營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果分析報告
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準確、簡(jiǎn)潔。那么報告應該怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編精心整理的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果分析報告，歡迎閱讀與收藏。
營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果分析報告1
(一)第一年度
1.市場(chǎng)分析:
(1)市場(chǎng)需求預測分析
第一年度因公司只有本地市場(chǎng)，產(chǎn)品只有p1，研發(fā)p2需要6個(gè)季度，在第二年第二季度可以研發(fā)成功;區域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)需要1年，在第二年可以進(jìn)入;開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需要兩年，在第三年可以進(jìn)入。故我們只預測了本地與區域市場(chǎng)的p1與p2的需求量及單價(jià)。如下圖所示:
(2)競爭狀況分析
競爭對手為6家同類(lèi)型的制造企業(yè)，第一年度，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)區域相同，故第一年與對手的競爭會(huì )非常激烈。
(3)競單技巧分析
最佳的訂單就是將生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品全部銷(xiāo)售，并且使毛利潤最大、賬期最短。我們明確了在每個(gè)季度p1的生產(chǎn)情況，最大產(chǎn)量為7個(gè)。在爭取訂單的`過(guò)程中，盡可能爭取應收賬期短的訂單，避免現金流斷裂。
(4)市場(chǎng)占有率分析
因第一年尚未將產(chǎn)品投入本地市場(chǎng)，因此無(wú)法對市場(chǎng)占有率進(jìn)行分析，市場(chǎng)占有率直接決定企業(yè)銷(xiāo)售收入，故在以下年度中，我們進(jìn)行了分析。
2.市場(chǎng)策略及其結果:
(1)市場(chǎng)策略:采取保守型戰略，以保產(chǎn)能為重點(diǎn)，為下幾個(gè)年度保生產(chǎn)能力，將廣告投入到本地市場(chǎng)p1，投入費用較少為7m。這一年度我們準備對區域市場(chǎng)、國內市場(chǎng)、市場(chǎng)、市場(chǎng)進(jìn)行了費用投入，并開(kāi)始研發(fā)產(chǎn)品p2。
營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果分析報告2
一、行業(yè)分析
1、市場(chǎng)總量及增長(cháng)
近幾年小家電市場(chǎng)每年以15%左右的增長(cháng)速度快速發(fā)展，20xx年，中國小家電生產(chǎn)規模到達14.4億臺，同比增長(cháng)12.7%，全國小家電銷(xiāo)售額到達971.9億元(在各小家電品類(lèi)中，廚衛類(lèi)小家電占據最大的份額，占整體小家電市場(chǎng)銷(xiāo)售額的78%，家居類(lèi)小家電緊隨其后)。20xx年銷(xiāo)售規模到達1xx9億元人民幣，同比預計增長(cháng)14.1%，預計20xx年會(huì )突破1500億元，市場(chǎng)潛力巨大。從市場(chǎng)需求量上看，歐洲平均每家有30多種小家電，而在中國平均每家僅有3～4種小家電。隨著(zhù)人們經(jīng)濟水平的提高，小家電快速進(jìn)入消費者家庭，在大家電市場(chǎng)日趨飽和、受人民幣升值以及經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的收入增長(cháng)、國家鼓勵消費政策的出臺等環(huán)境下，業(yè)內人士指出，今后2―5年仍將是我國小家電發(fā)展的黃金時(shí)期，年需求量增幅在30%以上。
