小區物業(yè)報告15篇【精選】
在當下社會(huì )，大家逐漸認識到報告的重要性，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長(cháng)。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？以下是小編幫大家整理的小區物業(yè)報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
小區物業(yè)報告1
目錄
1.概述
1.1軟件項目名稱(chēng)
1.2軟件特點(diǎn)
1.3軟件主要社會(huì )應用
2.項目可行性分析
2.1引
2.2技術(shù)可行性報告
2.3系統經(jīng)濟可行性報告
2.4社會(huì )因素可行性分析
3.軟件綜合實(shí)訓項目開(kāi)發(fā)計劃書(shū)
4.需求分析
4.1功能需求
4.2性能需求
5.概要設計
5.1系統總體設計
5.2數據庫設計
5.2.1概念結構設計
5.2.2邏輯結構設計
5.2.3物理結構設計
6.詳細設計
6.1系統管理模塊詳細設計
6.2日常模塊詳細設計
7.系統的實(shí)現
8.運行與測試
9.實(shí)訓總結（包含實(shí)訓日志）
10.參考文獻
附件:主要代碼
1.概述
1.1軟件項目名稱(chēng)
小區物業(yè)管理系統
1.2軟件特點(diǎn)
小區物業(yè)管理系統采用了當前的主流計算結構模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，前臺開(kāi)發(fā)工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開(kāi)發(fā)語(yǔ)言，eclipse具有易用、通用和開(kāi)發(fā)效率高的特點(diǎn)。
1.3軟件主要社會(huì )應用
“物業(yè)管理信息系統”通過(guò)計算機網(wǎng)絡(luò )和專(zhuān)業(yè)軟件對物業(yè)實(shí)施即時(shí)、規范、高效的管理。在引入該系統后住戶(hù)檔案將由電腦管理，通過(guò)在水、電、煤氣上設置讀數裝置可以實(shí)現遠程自動(dòng)抄表，減少了業(yè)主的麻煩。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續升溫，各個(gè)小區的各家各戶(hù)繁雜的服務(wù)越來(lái)越龐大，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的復雜性也隨之上升，再加上智能化小區這個(gè)概念的引入，物業(yè)管理逐漸趨于信息化高效率化，因此許多物業(yè)管理公司已引入了該系統，服務(wù)中心在接到業(yè)主報修后，會(huì )立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務(wù)質(zhì)量。每月電腦會(huì )自動(dòng)將各項費用匯總，并打印出統一的收費通知，大大節省了物業(yè)管理公司的人力、物力投入，降低了成本。
2.項目可行性分析
2.1引言
目前國家建設部房地產(chǎn)業(yè)司已將是否使用計算機進(jìn)行管理列入了物業(yè)管理公司評定級別的項目之中。此舉大大推動(dòng)了“物業(yè)管理信息系統”的發(fā)展。隨著(zhù)人們生活水平的提高和房地產(chǎn)業(yè)的不斷的完善，大型的房地產(chǎn)企業(yè)結構中，物業(yè)管理的部門(mén)結構成為其中的一個(gè)細化。
隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續升溫，各個(gè)小區的各家各戶(hù)繁雜的服務(wù)越來(lái)越龐大，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的復雜性也隨之上升，再加上智能化小區這個(gè)概念的引入，物業(yè)管理逐漸趨于信息化高效率化，因此許多物業(yè)管理公司已引入了“物業(yè)管理信息系統”，即通過(guò)計算機網(wǎng)絡(luò )和專(zhuān)業(yè)軟件對物業(yè)實(shí)施即時(shí)、規范、高效的管理。在引入該系統后住戶(hù)檔案將由電腦管理，通過(guò)在水、電、煤氣上設置讀數裝置可以實(shí)現遠程自動(dòng)抄表，減少了業(yè)主的麻煩。服務(wù)中心在接到業(yè)主報修后，會(huì )立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務(wù)質(zhì)量。
2.2技術(shù)可行性報告
小區物業(yè)管理系統采用了當前的主流計算結構模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，前臺開(kāi)發(fā)工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開(kāi)發(fā)語(yǔ)言，eclipse具有易用、通用和開(kāi)發(fā)效率高的特點(diǎn)。后臺的數據庫開(kāi)發(fā)工具選用了mysql，它能夠處理大量數據，同時(shí)保持數據完整性并提供許多高級管理和數據分配功能。
面向對象編程的概念
面向對象的程序設計(object-orientedprogramming，簡(jiǎn)記為oop)是eclipse誕生的基礎。oop立意于創(chuàng )建軟件重用代碼，具備更好地模擬現實(shí)世界環(huán)境的能力，這使它被公認為是自上而下編程的優(yōu)勝者。它通過(guò)給程序中加入擴展語(yǔ)句，把函數“封裝”進(jìn)java編程所必需的“對象”中。面向對象的編程語(yǔ)言使得復雜的工作條理清晰、編寫(xiě)容易。
統程序設計和編程方法兼容，只是部分面向對象反而會(huì )使情形更糟。除非整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)境都是面向對象的，否則對象產(chǎn)生的好處還沒(méi)有帶來(lái)的麻煩多。
mysql簡(jiǎn)介
mysql是一個(gè)小型關(guān)系型數據庫管理系統，開(kāi)發(fā)者為瑞典mysqlab公司。在20xx年1月16號被sun公司收購。而20xx年，sun又被oracle收購。mysql是一種關(guān)聯(lián)數據庫管理系統，關(guān)聯(lián)數據庫將數據保存在不同的表中，而不是將所有數據放在一個(gè)大倉庫內。這樣就增加了速度并提高了靈活性。mysql的sql“結構化查詢(xún)語(yǔ)言”。sql是用于訪(fǎng)問(wèn)數據庫的最常用標準化語(yǔ)言。mysql軟件采用了gpl（gnu通用公共許可證）。
2.3系統經(jīng)濟可行性報告
隨著(zhù)計算機技術(shù)的飛速發(fā)展，計算機在企業(yè)管理中應用的普及，利用計算機實(shí)現企業(yè)人事管理勢在必行。21世紀是一個(gè)充滿(mǎn)競爭和挑戰的世紀。在這個(gè)世紀中，高效化、系統化、規范化、自動(dòng)化已成為現代企業(yè)的代名詞。做為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在當今智能化小區的發(fā)展的驅動(dòng)下，在當今信息時(shí)代的.推動(dòng)下，擁有自己的一套特色的小區物業(yè)管理系統是非常必要的，與小區內繁多的硬件設施相比較，傳統的手工式的管理方式已經(jīng)無(wú)法適合當今的龐大的數據處理和精確的運算需求，所以一套精美完善的小區物業(yè)管理系統是提高工作效率節省人力物力的有效解決方案。傳統的管理方式，對物業(yè)管理人員要求數量多，耗資高，錯誤率高，工作人員流動(dòng)和對新人的培訓經(jīng)費也是不小的開(kāi)支。一套完善的小區物業(yè)管理系統可持續使用并能隨著(zhù)時(shí)代和工作的需求不斷更新，一期投入終身受用，按長(cháng)期的使用計算，開(kāi)發(fā)系統的造價(jià)平均到每年與傳統式的管理方式的年耗資本相對比，性?xún)r(jià)比是可行的。
2.4社會(huì )因素可行性分析
小區物業(yè)報告2
尊敬的領(lǐng)導：
您好！
是簡(jiǎn)單而不平凡的一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴峻的挑戰，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場(chǎng)競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了總結經(jīng)驗，尋找差距，規劃前景，促成工作再上一個(gè)新的臺階，現將工作述職如下：
一、主要工作匯報
1，疊加區域公共樓道照明開(kāi)關(guān)改聲控和觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)；
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開(kāi)關(guān)進(jìn)行更換改裝，將總進(jìn)戶(hù)門(mén)進(jìn)門(mén)口和樓道拐彎口換成聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)，業(yè)主家門(mén)口換成觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)，在也不會(huì )發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現象發(fā)生，也達到了節能的效果。
2，獨棟弱點(diǎn)問(wèn)題查找和恢復監督工作
由于獨棟別墅違章改建導致弱點(diǎn)系統全部癱瘓，43戶(hù)線(xiàn)路全部斷，24戶(hù)主線(xiàn)斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導和服務(wù)中心經(jīng)理多次和開(kāi)發(fā)商協(xié)調溝通下，得到了開(kāi)發(fā)商同意解決，在施工隊進(jìn)入施工現場(chǎng)時(shí)，我們克服人員少，進(jìn)行時(shí)時(shí)監督，兩人相互輪著(zhù)看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時(shí)間都跟著(zhù)施工隊，當然在跟著(zhù)的時(shí)候也發(fā)現了不少問(wèn)題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線(xiàn)管不夠深等問(wèn)題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點(diǎn)基本已經(jīng)恢復了常態(tài)。
