以互相協(xié)作，又可以互相制衡，高效、公正地完成整個(gè)物業(yè)稅的征收工作。但“評估說(shuō)”和“認定說(shuō)”之間也有不同的觀(guān)點(diǎn)，在于這兩種觀(guān)點(diǎn)對物業(yè)稅稅基評定的機構性質(zhì)和組織方式認識不同。
“評估價(jià)值說(shuō)”認為物業(yè)稅稅基價(jià)值應由“評估”得到，“評估”是一個(gè)中介行為用語(yǔ)，指社會(huì )中介通過(guò)現有的評估方法，確定物業(yè)稅稅基的方式：“認定價(jià)值說(shuō)”認為物業(yè)稅稅基價(jià)值應由“認定”得到，“認定”不是一個(gè)中介行為，帶有“定”的性質(zhì)，“認定權”應由國家設立的專(zhuān)門(mén)機構行使，以保持涉稅財物價(jià)值認定的權威性和可靠性。
三、物業(yè)稅稅基評定的路徑選擇
要確定物業(yè)稅稅基認定的路徑首先要分析物業(yè)稅稅基認定的利益相關(guān)者，畢竟，一種制度設計的最終出臺是依靠利益相關(guān)者各方的博弈而最終形成的。
1、物業(yè)稅稅基評定的利益相關(guān)者
物業(yè)稅稅基評定的直接利益相關(guān)者包括：物業(yè)稅的繳納者、地方政府、國家相關(guān)部委和稅基認定機構等;與物業(yè)稅稅基評定的間接利益相關(guān)者更是種類(lèi)繁多，例如開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等。各類(lèi)參與者的利益訴求不一樣，受到的資源約束不一樣，對物業(yè)稅稅基評定的態(tài)度也不一樣。在物業(yè)稅稅基評定制度形成的過(guò)程中，這些利益相關(guān)者都會(huì )從自身的訴求出發(fā)，參與共同博弈，最終達到均衡。分析物業(yè)稅稅基評定的利益相關(guān)者就是期望通過(guò)分析這些參與者各自的不同目的和行為，從而設定使整個(gè)物業(yè)稅稅收體系良性發(fā)展的機制。
2、稅基評定價(jià)值應當對物業(yè)交易價(jià)格有引導作用
在價(jià)值和價(jià)格兩個(gè)詞越來(lái)越被混用的今天，我們不得不重述價(jià)值和價(jià)格的區別：價(jià)格是價(jià)值的外在表現形式，是隨價(jià)值上下波動(dòng)的，偶爾會(huì )偏離價(jià)值較遠。因此，價(jià)格和價(jià)值兩個(gè)詞絕對不應混用。物業(yè)稅稅基評定的一大使命就是稅基認定價(jià)值應當對物業(yè)交易價(jià)格有引導作用。因此，稅基評定是對征稅客體“價(jià)值”的認定，這同樣符合物業(yè)稅征收的“公平論”，剔除了市場(chǎng)價(jià)格的非理性因素。
3、由公立機構負責稅基評定更加符合中國國情
物業(yè)稅稅基評定的路徑選擇就是指稅基評定的途徑——是通過(guò)中介機構以及公立機構來(lái)實(shí)現。根據國內外的研究結論和上述分析，本課題認為物業(yè)稅稅基評定還是宜選用公立機構，理由有以下幾方面。
(1)從利益相關(guān)者博弈過(guò)程來(lái)看，公立機構能夠更平等的完成制衡職責。由物業(yè)稅的利益相關(guān)者分析，其構成各方屬于社會(huì )的“強勢群體”，如果由社會(huì )中介機構評估稅基，則中介機構的性質(zhì)和“唯利是圖”的經(jīng)營(yíng)模式注定很難完成在整個(gè)機制中的制衡作用，最后很可能淪為某一利益集團的附屬物。如果由國家公立機構完成稅基的評定工作，能夠保證各個(gè)利益集團力量的對等，很好地完成制衡任務(wù)，并保護納稅人的利益。因此，本課題研究認為，物業(yè)稅稅基評定應該由公立機構完成，或者即使不由公立機構完成，也應該由公立機構履行對中介機構的指導和復核職能，促使中介機構行為的規范化，并在納稅義務(wù)人在稅基評定方面產(chǎn)生稅收爭議的時(shí)候，提供一個(gè)“認定”之所。
(2)從公立機構的性質(zhì)和財力保障來(lái)看，更能夠保證稅基評定的公允性和準確性。公立機構由國家授權成立，其組織形式較為規范，財力有保障，可以公允獨立地完成稅基評定工作。從稅基評定機構的長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，其還能從工作中促進(jìn)評定方法的改進(jìn)，進(jìn)而引導評估中介行業(yè)的發(fā)展。世界上許多國家的稅基評定都是由公立機構完成的。例如英國開(kāi)征的住房財產(chǎn)稅，其住宅房產(chǎn)的價(jià)值是由其國內政府的內設部門(mén)進(jìn)行評定的，美國各地政府也都擁有自己獨立的房地產(chǎn)評定部門(mén)。另外，我國香港特區政府則成立了差餉物業(yè)估價(jià)署從事專(zhuān)門(mén)評定工作。
(3)從全國物業(yè)稅征收體制來(lái)看，稅基評定宜采用分級管理的方式，使稅基評定機構與稅務(wù)部門(mén)層層對應�？紤]物業(yè)稅征收的可操作性，物業(yè)稅稅基評定和救濟機制宜采用分級管理方式與稅務(wù)部門(mén)層層對應。例如縣級物業(yè)稅征收的稅基價(jià)值評定工作應由縣級稅基價(jià)值評定機構完成，市級物業(yè)稅征收的稅基價(jià)值評定工作應由市級稅基價(jià)值評定機構完成，稅收救濟應使產(chǎn)生稅基價(jià)值評定爭議的當事方可以向上級稅基價(jià)值評定機構反映。如果采用中介機構評估稅基價(jià)值的方式，則稅基評定爭議必須向公立機構提出申請，以保證爭議救濟的公正性和嚴肅性。
本文認為，我國物業(yè)稅的開(kāi)征肩負著(zhù)促進(jìn)資源利用效率、完善稅制的重要職責，應該遵循公平、客觀(guān)、科學(xué)的原則，對物業(yè)稅理論的研究也應是長(cháng)期的。本文從物業(yè)稅稅基評定的理論基礎和路徑選擇提出了部分看法，期望通過(guò)對制度的研究，促進(jìn)物業(yè)稅的早日出臺。
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