另?yè)锈禂祿@示，20xx年前三季度廚衛、小家電行業(yè)整體銷(xiāo)售額到達xx94億元，同比增長(cháng)16%，預計全年將到達1500億元的市場(chǎng)規模。應對如此巨大的市場(chǎng)機遇，雅樂(lè )思、愛(ài)庭、浪木等小家電品牌開(kāi)始借助三四級市場(chǎng)高速成長(cháng)從而快速崛起。
2、家電行業(yè)整體狀況
最新統計數據顯示，在發(fā)布20xx年度業(yè)績(jì)預報的28家家電行業(yè)上市公司中，預增的有21家，續盈2家，扭虧1家，首虧2家，預減2家。整體而言，報喜的上市公司到達24家，占比高達85%，整體大面積盈利，意味著(zhù)行業(yè)景氣度持續高漲。但是分析發(fā)布業(yè)績(jì)預告的公司數據，卻能夠發(fā)現一個(gè)事實(shí):主營(yíng)冰箱、洗衣機、空調的青島海爾(29.06，0.44，1.54%)、美的電器(18.73，0.22，1.16%)、格力電器(19.00，0.27，1.40%)等主流大家電公司盡管營(yíng)收規模都在四百億元以上，但是業(yè)績(jì)增幅都較大，可謂是大象起舞。而構成鮮明比較的是，近年來(lái)持續登陸資本市場(chǎng)的廚衛類(lèi)小家電上市公司，盡管營(yíng)收規模多在二三十億元，其增幅卻明顯緩慢。
3、渠道競爭
20xx年中國網(wǎng)購家電突破800億元，其中小家電占比超過(guò)50%，成為銷(xiāo)售增長(cháng)最快和最有潛力的銷(xiāo)售渠道。美的日電集團CEO黃健表示，到20xx年中國人口預計將到達15億，加速發(fā)展的城鎮化，將使城鎮人口第一次超過(guò)農村人口，國內市場(chǎng)消費潛力十分巨大。美的到20xx年，日電中國營(yíng)銷(xiāo)總部的美的小家電專(zhuān)賣(mài)店將到達15000家，銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)將到達xx萬(wàn)家，其中增長(cháng)最多的就是在三四級市場(chǎng)。
雅樂(lè )思電器銷(xiāo)售公司總經(jīng)理付英杰介紹說(shuō)，在去年電磁爐全行業(yè)委縮30%的狀況下，企業(yè)獲得了15%的增長(cháng)，這在很大程度上受益于三四級市場(chǎng)的高速增長(cháng)。愛(ài)庭電器有限公司辦公室主任秦滿(mǎn)棋表示，隨著(zhù)城鎮化建設速度的加快，中國三四級市場(chǎng)家庭對電磁爐和電飯煲等小家電的需求量將會(huì )不斷加大�！按丝掏高^(guò)技術(shù)創(chuàng )新和成本降低，一臺性?xún)r(jià)比高的電磁爐xx0多元就能夠買(mǎi)到。這對于三四級市場(chǎng)的居民來(lái)講，完全擁有購買(mǎi)力，市場(chǎng)潛力巨大�！鼻貪M(mǎn)棋說(shuō)�！拔磥�(lái)以鄉鎮市場(chǎng)為代表的三四級市場(chǎng)顯現出新商機，催生了小家電企業(yè)對三四級市場(chǎng)消費群的挖潛，下一個(gè)xx年，三四級以下市場(chǎng)將是電磁爐、電飯煲等小家電產(chǎn)業(yè)的最大價(jià)值洼地�！�
二、市場(chǎng)分析
1、市場(chǎng)級別分析
有人統計，發(fā)達國家小家電產(chǎn)品品種與國內之比為2:1(近200種VS不到xx0種)，小家電市場(chǎng)的繁榮必將是一個(gè)不斷引進(jìn)和研發(fā)產(chǎn)品品種的過(guò)程。很多生活小家電還有一個(gè)市場(chǎng)認知理解的過(guò)程，其隨著(zhù)產(chǎn)品品類(lèi)與生活務(wù)必程度及其認知程度的界限，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程亦將呈現區域銷(xiāo)售依次滾動(dòng)的過(guò)程，競爭將隨之呈現區域集中趨勢(有業(yè)內人士統計，北京、上海和廣州三個(gè)經(jīng)濟圈就占了計多小家電新興品類(lèi)約60%的市場(chǎng)份額)。