3，日常維修工作的開(kāi)展；
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門(mén)口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶(hù)沒(méi)上水總閥，由于開(kāi)發(fā)商施工隊種植綠化時(shí)把埋住了，通過(guò)我們工程部?jì)蓚�(gè)多星期的努力查找，找到5戶(hù)總閥的位置所在，把挖出來(lái)后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒(méi)找到，最后協(xié)調自來(lái)水公司關(guān)掉總閥，停水兩小時(shí)，重新安裝了閥門(mén)，并給疊加區域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。
另對二組團景觀(guān)橋護繩的更換，梅雨季節對小區所有房屋滲漏水進(jìn)行檢查，對有滲漏的及時(shí)和開(kāi)發(fā)商施工隊聯(lián)系，及時(shí)維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時(shí)對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著(zhù)重對小區屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類(lèi)遺留問(wèn)題進(jìn)行匯總，發(fā)文開(kāi)發(fā)商協(xié)調解決，目前由于屋檐滴水開(kāi)發(fā)商施工隊明確說(shuō)明無(wú)法修復，該問(wèn)題真在協(xié)調之中，尋找積極可行的辦法。
另在今年梅雨季節來(lái)臨時(shí)給三組團安裝了一臺380V水泵，由于先前沒(méi)有380v電源可供，我們克服人員少，時(shí)間緊的情況下，開(kāi)路面槽，挖溝埋管，穿線(xiàn)，固定，終于趕在暴雨來(lái)臨時(shí)安裝好，確保了今年防洪工作圓滿(mǎn)順利的完成，在今年火災日的第二天我們就對小區所有的消防設施進(jìn)行檢查，檢查時(shí)發(fā)現的問(wèn)題還是比較多的，有點(diǎn)是平時(shí)有點(diǎn)疏忽沒(méi)注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來(lái)，沒(méi)有及時(shí)清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的`苗頭，我們及時(shí)組織電梯保養人員給予清理并督促以后發(fā)現滿(mǎn)時(shí)及時(shí)做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務(wù)中心也需要增加一箱滅火器，該問(wèn)題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報。還特別向幾個(gè)外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線(xiàn)頭螺絲緊固工作，這個(gè)月主要對幾個(gè)組團河道的潛水泵進(jìn)行絕緣檢測工作和所有上水管，各類(lèi)閥門(mén)，水泵，做好防凍工作。
4，日常設備維護保養情況
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說(shuō)明書(shū)進(jìn)行保養，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
二、本工作遺留問(wèn)題
1，小區xx路xx湖路圍墻千多平方刷油漆保養問(wèn)題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會(huì )，還有負責處理業(yè)主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向x經(jīng)理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
2，小區一號橋二號橋的欄桿，大閘門(mén)的設備，63號閘門(mén)設備，兒童樂(lè )園，刷油漆保養，油漆報告已經(jīng)打了，正在等待油漆。
3，小區監控攝像頭壞5只，分別為西大門(mén)西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門(mén)，周界報警壞兩對，分別為37防區和7防區。該報告已經(jīng)打到公司采購。
三、目前存在的問(wèn)題
1）專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專(zhuān)都能的水平還達不到；
2）工作流程中，規范操作的統一性不強，對外圍單位監督檢查工作做得不夠細致；
3）養護單寫(xiě)的不是很規范，字跡不夠工整；
4）倉庫材料擺放不不夠規范，東西擺放比較亂，沒(méi)有貼明顯標簽；
5）個(gè)別工作進(jìn)度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高；
6）和各部門(mén)工作銜接還不是很完美。
四、維修工作重點(diǎn)設想
針對以上提到的問(wèn)題和薄弱環(huán)節，對我們維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規范，落實(shí)”。等幾個(gè)方面開(kāi)展
1）計劃：主要對的工作做一個(gè)全年工作計劃，月月有進(jìn)展，周周有活忙，天天有落實(shí)。根據小區實(shí)踐工作需要進(jìn)行合理分配人員，把工作落實(shí)到人，責任到人。
2）完善：根據公司“精細化服務(wù)標準”的方針，對xx金邸工程部的工作進(jìn)一步細化，將精細化服務(wù)落實(shí)到日常工作的所有階段和環(huán)節，形成一套完整的從工程維修養護單看為業(yè)主服務(wù)的滿(mǎn)意程度
3）規范：結合標準要求，對上述工作存在的問(wèn)題以及其它方面的工作環(huán)節進(jìn)一步規范，一切以標準為規范，一切以業(yè)主滿(mǎn)意為目標，做到各個(gè)工作環(huán)節有計劃，有制度，有實(shí)施，有檢查，有改進(jìn)，并形成相關(guān)記錄。
4）落實(shí)；對計劃工作一定落實(shí)到位，責任到人，提高我們維修人員的責任心，督查外圍單位一定做到定時(shí)與不定時(shí)相結合，發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)解決，促使各項規章制度落實(shí)到實(shí)處。
以上就是我工作，有不足之處還請領(lǐng)導和同事們批評指正！
此致
敬禮！
述職人：xxx
x月x日
小區物業(yè)報告3
為貫徹實(shí)施《中華人民共和國消防法》，加強消防安全工作，預防火災和減少火災危害，保護學(xué)校和師生生命財產(chǎn)安全，根據上級的要求以及教育局的部署，我校在消防安全工作匯報如下：
一、學(xué)校領(lǐng)導重視消防安全工作，制訂了學(xué)校消防安全工作職責，落實(shí)消防安全責任制。為了進(jìn)一步加強對消防工作的領(lǐng)導，按照上級要求，結合學(xué)校實(shí)際，我校成立了消防安全工作領(lǐng)導小組，組長(cháng)由校長(cháng)錢(qián)森明擔任，組員有各部門(mén)負責人以及各班班主任，小組制訂了學(xué)校消防安全工作職責，做到責任到人，加強自身消防安全管理，共同做好學(xué)校消防安全工作，不斷提高自防自救能力，杜絕事故發(fā)生。
二、大力宣傳《中華人民共和國消防法》，使消防安全工作做到家喻戶(hù)曉。為了做好消防安全工作，我校集中了全體師生召開(kāi)校會(huì )，對師生進(jìn)行消防安全教育，強調消防安全的重要性，通過(guò)板報、廚窗等，大力宣傳消防安全的法律法規，加強消防安全管理，并要求每個(gè)師生都要熟悉消防安全職責。共同做好學(xué)校的消防安全工作。
三、組織班主任對學(xué)生進(jìn)行消防安全教育，特別是消防安全制度、消防安全操作規程方面。對學(xué)生普及用火、用電、用氣以及防火、滅火、火場(chǎng)逃生自救常識，努力提高學(xué)生自防自救能力。
四、做好消防安全檢查工作，杜絕火災隱患。為了做到防患于未然，我校組織定期的有關(guān)人員進(jìn)行了消防安全大檢查，組織完善消防設施，杜絕火災隱患。通過(guò)這次消防安全檢查，增強了師生的消防安全意識，提高了師生的'消防法律觀(guān)念。
五、學(xué)校組織對教室、走廊、宿舍等地方的電線(xiàn)、電器、教學(xué)設備進(jìn)行了一次全面排查，發(fā)現破損的插頭插座和老舊的電線(xiàn)及時(shí)聯(lián)系更換。按照上級的要求，我校對校園消防情況自查情況如下：
�。�1）學(xué)校對消防設施進(jìn)行了檢查，對消防重點(diǎn)部位，按規定配齊滅火器，作到專(zhuān)人管理，專(zhuān)人負責。
�。�2）在教師、學(xué)生中廣泛開(kāi)展消防知識教育活動(dòng)，將學(xué)校的消防工作納入學(xué)校常規工作之中；學(xué)校的消防安全自查將也由領(lǐng)導、教師、學(xué)生共同參加，發(fā)現問(wèn)題要求及時(shí)糾正。
�。�3）學(xué)校還要繼續嚴禁學(xué)生進(jìn)行點(diǎn)鞭炮、焗老鼠等活動(dòng)，防止火災發(fā)生；同時(shí)班主任要及時(shí)教育，將防火、防盜的意識貫穿到平時(shí)的常規教育之中。
�。�4）學(xué)校將設法加強消防方面的資金投入，學(xué)校為加強場(chǎng)室等的防火能力，對主要部位的滅火器進(jìn)行完善。