生活小家電區域進(jìn)程按照產(chǎn)品生活務(wù)必程度從低到高依次如下:一級市場(chǎng)主要是以廣州為代表的珠江三角洲城市及以上海為代表的長(cháng)江三角洲城市和京津地區，二級市場(chǎng)主要以青島、大連、福州、廈門(mén)、重慶等有代表性的大城市為主，三級市場(chǎng)是部分省會(huì )城市和經(jīng)濟較為發(fā)達地區的中等城市，四級市場(chǎng)是大部分的地級城市，五級市場(chǎng)是國內大部分的縣級市場(chǎng)，六級市場(chǎng)是鄉鎮一級。
2、產(chǎn)品結構分析
20xx年相關(guān)統計數據顯示，不論是出口還是內銷(xiāo)，小家電銷(xiāo)售額的增長(cháng)速度均高于銷(xiāo)售量的增長(cháng)，這證明小家電行業(yè)正在進(jìn)行著(zhù)結構性調整。專(zhuān)家分析認為，消費者需求升級、產(chǎn)品標準提升等多種因素共同促進(jìn)了小家電向精品變身。廣東機電進(jìn)出口商會(huì )統計數據顯示，20xx年16月我國小家電出口額雖繼續持續增長(cháng)趨勢，但與前幾年相比，出口數量卻是負增長(cháng);同時(shí)，傳統的具有必須出口批量規模的小家電出口放緩，有些產(chǎn)品甚至出現了較大幅度的負增長(cháng)，但一批具有必須科技含量、附加值較高的小家電新品出口放量增長(cháng)，勢頭不容小視。比如，在空調的擠壓下，電風(fēng)扇市場(chǎng)曾一度萎縮，但透過(guò)企業(yè)的不斷創(chuàng )新，目前的電風(fēng)扇產(chǎn)品融入了負離子、光觸媒等先進(jìn)技術(shù)，能對空氣品質(zhì)進(jìn)行改良，還擁有驅蚊、自動(dòng)調溫等高附加值功能，這為其開(kāi)發(fā)了新的市場(chǎng)。
三、小家電銷(xiāo)售渠道發(fā)展趨勢分析
1、傳統渠道發(fā)展趨勢分析
傳統渠道:仍占主流
大市場(chǎng)大批發(fā):小家電弱勢品牌因市場(chǎng)投入小，雖然品質(zhì)優(yōu)良、行業(yè)有影響力，但消費者不認知，這些特點(diǎn)決定了其具有較強的批發(fā)潛力，一方面能減少終端費用;另一方面因其有可靠的質(zhì)量容易被下游經(jīng)銷(xiāo)商理解，能夠滿(mǎn)足二三級市場(chǎng)消費者對價(jià)格的敏感和對產(chǎn)品質(zhì)量的苛求。大市場(chǎng)大批發(fā)的路線(xiàn)是這類(lèi)小家電切入市場(chǎng)的突破口。
商場(chǎng)和電器專(zhuān)營(yíng)店:由于區域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性以及地區市場(chǎng)環(huán)境的差異性等因素，在未來(lái)幾年內，不論是從渠道數量還是渠道銷(xiāo)售量來(lái)看，小家電流通仍將以傳統的大型商場(chǎng)和代理制經(jīng)銷(xiāo)商為主。數據顯示，在全國范圍內，大型百貨商場(chǎng)仍然占到廚衛家電銷(xiāo)售總額的40%左右，個(gè)性是在新興渠道尚未有余力顧及的二、三、四級市場(chǎng)以及國內一些比較富裕的鄉鎮村市場(chǎng)上，中小商場(chǎng)仍然擁有絕對的渠道領(lǐng)導力和控制力。
2、商場(chǎng)和電器專(zhuān)營(yíng)店發(fā)展趨勢分析
電器專(zhuān)營(yíng)店的健康發(fā)展，離不開(kāi)對業(yè)態(tài)的理性分析。對電器專(zhuān)營(yíng)店的發(fā)展要科學(xué)理性的分析，不能一向堅持在大賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而抵制全國性家電連鎖經(jīng)營(yíng)。
目前，進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)已經(jīng)是電器專(zhuān)營(yíng)店的發(fā)展趨勢，這樣才能充分宣傳品牌的'價(jià)值優(yōu)勢，有利于品牌產(chǎn)品的長(cháng)遠發(fā)展。
3、連鎖渠道發(fā)展趨勢分析
連鎖渠道:未來(lái)的主戰場(chǎng)
對當前的中小城市而言，由于新興渠道的蓬勃發(fā)展，大有蠶食商場(chǎng)之勢。廚衛小家電的新興連鎖渠道包括家電類(lèi)連鎖企業(yè)(如國美、三聯(lián)、蘇寧等)、以國外品牌為主的綜合性連鎖等。隨著(zhù)大家電產(chǎn)品價(jià)格競爭的殘酷性，使渠道商越來(lái)越關(guān)注利潤空間較高的小家電產(chǎn)品。因此，未來(lái)家電連鎖渠道將成為小家電市場(chǎng)的最主要銷(xiāo)售渠道之一七、小家電行業(yè)投資分析及前景預測小家電以時(shí)尚、個(gè)性、高雅、方便、適用等為特點(diǎn)贏(yíng)得了千萬(wàn)家庭的青睞，在贏(yíng)得市場(chǎng)的同時(shí)，也建立起了利潤與成長(cháng)的行業(yè)大旗。
20xx年1月―11月我國家用電器實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為6300億元，比上年同期增長(cháng)了2.73%，實(shí)現累計利潤總額294億元，比上年同期增長(cháng)了49.96%，截止至20xx年11月底，全行業(yè)規模以上企業(yè)數為3051家。
在產(chǎn)品質(zhì)量和穩定性上廚衛、家居、生活類(lèi)小家電都獲得了穩步提升，產(chǎn)品技術(shù)含量也得到了加強，在品牌建設上也涌現出了以美的、格蘭仕、格力、TCL、方太、亞都、蘇泊爾、九陽(yáng)、燦坤等為代表的一大批知名品牌，在營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )構建上也構成了一批專(zhuān)業(yè)的小家電代理商、經(jīng)銷(xiāo)商，并在國美、蘇寧等連鎖體系占據了重要比例。
與傳統家電產(chǎn)品不同，小家電在中國仍處于高速發(fā)展階段，隨著(zhù)消費需求的增長(cháng)，小家電產(chǎn)品的種類(lèi)和數量都在不斷增長(cháng)，小家電平均利潤率高，為企業(yè)帶來(lái)的收益也高，未來(lái)幾年小家電的增長(cháng)率平均都在30%以上。
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1、產(chǎn)品概括
拼多多推出的購物模式為社交+電商，旨在讓更多的用戶(hù)分享實(shí)惠。從其名稱(chēng)就不難看出，拼多多重在“拼”團以及實(shí)惠“多多”。
拼多多首頁(yè)的功能中有限時(shí)秒殺、品牌清倉、名品折扣、天天領(lǐng)現金、砍價(jià)以及免費團等功能。而這些功能無(wú)不是讓用戶(hù)買(mǎi)到更加便宜的商品以及讓用戶(hù)聯(lián)合起來(lái)去“拼”低價(jià)。
這一點(diǎn)和京東的差異很大，京東的理念是秉承客戶(hù)為先，并且保證京東所售商品為正品行貨、全國聯(lián)保、機打發(fā)票。京東更多的是在意商品的質(zhì)，而拼多多則是比較關(guān)注商品的價(jià)格。
由以上定位分析不難看出：拼多多和天貓以及京東的用戶(hù)也許重疊度不是很高，但是和淘寶的用戶(hù)重疊度確是很高的，畢竟在拼多多出現之前，低價(jià)格、優(yōu)惠的購物平臺就是淘寶。而以正品以及質(zhì)量保證為主的天貓以及京東則有不同的用戶(hù)群體。
2、用戶(hù)定位
上圖數據分別來(lái)自于移動(dòng)觀(guān)象臺以及百度指數
從中可以發(fā)現：拼多多的用戶(hù)以女性用戶(hù)為主，且年齡都相對比較大，以3050歲之間的用戶(hù)為主。
投資調研發(fā)現，拼多多上有三類(lèi)典型人群：從沒(méi)有過(guò)網(wǎng)購經(jīng)驗的人群；知道淘寶也在淘寶消費過(guò)，但未形成購買(mǎi)習慣的人群；淘寶滿(mǎn)足不了的人群。
不難想象這個(gè)年齡段的女性用戶(hù)對于低價(jià)格的商品是最為敏感的，他們有足夠的時(shí)間去通過(guò)各種方式來(lái)獲取價(jià)格比較低的商品，時(shí)間對于她們的價(jià)值并不是很高，她們有條件也有精力來(lái)通過(guò)時(shí)間換取低價(jià)格；其實(shí)現在市場(chǎng)上無(wú)論天貓還是京東，滿(mǎn)足的都是還算追求品質(zhì)的那批人，但從沒(méi)有人關(guān)注“能用就行”這批用戶(hù)，拼多多做到了。