總而言之，我校將為增爭創(chuàng )安全文明學(xué)校，將盡力做到管理到位、人員到位、措施到位、思想認識到位。今后，我們要進(jìn)一步加強消防安全教育，認真落實(shí)安全責任制，不斷完善消防安全措施，確保師生生命財產(chǎn)安全。
消防安全隱患整改方案
為進(jìn)一步深化消防安全大排查大整治，不斷加大我院消防安全管理力度，牢固樹(shù)立"全民消防、生命至上"理念，切實(shí)提升綜合應急救援逃生自救能力，不斷增強抗御火災的能力和水平，有效預防重特大火災事故發(fā)生，經(jīng)院委會(huì )研究決定，在全院開(kāi)展火災隱患排查整治專(zhuān)項行動(dòng)，并結合我院實(shí)際，制定下列方案：
一、指導思想
按照《全市衛生系統消防安全大排查大整治大宣傳大培訓大練兵活動(dòng)實(shí)施方案》的通知精神及工作部署，持續加大火災隱患的整治力度，預防重特大火災的發(fā)生，為全面推動(dòng)我院各項消防安全工作，創(chuàng )造良好的消防安全環(huán)境。
二、工作目標
全面排查治理醫院內的火災隱患，進(jìn)一步落實(shí)火災隱患治理的工作責任和整改措施，建立健全火災隱患排查治理的長(cháng)效機制，切實(shí)改善醫院的消防安全環(huán)境，有效預防重特大火災的發(fā)生，確保醫院的安全穩定。
三、排查治理內容
1、是否明確主要負責人為本單位的消防安全責任人，是否建立并落實(shí)消防安全責任制。
2、消防設施、滅火器材、消防安全標示配備是否符合國家有關(guān)規定，是否完好、有效。
3、消防巡查、隱患整改等消防安全管理制度是否落實(shí)到位，是否制定和落實(shí)防范措施；
4、是否開(kāi)展消防安全教育，是否制定消防應急預案并按有關(guān)規定開(kāi)展應急疏散演練。
四、工作步驟
1、動(dòng)員部署階段
高度重視火災隱患排查治理工作，結合本院實(shí)際制定實(shí)施方案，召開(kāi)會(huì )議，全面進(jìn)行動(dòng)員部署。
2、組織實(shí)施階段
對我院各個(gè)部位實(shí)行全面排查，做到責任到人、人人有責、人人負責，積極做好消防宣傳。充分利用校園媒體，發(fā)布消防安全隱患專(zhuān)項整治行動(dòng)信息，并通過(guò)舉辦消防安全知識講座，開(kāi)展應急疏散演練等活動(dòng)，提高職工的消防安全知識水平和自防自救能力。
3、總結階段
對我院火災隱患排查整治工作中一系列的活動(dòng)舉措進(jìn)行全面總結，形成文字材料存檔。
五、工作要求
1、加強組織領(lǐng)導。充分認識開(kāi)展這次專(zhuān)項行動(dòng)的重要性和必要性，加強組織領(lǐng)導，由主要領(lǐng)導親自安排，親自部署，確保專(zhuān)項行動(dòng)取得實(shí)效，保障我院的安全穩定。
2、加大宣傳教育力度。一是積極做好消防宣傳教育活動(dòng)，進(jìn)一步提高全院職工的消防安全知識，強化消防安全意識，提高自防自救的能力，減少火災隱患，保證我院安全與穩定。二是要充分利用各種形式，發(fā)布消防安全隱患專(zhuān)項整治行動(dòng)信息，并通過(guò)舉辦消防安全知識講座，開(kāi)展應急疏散演練等活動(dòng)，提高職工的消防安全知識水平和自防自救能力。
3、強化責任落實(shí)。將消防安全整治工作落實(shí)到具體責任人員，做到責任明確，發(fā)動(dòng)全體職工參與到專(zhuān)項行動(dòng)中來(lái)，做到消防安全責任到人、人人有責、人人負責，提高職工的消防安全意識，全面提高我院消防安全管理工作水平。
小區物業(yè)報告4
做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業(yè)管理工作的現狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。
3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：
（一）執行規劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮筮M(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的'配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟�。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難
等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。
（四）物管服務(wù)水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。
小區物業(yè)報告5
20xx年是經(jīng)濟高速增長(cháng)和金融危機并存的年月，對于富康花園來(lái)說(shuō)也是極為不平凡的一年，從新年的堵管大事、業(yè)主的埋怨，到治理處改善薄弱的環(huán)節，贏(yíng)得業(yè)主的好評，真實(shí)的記錄了治理處全部工作人員的艱辛付出。其工作總結如下：
1、由于我們的操作不合理和住戶(hù)的違規使用，導致新年期間富康花園小區13棟209房被污水入浸，污水延長(cháng)到一樓商鋪，給業(yè)主和商家都造成了很大的損失，治理處工作人員忙得不行開(kāi)交，業(yè)主也是埋怨滿(mǎn)腹。在公司的支持和治理處工作人員的共同努力下，經(jīng)一個(gè)多禮拜的努力，此事最終得到了圓滿(mǎn)的解決，業(yè)主還拿消失金給我處工作人員慰勞。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化，導致我們治理處秩序維護員短缺，給小區的治安防范帶來(lái)了挑戰，由于人員的缺乏，致使兩戶(hù)住戶(hù)的門(mén)鎖被撬，雖未損失什么珍貴物品，但說(shuō)明白人員穩定的重要性。治理處上報公司，經(jīng)對工資和人員做了相應的調整后，小區到目前為止，沒(méi)有再發(fā)生過(guò)上述問(wèn)題，確保了小區治安的穩定性。
3、蝶戀花西餐廳占用小區的消防通道長(cháng)達三年之久，造成業(yè)主對治理處的埋怨，也帶來(lái)了消防隱患，經(jīng)治理處屢次協(xié)商、調整，并借用執法部門(mén)的整治時(shí)機，勝利的讓蝶戀花西餐廳歸還了長(cháng)期占用的消防通道，還提高了對消防的熟悉。此舉得到了業(yè)主的好評，消退了安全隱患。
4、人員緊缺，聘請時(shí)不能擇優(yōu)錄用，有些員工私心較重，素養不過(guò)硬，給公司的聲譽(yù)帶來(lái)了一些負面的影響，經(jīng)治理處與業(yè)主溝通，雖能得到理解，但是不行否認，這種行為應當胎死腹中，不能盟發(fā)。否則將會(huì )給公司帶來(lái)消滅性的打擊。因此我們接下來(lái)的重任是肯定要加強員工的素養培訓，提高個(gè)人的榮辱觀(guān)，表達物業(yè)治理人的真正價(jià)值。
5、治理處積極響應公司的號召，制定有償效勞價(jià)格表，并領(lǐng)先在富康花園實(shí)施，雖有少數業(yè)主持有不同的意思，但經(jīng)過(guò)溝通后，都欣然承受了這一事實(shí)。到目前為止運行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是標準了物業(yè)治理效勞的范圍。確認了業(yè)主和物管各自的責任。
6、小區已成立8年之久，加上地下管網(wǎng)小很簡(jiǎn)單堵塞，治理處就根據年前制定的操作流程，歷時(shí)一年的流程操作，現已無(wú)任何問(wèn)題，管網(wǎng)暢通，還給了小區業(yè)主一個(gè)舒適衛生的生活環(huán)境，得到了公司和業(yè)主的好評。
7、由于有了XX年勝利分亨芒果的閱歷，XX年我們在芒果的治理和共享的過(guò)程中都做的得心應手，讓小區的業(yè)主再一次享受了自己的節日—芒果節�？葱^業(yè)主們共享著(zhù)芒果盛宴，讓我們深深的感受到，只有真心的付出，才會(huì )收獲滿(mǎn)足的微笑。物業(yè)治理藝術(shù)的決巧就是看我們怎樣去勾畫(huà)。
8、樓宇天臺的'年久失修，暴露出了安全隱患，治理處工作人員扛著(zhù)沉重的焊機，攀爬于每個(gè)樓道，經(jīng)一個(gè)禮拜的努力，最終劃上了圓滿(mǎn)的句號。小區東西門(mén)的破損和當時(shí)的設計不合理，讓小區業(yè)主飽受了烈日和雨水之苦，治理處決心改善其薄弱環(huán)節，投入大量的人力物力，進(jìn)展改建，讓以前的過(guò)關(guān)變成了現在的回家，也彰現了我們物業(yè)公司效勞的本質(zhì)。
9、小區單元樓的門(mén)禁系統，是業(yè)主與治理處之間的畔腳石，多年來(lái)始終得不到有效的解決。治理處與業(yè)主進(jìn)展反復的溝通，得到了大多數業(yè)主的認同，并同意由治理處牽頭進(jìn)展聯(lián)系，共商門(mén)禁改造規劃。此工程到目前為止，已勝利的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運行良好。治理處對已安裝好的業(yè)主進(jìn)展了回訪(fǎng)，得到的答復是：“我家小孩到晚上9點(diǎn)了還到樓下去按自家的對講機，讓我們在家聽(tīng)對講里面發(fā)出來(lái)的音樂(lè )，笑死人了”。
小區物業(yè)年終工作總結由于受社會(huì )大環(huán)境的影響，富康花園治理處在13年進(jìn)展了人員精減，由以前的16人精減這現在的13人，這對于我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰，以前的成績(jì)擺在那兒，并不能以精減了人員為借口，從而降低效勞質(zhì)量，這樣就沒(méi)方法得到業(yè)主的認可，經(jīng)過(guò)大家的共同努力，用實(shí)際行動(dòng)給出了答案。清潔衛生保持原來(lái)的標準；治安狀況比去年好，全年共發(fā)生兩起治安大事，立案一宗；由于對綠化沒(méi)有什么投入，也只能維持原狀。業(yè)主投訴率明顯降低，治理處工作就略顯悠閑。
縱觀(guān)本年度，我們的工作雖小有收獲，但是也還存在著(zhù)很多的缺乏，盼望接下來(lái)在公司的正確引導下，在各位領(lǐng)導的監視下，讓我們向著(zhù)正確的、穩固的方向進(jìn)展，使我們的效勞質(zhì)量再上一個(gè)新臺階。
述職人：XXXX
20xx年X月XX日
小區物業(yè)報告6