3、行業(yè)分析
從中不難發(fā)現：網(wǎng)絡(luò )零售以及移動(dòng)購物市場(chǎng)的規模正在逐年增加，且移動(dòng)購物的比重是逐年增加的。而想到移動(dòng)就不能不提到微信，作為手機必備軟件之一的微信，不僅擁有良好的社交體驗還有優(yōu)秀的支付功能，而拼多多能夠通過(guò)微信進(jìn)行分享，無(wú)疑很好的利用了微信的渠道優(yōu)勢。
可以發(fā)現：現在的移動(dòng)電商用戶(hù)對于促銷(xiāo)的不同方式有不同的看法，用戶(hù)最希望得到的優(yōu)惠方式為店鋪紅包以及簽到領(lǐng)現金和限時(shí)搶購這三者。
原因很簡(jiǎn)單，因為這三者幾乎是沒(méi)有任何門(mén)檻的，用戶(hù)可以在不付出任何代價(jià)的情況下就能夠獲得這些優(yōu)惠。而滿(mǎn)減需要購買(mǎi)一定的'數額才能夠享受，好友幫忙砍價(jià)則是需要用戶(hù)花費比較大的精力才能夠實(shí)現。至于會(huì )員，則需要用戶(hù)在獲得優(yōu)惠之前先自己花錢(qián)，自然最不受用戶(hù)的歡迎。
4、市場(chǎng)數據
從中可以發(fā)現拼多多的月活躍人數，已經(jīng)和京東比較接近，并超越了唯品會(huì )以及天貓位于第三位。而且環(huán)比增速更是高達13.85%，遠遠高于其它的電商類(lèi)產(chǎn)品。
不難想象：拼多多現在已經(jīng)是一個(gè)難以被忽略的電商產(chǎn)品了，且如果能夠以這個(gè)勢頭發(fā)展下去很快便會(huì )追平京東。
5、功能分析
拼多多的主要功能區分為五個(gè)區域，即首頁(yè)、搜索、新品、聊天、個(gè)人中心這五個(gè)區域。
以上各種功能按照分類(lèi)，可以分為以下幾種模式：
直接打折型：這種模式有限時(shí)秒殺、品牌清倉名、品折扣、9塊9特賣(mài)。以上幾種方式的特點(diǎn)就是――用戶(hù)無(wú)需付出其它代價(jià)就可以享受折扣；
助力打折型：這種模式有砍價(jià)免費拿、助力享免費、幫幫免費團。以上幾種方式的特點(diǎn)是――雖然可以享受一定的優(yōu)惠，但是用戶(hù)必須邀請其他的用戶(hù)來(lái)一起完成，自己獨立不能夠完成任務(wù)；
現金領(lǐng)取型：這種模式有天天領(lǐng)現金，現金簽到以及轉盤(pán)領(lǐng)現金。以上幾種方式的特點(diǎn)是――現金領(lǐng)取和購物是分開(kāi)的，用戶(hù)可以通過(guò)這種方式領(lǐng)取現金而不一定要同時(shí)進(jìn)行購物；每天簽到，分享至微信好友或朋友圈后可領(lǐng)取獎勵，領(lǐng)取到賬戶(hù)內的現金滿(mǎn)10元可兌換成等額無(wú)門(mén)檻券，兌換后賬戶(hù)內的現金清零，需重新簽到領(lǐng)取。
抽獎型：這種模式下能否獲得商品全靠運氣，有一定的彩票性質(zhì)。
從以上分析不難看出：拼多多的優(yōu)惠模式多種多樣，作為一款主打低價(jià)格的電商軟件確實(shí)有足夠的實(shí)惠。其助力打折型的優(yōu)惠在帶給用戶(hù)優(yōu)惠的同時(shí)也讓用戶(hù)將新的用戶(hù)帶入拼多多，是一種利人利己的做法。
而領(lǐng)紅包則在一定程度上能夠增加商品的銷(xiāo)量，用戶(hù)領(lǐng)到金額不多，因此很多用戶(hù)愿意進(jìn)行嘗試，雖然每個(gè)人的金額很小，但是當用戶(hù)數量很多的時(shí)候也是一筆可觀(guān)的收益。另外，抽獎也有可能讓那些沒(méi)有明確購買(mǎi)目的的用戶(hù)進(jìn)行嘗試。
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1，我們做網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)，但是我們的目標市場(chǎng)在何處?
對于網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)人員剛進(jìn)入網(wǎng)絡(luò )市場(chǎng)，調查出了目標市場(chǎng)才能更好的去從市場(chǎng)中挖掘我們的客戶(hù)，所以調查目標市場(chǎng)非常的重要。
2，目標人群需要不需要你的產(chǎn)品?
找到了市場(chǎng)之后，我們就可以挖掘出我們的客戶(hù)群，也就是目標人群，但是我們的產(chǎn)品之后，目標市場(chǎng)的客戶(hù)是否需要我們的產(chǎn)品?我們的'產(chǎn)品和其他產(chǎn)品有什么區別?為什么客戶(hù)不需要我們的產(chǎn)品?這都是我們需要考察的后續原因。
3，目標客戶(hù)群是通過(guò)什么地方來(lái)購買(mǎi)這些產(chǎn)品的?
剛進(jìn)入網(wǎng)絡(luò )市場(chǎng),百度競價(jià)調價(jià)軟件，可能我們會(huì )處處開(kāi)花紗網(wǎng)，從而來(lái)選擇一些銷(xiāo)售渠道，但是我們也要細心的去觀(guān)察，到底目標客戶(hù)是通過(guò)什么渠道來(lái)購買(mǎi)我們產(chǎn)品的?
如果你做過(guò)網(wǎng)絡(luò )推廣，那么久你要統計，通過(guò)什么樣的方式推廣出來(lái)的產(chǎn)品銷(xiāo)售量最大，從而繼續在這種方式上開(kāi)拓出其他的營(yíng)銷(xiāo)方式。
4，競爭對手有哪些?
網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的目標市場(chǎng)中，我們的競爭對手肯定非常多，不可能說(shuō)你進(jìn)入市場(chǎng)之后，這個(gè)市場(chǎng)就只有你一家的產(chǎn)品，那幾乎是不可能的，因為你不是電信，也不是移動(dòng)，更不是石油，所以說(shuō)，我們要調查我們的競爭對手，查看和自己同樣的產(chǎn)品廠(chǎng)家，同樣產(chǎn)品的銷(xiāo)售公司。
5，競爭對手的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的手段有哪些?