從20xx年8月17日至今快一年時(shí)間，首先要感謝各位業(yè)主的支持，在過(guò)去的時(shí)間里，積極配合，共同致力于小區的發(fā)展，現在，我將從以下幾個(gè)方面對過(guò)去一年的工作做出闡述。
一、完善配套設施方面
1、自我公司接手物業(yè)以來(lái)，增設了道闡桿子，更換了地下車(chē)庫設備系統，設置了門(mén)禁等，發(fā)行遠距離卡200張，門(mén)禁卡300張，實(shí)行一庫一卡制，使車(chē)輛進(jìn)出井然有序。
2、在各重要地段，安裝監控，對往來(lái)人員予以記錄，使違法犯罪消除在萌芽之中。
3、對之前已損壞的單元門(mén)鎖進(jìn)行了修復。
4、在7棟、8棟、10棟進(jìn)行了管道疏通，保障了小區衛生，方便了業(yè)主。
二、維修管理方面
1、電梯系統，專(zhuān)人維護，定期保養，有故障按時(shí)排除，保證系統的正常工作。
2、道路燈或其他照明隨壞隨修。
3、排水管，水泵發(fā)現問(wèn)題按時(shí)維修。
4、污水池、化糞池定期清理。
三、環(huán)境衛生方面
20xx年，剛接手這個(gè)小區時(shí)，窗戶(hù)、樓梯扶手都是一抹灰，生活垃圾也隨處可見(jiàn)，垃圾桶也配備不全，自我接手后，請了專(zhuān)門(mén)的保潔人員，實(shí)行一天兩掃制，同時(shí)，補全了部分樓棟所缺少的垃圾桶，另外，聘請了專(zhuān)門(mén)的環(huán)衛人員，及4時(shí)清運垃圾，保證了小區的干凈。
四、綠化方面
之前小區雜草叢生，樹(shù)木也無(wú)人修剪，顯得亂而雜，后來(lái)，我集中了各部門(mén)人員進(jìn)行了初步的鋤草，隨后聘用了專(zhuān)業(yè)的人員對其打理。此外，還增設了其它樹(shù)種，豐富了小區的植被。
五、治安方面
安裝道闡桿子，設置門(mén)禁，安裝監控等，在很大程度上牽制了盜竊等犯罪行為的發(fā)生，同時(shí)安置保安進(jìn)行巡邏，非常針對節假日盜竊案件高發(fā)時(shí)段，實(shí)施重點(diǎn)布控，加派隊員蹲守、避免無(wú)關(guān)人員進(jìn)入小區、材料出入必須到值班室進(jìn)行登記，截止目前為止，從未發(fā)生過(guò)一起盜竊事件。
此外，我也要對各位業(yè)主說(shuō)聲抱歉，因合同未簽，導致部分工作不好開(kāi)展，如：
1、對車(chē)庫進(jìn)行整頓
2、對各單元門(mén)鎖再次進(jìn)行修復
3、對綠化花壇進(jìn)行修補，樹(shù)木進(jìn)行維護
4、在各單元門(mén)門(mén)口增設專(zhuān)門(mén)信息欄
5、聯(lián)合業(yè)主委員會(huì )與前期物業(yè)進(jìn)行交接，退還前物業(yè)公司拖欠的部分業(yè)主的物業(yè)費、水費、裝修保證金等
6、建議使用封閉式管理，電梯也已經(jīng)用了好幾年，經(jīng)常使用不當會(huì )造成電梯維修率上升，建議電梯使用刷卡制，這樣杜絕外來(lái)人員隨意進(jìn)入小區，造成電梯頻繁使用及安全隱患。
7、部份地方增進(jìn)攝像頭。
最后，我也想在這說(shuō)說(shuō)我的委屈。我在這之前也是通過(guò)競標被廣大業(yè)主選舉出來(lái)的，在接手初期，我對小區的投入和改造大家有目共睹。大家都知道，業(yè)委會(huì )是在今年4月20日才成立的，那就是說(shuō)，我們在沒(méi)有業(yè)委會(huì )的情況下，一直在摸索努力做到最好，在這個(gè)過(guò)程中，服務(wù)存在瑕疵在所難免，我相信各位業(yè)主也是可以理解的'，一口怎么可以吃成大胖子，是吧。
現在小區管理已經(jīng)走上正軌，重新選舉物業(yè)直接影響到業(yè)主的利益，當然也囊括我的利益，所以個(gè)人覺(jué)得有些小小的不公平，對那些已繳會(huì )繳物業(yè)費的人5更加不公平。俗話(huà)說(shuō)，和氣生財，和諧發(fā)展，業(yè)委會(huì )和我都是為廣大業(yè)主服務(wù)的，所以我還是很一如既往的支持業(yè)委會(huì )的工作。在此同時(shí)，也要謝謝各位業(yè)主以往的支持與合作，希望你們能繼續支持我，說(shuō)句煽情的話(huà)，我對這個(gè)小區是有感情的，也是這次競標物業(yè)公司中最了解這個(gè)小區的，我會(huì )改善自身的不足，為各位業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，所以請大家繼續支持我，支持長(cháng)鴻，謝謝大家!
以上就是我今天所有講話(huà)，再次謝謝大家!
小區物業(yè)報告7
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì )后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無(wú)縫對接，行動(dòng)上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開(kāi)了監交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮物管辦）聯(lián)席會(huì )議，會(huì )后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開(kāi)交接工作，截止9月27日，接收工作結束�，F將有關(guān)情況報告如下：
一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評價(jià)：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設局作為行業(yè)主管部門(mén)，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監管；**鎮作為實(shí)施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責任、充實(shí)了力量。
2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò )。**鎮成立了物業(yè)管理領(lǐng)導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務(wù)專(zhuān)用車(chē)。各社區成立了相應的物業(yè)領(lǐng)導小組，并組建了社區物業(yè)管理服務(wù)中心。
3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網(wǎng)絡(luò )結構等，對存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。
4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業(yè)，便于掌握小區人口信息檔案。
5.促進(jìn)了社會(huì )和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業(yè)問(wèn)題，經(jīng)我鎮物管辦和社區及時(shí)介入，通過(guò)引導和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關(guān)于我縣物業(yè)現狀的基本認識
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點(diǎn)多線(xiàn)長(cháng)，需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò )圖、供電網(wǎng)絡(luò )圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠**鎮（社區）或物業(yè)就能解決的，對建設部門(mén)、**鎮政府、社區、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動(dòng)，全力攻堅。
2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區建設過(guò)程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無(wú)社區、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的管理留下隱患，帶來(lái)麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問(wèn)題，建議縣政府開(kāi)展專(zhuān)項整改活動(dòng)。
3.加大財政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經(jīng)費列入財政預算，保證需要。
4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開(kāi)展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。
三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：
1、實(shí)行規劃設計與住房驗收聯(lián)動(dòng)機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區竣工時(shí)，**鎮可與建設局、消防大隊等相關(guān)部門(mén)一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。
2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì )辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會(huì )辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設立物業(yè)基金，年設立物業(yè)基金1000萬(wàn)元，用于住房維修和配套設施改造，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。