營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果分析報告5
xx花園自推向市場(chǎng)以來(lái)，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場(chǎng)地位，與其成功地應用價(jià)格策略是分不開(kāi)的。
第一，房地產(chǎn)的價(jià)格與區域概念緊密相連。人們常說(shuō)的“天河區的樓價(jià)”、“濱河東路的樓價(jià)”，都是與地域位置緊密相關(guān)的。這樣的一個(gè)價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來(lái)的價(jià)位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價(jià)一般被認為在4000~4500元左右。我們把這種價(jià)位稱(chēng)之為“心里價(jià)格”。
第二，從群體來(lái)看，由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復雜。消費者往往對輕微的價(jià)格調整不是很敏感，不像其他商品，細微的價(jià)格調整往往帶來(lái)銷(xiāo)售額的速度增加。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有在大幅度調整價(jià)格的情況下，價(jià)格才成為市場(chǎng)購買(mǎi)行為中的敏感因素。
第三，從購買(mǎi)過(guò)程看，決定購買(mǎi)的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的，這個(gè)價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎上發(fā)生的。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格成為消費者的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，最好遠低于心里價(jià)格，才會(huì )廣泛吸引消費者。
xx花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理，成功地吸引了消費群體，從而建立并鞏固了自己的市場(chǎng)地位。該花園規模為12萬(wàn)平方米，其規模在工業(yè)大道南一帶是比較大的，但環(huán)境配套設施方面基本是空白，而附近數個(gè)大型樓盤(pán)正在熱賣(mài)中，一些樓盤(pán)已建立起良好的品牌形象，一些樓盤(pán)已是現樓，配套設施亦較完善。在這種形勢下，如果只是靠營(yíng)造現場(chǎng)氣氛進(jìn)行銷(xiāo)售，則該花園的銷(xiāo)售將會(huì )是一個(gè)漫長(cháng)的`過(guò)程。而該花園必須是一個(gè)以速度和規模取勝的樓盤(pán)，較之于單位利潤的極大化，市場(chǎng)規模及占有率更為重要。
第一期推出，在當時(shí)，工業(yè)大道南一帶樓盤(pán)的心理價(jià)為在3600~4000元左右，該樓盤(pán)針對性地以均價(jià)3000元推出，遠低于心里價(jià)位，吸引了大量炒家和買(mǎi)家排隊搶購，樓盤(pán)即時(shí)全部售出，造成市場(chǎng)轟動(dòng)。開(kāi)發(fā)商同時(shí)提出“六個(gè)一流”和“八個(gè)當年一定實(shí)現”的目標，在買(mǎi)家心里留下深刻的印象。
第二期推出時(shí)，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價(jià)格為3500元，最高價(jià)不超過(guò)4000元，最低價(jià)僅為2500元。此時(shí)xx花園的征地規模已經(jīng)擴大到52萬(wàn)平方米，在珠海區的開(kāi)發(fā)規模首屈一指。綠化環(huán)境與配到設施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現樓作樣板，并在規劃上進(jìn)行了一般市區樓盤(pán)不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強了買(mǎi)家的信心和提高了其心理價(jià)位，所以雖然第二期樓盤(pán)價(jià)格有所提升，但依然與買(mǎi)家的心理價(jià)格有很大差距，正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發(fā)售日，256套單位全部售出。
xx花園以低價(jià)發(fā)售的做法，令周?chē)鷺潜P(pán)避其鋒芒，高掛免戰牌，制造出強烈轟動(dòng)的效應，令其一時(shí)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)談?wù)摰臒狳c(diǎn)。至此，xx花園的市場(chǎng)價(jià)位變得非常牢固、強大。
第三期樓盤(pán)的推出則在9月初，此時(shí)xx花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動(dòng)效應的心理影響下，形成了一批忠實(shí)的買(mǎi)家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷(xiāo)售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤(pán)售價(jià)回歸至正常水平，以均價(jià)4000元發(fā)售，與周?chē)鷺潜P(pán)的價(jià)格相接近。
回顧以上過(guò)程，xx花園在價(jià)格戰略的運用上是十分成功的，開(kāi)發(fā)商秉承其原先成功開(kāi)發(fā)珠島花園的經(jīng)驗（珠島由早期最低20xx元到幾年后最高4000多元，與xx花園有相似之處，但xx花園在市場(chǎng)推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節奏），不是把價(jià)格的“低開(kāi)高走”作為一種簡(jiǎn)單的戰術(shù)，而是作為實(shí)現其市場(chǎng)戰略的核心，有效應用其他戰術(shù)，成功地實(shí)現了市場(chǎng)目標。
當然，xx花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對心理價(jià)格建立競爭優(yōu)勢，而忽視了后期定價(jià)建立競爭優(yōu)勢，對后期的市場(chǎng)應變力有一定的影響。xx花園的均價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)（4000元），不僅再沒(méi)有心理價(jià)格的優(yōu)勢，在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢。因此，鑒于競爭對手已根據xx花園前兩期的銷(xiāo)售情況調低了售價(jià)，xx花園雖然有知名度、一定規模的配套設施作支持，但由于推出的單元數量大，所以即使沒(méi)有心理價(jià)格的優(yōu)勢作支持，也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢作支持，否則，將會(huì )付出銷(xiāo)售速度放緩的代價(jià)，目前銷(xiāo)售上的優(yōu)勢亦難以保持。這些看法準不準確，有待實(shí)踐證明。但無(wú)論如何，xx花園在價(jià)格戰略上的成功運用都值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商學(xué)習、借鑒。
案例分析
房地產(chǎn)現在正處于上升階段，所以高價(jià)位是隨處可見(jiàn)的。xx花園采取低于心理價(jià)格戰略可以說(shuō)是獨樹(shù)一幟，形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費者最為關(guān)心的，是影響消費者購買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。xx花園在銷(xiāo)售中制定的價(jià)格既讓消費者滿(mǎn)意，又符和開(kāi)發(fā)商的利益。這一價(jià)格策略可以說(shuō)是成功的。
房地產(chǎn)價(jià)格是由開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用和利潤三大部分構成。開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體，占項目總成本的80%左右，所以說(shuō)如果開(kāi)發(fā)成本低了房?jì)r(jià)或許就會(huì )下降點(diǎn)，現在建材、拆遷補償費和人員工資越來(lái)越高，自然而然開(kāi)發(fā)成本就會(huì )高，房?jì)r(jià)也會(huì )只升不降。，因此，xx花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費者的青睞你就要從源頭截流。
xx花園運用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率，讓一些無(wú)法支付高價(jià)的新消費成為實(shí)際購買(mǎi)者，獲得更多的顧客。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設施完善度、周?chē)h(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系，一期時(shí)，其設施設備基本空白，而附近又有很多樓盤(pán)，xx花園選擇低價(jià)是必然的。
所以我們看到，在這些情況下開(kāi)發(fā)商應該選擇降價(jià)：
1、產(chǎn)品均好性不強，也沒(méi)特色。
2、樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量過(guò)大。
3、絕對單價(jià)過(guò)高，超過(guò)當地主流購房?jì)r(jià)格。
4、競爭激烈，類(lèi)似產(chǎn)品過(guò)多。在這些情況下低價(jià)，是一個(gè)好的策略。因為，這樣便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，而且日后的價(jià)格也便于其控制。
xx花園的價(jià)格策略給我的啟示是，如果日后做房地產(chǎn)銷(xiāo)售，首先，我們要看看自己的項目的優(yōu)勢和劣勢，優(yōu)勢強我們定價(jià)就可以高，如果劣勢大價(jià)格就調低，這樣雖然利潤降價(jià)了，但是我們會(huì )吸引更多購房者。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項目所處的環(huán)境，這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和所在區域的社會(huì )環(huán)境，自然環(huán)境好的可以?xún)r(jià)格高，如果在你周?chē)泻芏喔偁幷�，那么，適當降價(jià)是可以吸引消費者眼球的，再就是在項目所在的區域里，如果居民生活水平高，高價(jià)房也會(huì )一售而空的。
xx花園可以結合自身的優(yōu)勢做出正確策略，鞏固了自己在市場(chǎng)地位，贏(yíng)得消費者的好評，自己也從中賺取了利潤，在是“多贏(yíng)”策略，如果xx花園還有在以后的銷(xiāo)售中繼續“多贏(yíng)”，他就應該改變策略，結合新的問(wèn)題去想好的策略，畢竟策略是隨著(zhù)銷(xiāo)售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。
看完這個(gè)案例我還發(fā)現，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，使用價(jià)格策略是最好的一個(gè)辦法，打價(jià)格戰略是穩贏(yíng)的方法，只要你運用合理從中賺取可觀(guān)的利潤也是一定的。
xx花園的產(chǎn)品定價(jià)中運用了需求導向定價(jià)。需求導向定價(jià)是指以需求為中心，依據買(mǎi)方對房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強度來(lái)定價(jià)，而非賣(mài)方的成本來(lái)定價(jià)。需求導向定價(jià)中又有理解值定價(jià)法和區分需求定價(jià)法。xx花園是根據理解值定價(jià)法做出策略的。
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