3.設立新建小區質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設局質(zhì)監站收齲如開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過(guò)全面驗收的，由建設局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過(guò)整改仍不能通過(guò)驗收的`，由**鎮牽頭整改，拿出書(shū)面報告，建設局監督，縣政府審核批準。
4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責權明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門(mén)制定，可由**鎮組織實(shí)施，盡量避免政出多門(mén)，基層無(wú)法操作的處境。
5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開(kāi)裂等問(wèn)題，建議縣政府在加大財政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
**鎮政府
XX年9月29日
小區物業(yè)報告8
物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)民生工程，規范物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，對于建設生態(tài)宜居城市、提升生活品質(zhì)具有十分重要的現實(shí)意義。
一、統籌結合，完善小區物業(yè)規劃布局。
城市，讓生活更加美好。我區城市建設進(jìn)入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區物業(yè)規劃布局。一是完善物業(yè)管理規劃。將小區建設、物業(yè)管理納入城市規劃，與城市建設、社區建設、棚戶(hù)區改造、舊城改造等工作結合起來(lái)，與嬰幼兒、兒童、學(xué)生、青壯年、中老年等不同人群的需求結合起來(lái)，探索編制多規融合的＂物業(yè)服務(wù)管理＂規劃體系，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng )造人性化與安全性的居住環(huán)境。二是完善老城物業(yè)布局。鼓勵各類(lèi)社會(huì )資本興辦物業(yè)公司，在社區協(xié)調管理下，從事老舊小區物業(yè)服務(wù)。對具備封閉條件、公共設施配套較好的住宅小區，恢復市場(chǎng)化標準物業(yè)服務(wù)管理。對公共配套設施嚴重缺失，無(wú)法圍成小區庭院的散居小區或單體樓宇，以社區為單位，整合成為一個(gè)物業(yè)小區，成立業(yè)主委員會(huì )，由社區作為第三方協(xié)調業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，實(shí)行＂衛生保潔、維護維修＂托底服務(wù)，逐步培育業(yè)主物業(yè)消費意識，向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。三是完善老舊小區基礎設施。依托舊城風(fēng)貌改造工程，逐步完善舊城區無(wú)物管小區和單體樓的改造規劃，以＂有規范車(chē)位、有綠化花園、有門(mén)崗用房、有標準公示欄＂的＂四有＂標準，統一建設驗收。加強房屋外觀(guān)改造、空地綠化、劃線(xiàn)停車(chē)、消防設施配套、下水管網(wǎng)改造和管線(xiàn)更換等基礎設施建設，全面改善舊城區基礎條件和整體形象，再交社區物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或居民自治。
二、整合資源，構建齊抓共管的工作格局。
物業(yè)管理涉及到發(fā)改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區等諸多部門(mén)，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強物管執法力量。以創(chuàng )建全國文明城市為契機，將物業(yè)管理納入城市管理委員會(huì )，整合城市聯(lián)合管理執法大隊力量，加大對房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區亂象的執法監管力度。二是明確各方職能職責。區房管分局負責全區物管活動(dòng)的監督管理工作，積極爭取市房管局的支持，強化審批、指導、監督和管理等職能，結合《物權法》的相關(guān)規定，制定出臺物業(yè)管理實(shí)施細則。街道按照屬地管理原則，負責轄區內物管活動(dòng)的協(xié)調服務(wù)工作，指導所有住宅（包括規模小區、單體樓、單位宿舍）成立業(yè)主委員會(huì )，健全物業(yè)管理工作聯(lián)系會(huì )議制度、物業(yè)糾紛調處機制等。業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )加強對物業(yè)企業(yè)履職情況的監督，協(xié)調解決物業(yè)糾紛，維護小區的正�；顒�(dòng)和秩序，帶動(dòng)小區按時(shí)、足額繳納物管費。三是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用。物管協(xié)會(huì )協(xié)助政府開(kāi)展工作，承擔部分社會(huì )職能，參與物業(yè)行業(yè)監督準入工作，依法規范行業(yè)行為、建立職業(yè)操守、維護行業(yè)權益、提升行業(yè)素質(zhì)，督查物業(yè)服務(wù)組織或其他物業(yè)服務(wù)人員誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護物業(yè)管理各方合法權益。
三、市場(chǎng)運作，培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
堅持市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運行，把小區物業(yè)管理交給企業(yè)和市場(chǎng)。一是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。著(zhù)力引進(jìn)一批資質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)、實(shí)力強的知名大集團、大企業(yè)，來(lái)南注冊成立分公司。參照招商引資獎勵辦法，對引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給與獎勵。二是壯大龍頭企業(yè)。設立物業(yè)企業(yè)發(fā)展基金，鼓勵集約、規模發(fā)展，扶持企業(yè)做強做大，打造品牌企業(yè)、樣板小區。發(fā)揮龍頭企業(yè)示范效應，組織優(yōu)秀物業(yè)公司輪回講課宣傳，提升物業(yè)服務(wù)整體水平。制定物業(yè)公司資質(zhì)升級獎勵辦法，提升公司資質(zhì)層次。三是培育專(zhuān)業(yè)人才。引導企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，把物業(yè)管理人才納入人才工作，在引進(jìn)、安置、培育、激勵等方面創(chuàng )新政策。強化協(xié)會(huì )職能，指導企業(yè)加強員工崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識等培訓，堅持持證上崗，規范企業(yè)員工服務(wù)禮儀，建立一支符合市場(chǎng)經(jīng)濟需要、能夠滿(mǎn)足廣大業(yè)主需求的'物業(yè)管理職業(yè)化隊伍。
四、依法治理，解決物業(yè)收費難問(wèn)題。
按照＂依法治區＂要求，將小區物業(yè)管理納入法制軌道。一是出臺物業(yè)收費指導標準。制定出臺《物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準指導價(jià)》，將資質(zhì)等級、服務(wù)內容與收費標準掛鉤，建立＂以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定＂的物業(yè)服務(wù)收費標準。二是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。引入競爭機制和招投標機制，采�。㈦p向選擇＂，物業(yè)公司將收費標準、服務(wù)內容、服務(wù)標準等情況進(jìn)行公示，由小區業(yè)主委員會(huì )組織全體業(yè)主集體討論選擇具體服務(wù)標準，與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權利義務(wù)。三是公示物業(yè)費收支情況。行業(yè)協(xié)會(huì )督促物業(yè)企業(yè)將收費情況、使用情況全面詳細地對業(yè)主公示，由業(yè)主委員會(huì )組織業(yè)主代表，對其進(jìn)行審核，消除業(yè)主疑慮，促進(jìn)物業(yè)費開(kāi)支情況公開(kāi)透明。四是培育物業(yè)消費意識。在電視臺、門(mén)戶(hù)網(wǎng)、公交車(chē)移動(dòng)電視等媒體，全面宣傳《物權法》、《省物業(yè)管理條例》及物業(yè)收費指導意見(jiàn)等，增強全民物業(yè)服務(wù)消費意識。探索公職人員物業(yè)繳費與年終考核掛鉤機制，發(fā)揮帶頭作用，倡導良好的社會(huì )風(fēng)氣。
五、加強監管，健全物業(yè)企業(yè)考核評價(jià)體系。
完善物業(yè)企業(yè)的監管機制，促進(jìn)行業(yè)規范化、制度化。一是建立物業(yè)企業(yè)誠信評價(jià)體系。學(xué)習物業(yè)管理企業(yè)tsc戰略的5s體系，由行業(yè)協(xié)會(huì )制定物業(yè)公司誠信評價(jià)指標，定期組織業(yè)主開(kāi)展滿(mǎn)意度測評，形成物業(yè)公司誠信評價(jià)檔案，作為物業(yè)公司資質(zhì)核定、資質(zhì)復核、達標創(chuàng )優(yōu)時(shí)的主要依據。對業(yè)主投訴多的，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，整改不達標的，建議該物業(yè)管理項目經(jīng)理在三年內不得擔任項目經(jīng)理，形成監管有序的物業(yè)公司誠信評價(jià)體系。二是建立物業(yè)保證金制度。物業(yè)企業(yè)入駐時(shí)，一次性繳納保證金，企業(yè)退出時(shí)或經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)5年后返還。創(chuàng )新績(jì)效考核，每年對企業(yè)收取保證金，根據業(yè)主評價(jià)結果，年底按比例返還。采取以獎代補的方式，將物業(yè)企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)表彰獎勵，督促和激勵其不斷提升服務(wù)水平。三是建立物業(yè)預收費監管機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管、金融機構簽訂物管費三方監督協(xié)議，由房管部門(mén)設立專(zhuān)門(mén)監督賬戶(hù)，建立預收物管資金進(jìn)賬、批準、撥付等管理臺帳，根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)每季度費用使用情況進(jìn)行撥款，并向小區公布，避免業(yè)主與企業(yè)因費用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。
六、人文關(guān)懷，化解物業(yè)矛盾糾紛。
堅持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營(yíng)造互幫友愛(ài)的小區氛圍；另一方面，及時(shí)解決業(yè)主提出的問(wèn)題。一是豐富小區文化。在特殊節日對特殊群體開(kāi)展慰問(wèn)，體現小區物管以人為本的服務(wù)理念。不定期舉辦保健講座、業(yè)主運動(dòng)會(huì )、文藝晚會(huì )、親子活動(dòng)等，積極開(kāi)展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進(jìn)評選，適當給予物質(zhì)獎勵，提升業(yè)主的歸屬感。二是強化業(yè)主自治。倡導＂美好小區、人人共建＂的價(jià)值取向，將業(yè)主自治納入社區民主建設范疇。由社區牽頭，加強對業(yè)主委員會(huì )的培訓、指導力度。探索建立業(yè)主委員會(huì )考核機制，把業(yè)主大會(huì )召開(kāi)率、業(yè)主參與率、矛盾化解率等作為重要指標，每年度選評優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì )，充分調動(dòng)積極性。
小區物業(yè)報告9
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668。69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的'問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為：
一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區，50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：
一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40；
二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21；
三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：
一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。
二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空。
小區物業(yè)報告10
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。我會(huì )于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進(jìn)行了調研�，F將調研情況報告如下：
一、小區物業(yè)管理現狀
三和小區，人口近萬(wàn)人，地處城鄉結合部，小區經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì )，人員較復雜，管理難度較大，現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬(wàn)元，現在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo)，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶(hù)。商品房202戶(hù)，回遷房660戶(hù)。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F在，電梯維修費無(wú)從解決。
二、小區物業(yè)存在的問(wèn)題
盡管兩個(gè)小區情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區物業(yè)管理的現狀和病疾。
(一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設階段就進(jìn)行介入，因此開(kāi)發(fā)建設的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題主要表現在：一是規劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
(三)小區業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車(chē)位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)。
(四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規行為處置力度不夠，沒(méi)有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門(mén)，而無(wú)他法。結果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區環(huán)境和設施每況愈下。
(五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。比如三和小區的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費用沒(méi)有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門(mén)有權停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費，你不會(huì )把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的`情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相關(guān)執法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方的聯(lián)動(dòng)機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機制的行動(dòng)軸心。
(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng )造競爭氛圍，做大做強我區物業(yè)管理業(yè)，為我區和諧社區建設鍛造實(shí)業(yè)新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個(gè)小區(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項，同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個(gè)業(yè)主(住戶(hù))必須履行的義務(wù)，大家應當積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。
小區物業(yè)報告11
尊敬的物業(yè)領(lǐng)導：
您好！
我是xxx，是在是非常的不舍，過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間我是非常開(kāi)心的，在xx這里工作也是我對自己的一個(gè)承諾，我相信我是能夠做好自己本職工作，沒(méi)想到現在我還是因為一些原因來(lái)辭職了，做誒一名客服工作人員，其實(shí)我的工作還是非常不錯的，我這兩年也是看到了自己的身上的提高，有些優(yōu)點(diǎn)是非常明顯的，現在我也一直都在向往著(zhù)一個(gè)的好的工作狀態(tài)，很多事情我都有一個(gè)好的準備對于自身的情況也是非常明確的，我確實(shí)是進(jìn)步了很多，兩年前來(lái)到xx這里工作的時(shí)候我還是非常生疏的，對于一些事情的處理沒(méi)有現在那么干練，是xx這里磨練鍛煉了我，讓我有了不小的進(jìn)步，但是我現在還是需要提出辭職，這是對自己負責。
我一直都對的工作比較上心，一直以來(lái)都是非常認真的，但是這段時(shí)間我狀態(tài)不是很好，我有的時(shí)候也會(huì )想自己怎么會(huì )這么粗心大意，總之近期的工作我出現了各種各樣的問(wèn)題，您找我談話(huà)已經(jīng)不是一次兩次了，我現在是非常糾結的，做這份工作做了就應該要做好，一定是不能夠馬馬虎虎的，這一點(diǎn)沒(méi)有任何的問(wèn)題，我知道現在我出現了這樣的情況肯定是不能繼續人又去發(fā)展徐愛(ài)渠了，我會(huì )應影響到自己的，有些事情本來(lái)就是應該主動(dòng)的去思考，這不是我現在的狀態(tài)，我不能繼續這么消磨自己的時(shí)間，我也需要調整好自己的心態(tài)，未來(lái)有很多事情等著(zhù)我的去做好，但是現在我的問(wèn)題是非常嚴重的，我對現在的自己非常的不滿(mǎn)意，我多次的出現的`工作上面的錯誤，作為一名物業(yè)客服，我直接是影響到了小區業(yè)主對我們物業(yè)的形象，所以我還是主動(dòng)的提出了辭職。
我知道我讓您失望了，過(guò)去兩年的工作當中我真的成長(cháng)了很多很多，我一直都認為自己肯定是不不會(huì )出現什么問(wèn)題，但是我錯了，我還是出現了工作上面的問(wèn)題，所以我需要糾正一下，也需要給自己現在狀態(tài)做一個(gè)評估，我想了想還是應該提出辭職，畢竟這樣的錯誤出現了那么多次肯定是沒(méi)有辦法挽回了，這段時(shí)間也接到很多投訴，讓我很是難堪，我的業(yè)務(wù)能力遭到了很大的質(zhì)疑，所以我需要認清形勢，這一點(diǎn)是毋庸置疑的，現在我不希望在影響到工作了，兩年的客服工作我很開(kāi)心，請您批準我的辭職。
此致
敬禮！
辭職人：xxx
20xx年xx月xx日
小區物業(yè)報告12
尊敬的領(lǐng)導：
您好！
我是xx，這次我是向您來(lái)辭職的，工作了兩年的時(shí)間，我對這里是抱有感情的，我一直都相信我是能夠處理好這些，我也一直都在努力維持著(zhù)好的工作狀態(tài)，但是現在是不行了，我沒(méi)有辦法繼續工作下去了，我自己身體上面出了一些問(wèn)題，需要時(shí)間修養，這樣的情況我真的是沒(méi)有想到，自己作為一名安保人員，自己身體卻出現了狀況，是在是我沒(méi)有想到的，我也是非常的意外，我不希望這樣的情況再發(fā)生了，在這一階段的工作當中我還是需要保持好的心態(tài)，有些事情還是需要正視起來(lái)的，這些都不是什么問(wèn)題，跟您來(lái)辭職我做出了很長(cháng)時(shí)間的糾結，現在每每想起的時(shí)候我都會(huì )非常的難受。
這樣的情況我是不愿意再讓他發(fā)生了，我還是希望我能夠保持好狀態(tài)的，在工作當中讓自己不斷的成長(cháng)起來(lái)這一點(diǎn)非常重要，過(guò)去兩年的時(shí)間我也一直在朝著(zhù)這個(gè)方向努力著(zhù)，作為安保工作者我對自身的要求也是非常高的，一直以來(lái)有些事情的都是我需要認真去落實(shí)的朝著(zhù)這個(gè)方向我也一直都在用心做好，現在我也是非常希望我能夠在這一階段的工作當中做到更好，我怕保持著(zhù)好的心態(tài)在一步步的努力的著(zhù)，我一直都相信我是能夠做到這幾點(diǎn)，但是由于這段時(shí)間我真的是身體上面逐漸不支了，所以不得已提出辭職。
這對我來(lái)講是一個(gè)壞消息，我一直都感覺(jué)自己的身體狀態(tài)可以再工作幾年，隨著(zhù)現在年級越來(lái)越大我卻也不得不接受這個(gè)事實(shí)，這次辭職回去調養之后我恐怕是沒(méi)有機會(huì )再出來(lái)從事安保工作了，但是在我們小區的這兩年時(shí)間我接受了太多的成長(cháng)了，到了這個(gè)年級本以為再沒(méi)有什么的追求的東西了，但是來(lái)到xx這里之后我再一次的'燃起了自己的熱血，一直都在努力工作著(zhù)，為爭取做一名優(yōu)秀的安保人員而努力著(zhù)，這也是我這兩年來(lái)一個(gè)信念，我希望得到大家的認可，兩年以來(lái)我是非常用心的在做好自己的工作，一直都沒(méi)有松懈，這一點(diǎn)我怕是非常堅定的，雖然說(shuō)現在要離開(kāi)了，但是我還是想了很多事情，我也會(huì )讓自己繼續保持好的狀態(tài)繼續努力工作下去，這也是我對自己的一個(gè)要求。
最后這段時(shí)間我也一定會(huì )好好的保持好狀態(tài)，完成最后的工作交接，也是為了給自己在小區的這兩年的工作經(jīng)歷畫(huà)上圓滿(mǎn)的句號，希望您批準我的辭職。
此致
敬禮！
辭職人：xx
20xx年xx月xx日
小區物業(yè)報告13
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書(shū)。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業(yè)主管部門(mén)備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價(jià)部門(mén)統一定價(jià)，設“公示板”公開(kāi)收費標準，便于業(yè)主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進(jìn)行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線(xiàn)發(fā)生跑漏、下水管線(xiàn)發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個(gè)季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周?chē)ㄖL(fēng)格渾然一體，既要注意根據不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長(cháng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車(chē)輛管理。小區內的`機動(dòng)車(chē)，摩托車(chē)，自行車(chē)應在指定位置。
補充：
物業(yè)管理的水平與小區居民的生活息息相關(guān)，小區居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”，以致缺少小區民主管理的“實(shí)施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:
一，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ):由小區居民中挑選作風(fēng)正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生以后，要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機構，由于它和居民的生活關(guān)系密切，必須對它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。
二，小區內的車(chē)輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì )和居民群眾的意見(jiàn):小區內的車(chē)輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源，有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì )這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區停有幾輛大型貨運汽車(chē)和大巴士，這些車(chē)輛由于車(chē)況較差，啟動(dòng)時(shí)噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì )，要求禁止大型車(chē)輛停入小區。在業(yè)主委員會(huì )和大型車(chē)駕駛員溝通的時(shí)候，他們表示很難接受，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的反復做工作，并為他們落實(shí)了停車(chē)地點(diǎn)，終于實(shí)現了大型車(chē)不再進(jìn)小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車(chē)位，業(yè)主委員會(huì )就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車(chē)位的建議。從而把這個(gè)建議否決了，確保了大多數業(yè)主的權益。業(yè)主委員會(huì )就是這樣一個(gè)小區里的當家人。關(guān)系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過(guò)他們去做，去落實(shí)。有了業(yè)主委員會(huì )，小區的管理工作順暢多了。
三，小區的資金使用監督工作:業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主監督物業(yè)管理的。
小區物業(yè)報告14
近年來(lái)，隨著(zhù)南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現出來(lái)。
安置房小區的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級部門(mén)普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺區人民調解委員會(huì )通過(guò)對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對安置房小區物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現狀
目前在雨花臺區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個(gè)居民小區，其中安置房小區26個(gè)，鐵心橋地區7個(gè)社區，其中兩個(gè)社區為全市兩個(gè)大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區都有安置房小區。物業(yè)矛盾糾紛的出現有三個(gè)方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數村民身份轉變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問(wèn)題有：
�。�1）部份居民思想觀(guān)念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關(guān)知識，少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業(yè)主私占綠地停車(chē)位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權益；
�。�2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時(shí)難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹(shù)木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)，物業(yè)公司在管理中容易與業(yè)主發(fā)生糾紛；
�。�3）業(yè)主服務(wù)消費意識淡薄。大部分安置小區業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區，作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類(lèi)的.費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買(mǎi)單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費享受服務(wù)的意識不強，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
�。�1）安置房質(zhì)量缺陷。安置房質(zhì)量上的缺陷造成的后果往往會(huì )由后期物業(yè)來(lái)處理。小區通過(guò)綜合驗收，向業(yè)主交房時(shí)還存在一些遺留問(wèn)題。如區域內的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設施未完工，影響業(yè)主入��；房屋外墻、飄窗、陽(yáng)臺滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)；電梯、電子對講門(mén)、監控設備存在故障，招來(lái)業(yè)主指責。工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決，這些問(wèn)題帶到業(yè)主入住階段，多數業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒(méi)有兌現，責任應由物業(yè)公司承擔，從而很容易造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒，給物業(yè)管理帶來(lái)相當大的壓力；
�。�2）服務(wù)質(zhì)量上的詬病。保潔不滿(mǎn)意、修理不及時(shí)、巡邏不勤快、綠化不到位、車(chē)位不足和車(chē)位分配的不透明等問(wèn)題都容易引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)；
�。�3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區物業(yè)的行政主管部門(mén)因素。相關(guān)管理小區物業(yè)的行政主管部門(mén)未能及時(shí)指導安置房小區成立業(yè)主委員會(huì )。很多安置房小區在入住幾年后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專(zhuān)屬秘書(shū)，中國最強免費！/項沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )同意，物業(yè)公司也無(wú)能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議
1、成立業(yè)主委員會(huì )。相關(guān)部門(mén)應及時(shí)指導保障房小區成立業(yè)主委員會(huì )，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過(guò)來(lái)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的形式重新構建“熟人社會(huì )”；
�。�1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；
�。�2）通過(guò)業(yè)主委員會(huì )，方便物業(yè)公司對房屋出現的較大質(zhì)量或故障問(wèn)題及時(shí)處理，方便群眾生活；
�。�3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì )宣傳小區居民責任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正�；�。
2、培養能夠適應市場(chǎng)變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開(kāi)、財務(wù)公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區的長(cháng)遠發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養專(zhuān)業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線(xiàn)隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認真學(xué)習法律、規章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區管理理論，開(kāi)拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區居民。
4、相關(guān)行政部門(mén)做好保障房建設驗收工作，避免建設問(wèn)題遺留給物業(yè)部門(mén)。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監督，確保交付后業(yè)主滿(mǎn)意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經(jīng)常性深入各小區開(kāi)展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業(yè)管理中來(lái)，通過(guò)人民調解的方式化解小區物業(yè)矛盾糾紛。
小區物業(yè)報告15
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。
�。ǘ└黝�(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：
一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。
二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的'地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。
關(guān)于嘉定老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。
二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的
通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。
�。ǘ┱{研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責
人、社會(huì )各界人士。
調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。
調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┱{研過(guò)程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
三、我區物業(yè)管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。
表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表
問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。
在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的`房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。
按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高
在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)
委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。
五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效
近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，
在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。
六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制
物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。
二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。
三是要調整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧
損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)
遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。
�。ㄈ┻M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。
二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。
四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
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