資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價(jià)機構影響、發(fā)展與建議

　　資產(chǎn)評估法即將在2016年12月1日正式實(shí)施，對于房地產(chǎn)估價(jià)機構而言，需要調整的地方挺多的。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價(jià)機構影響、發(fā)展與建議的知識，歡迎閱讀。

　　資產(chǎn)評估法對于房地產(chǎn)估價(jià)機構的影響

　　1 對估價(jià)機構設立、資質(zhì)等的影響

　　總體來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評估法的出臺，將評估行業(yè)的規格提高了一個(gè)層次，更加嚴肅，有法可依。資產(chǎn)評估法對于資產(chǎn)評估機構而言，基本沒(méi)有什么變化，但是對于房地產(chǎn)估價(jià)機構卻是有很大影響的。下表中簡(jiǎn)要列出一些《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》和《資產(chǎn)評估法》影響到估價(jià)機構設立和發(fā)展的主要地方。

　　這里面影響最大的，當屬對估價(jià)機構資質(zhì)、估價(jià)師數量和股東要求這幾項。資產(chǎn)評估法沒(méi)有提到資質(zhì)問(wèn)題，因此未來(lái)估價(jià)機構的一二三級資質(zhì)是否還延續是個(gè)需要關(guān)注的問(wèn)題。最關(guān)鍵的是要成立估價(jià)機構，法律要求必須8名評估師。國內目前還有接近2400多家三級資質(zhì)(含三級暫定資質(zhì))，這些機構只有3名評估師，他們必然會(huì )因不符合法定估價(jià)機構設立最低要求而被淘汰。這些機構是這次資產(chǎn)評估法首當其沖、必須立刻馬上作出應對的估價(jià)機構�？滩蝗菥�!

　　2 對估價(jià)機構執業(yè)風(fēng)險的影響

　　資產(chǎn)評估法規定評估專(zhuān)業(yè)人員應“對評估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準確性、完整性進(jìn)行核查和驗證”，評估專(zhuān)業(yè)人員應“收集權屬證明、財務(wù)會(huì )計信息和其他資料并進(jìn)行核查驗證”。核查、驗證委托方提供的資料，對于估價(jià)師而言是非常困難，還需要委托方提供財務(wù)會(huì )計信息，這在以往是比較少見(jiàn)的。因此這兩條法律規定大大增加了評估師、評估機構的工作難度和執業(yè)風(fēng)險。

　　3 分支機構的設立

　　資產(chǎn)評估法沒(méi)有提及這個(gè)問(wèn)題�！顿Y產(chǎn)評估機構審批和監督管理辦法》要求，資產(chǎn)評估公司設立分支機構，總公司必須擁有20名以上資產(chǎn)評估師，分公司配備6名以上資產(chǎn)評估師。根據《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》，只有一級資質(zhì)的估價(jià)機構(最少15名估價(jià)師)方可設立分支機構，分支機構必須有3名估價(jià)師。這一點(diǎn)二者的要求大同小異。既然資產(chǎn)評估法沒(méi)有提到分支機構的設立要求，現實(shí)當中房地產(chǎn)估價(jià)機構和資產(chǎn)評估機構又都按照各自行業(yè)管理辦法的要求設立和管理分支機構，因此筆者猜測分支機構的設立肯定會(huì )得到保留。分支機構的設立和管理方式會(huì )結合目前的資產(chǎn)評估法進(jìn)行微調，應該不會(huì )有大變化。但畢竟還是存在調整風(fēng)險的。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構發(fā)展預測

　　資產(chǎn)評估法實(shí)施后，8名不同類(lèi)別組成的評估師就可以取得綜合評估資質(zhì)，換句話(huà)說(shuō)，對于房地產(chǎn)估價(jià)機構的準入門(mén)檻既是提高了(從3名提高到8名方可成立估價(jià)機構)，又是大大降低了(綜合資質(zhì)，8名評估師中只要有2名房地產(chǎn)估價(jià)師即可)。加上互聯(lián)網(wǎng)加、人工智能高度發(fā)展的影響，未來(lái)評估行業(yè)市場(chǎng)競爭將越發(fā)激烈，對機構專(zhuān)業(yè)性的要求越來(lái)越高，市場(chǎng)細分也就越發(fā)明顯。因此，未來(lái)必然要分出大型綜合性機構、中型專(zhuān)業(yè)性機構和小型地方機構。

　　大型綜合性機構就是各類(lèi)牌照齊全，布局全國、業(yè)務(wù)類(lèi)型全面的全國性機構，在業(yè)內具有很高市場(chǎng)份額、客戶(hù)資源、知名度和話(huà)語(yǔ)權，占領(lǐng)著(zhù)評估業(yè)務(wù)的中高端領(lǐng)域，如目前國內排名前十的估價(jià)機構。當然，盡管是大型綜合性機構，業(yè)務(wù)品種全面，但是不同的機構還是會(huì )有自己的深耕區域和優(yōu)勢領(lǐng)域，比如世聯(lián)、國策和戴德梁行，優(yōu)勢就是全國化、標準化;而首佳和上海城市則是本土化深耕。隨著(zhù)大型綜合性機構的不斷擴張，向外的跨界多元化也將是未來(lái)的發(fā)展方向之一。

　　中型專(zhuān)業(yè)性機構將在某一專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域深耕，比如企業(yè)并購領(lǐng)域、酒店地產(chǎn)評估、商業(yè)地產(chǎn)評估等某一領(lǐng)域，進(jìn)行非常深入的研究，擁有該領(lǐng)域內比較大的市場(chǎng)份額和知名度，在主要核心城市擁有分支機構。此類(lèi)機構主要承接專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內的評估業(yè)務(wù)，比如HVS，就只承接與酒店有關(guān)的評估業(yè)務(wù)，并以此向縱深拓展提供延伸服務(wù)。此類(lèi)方向應該是大多數估價(jià)機構未來(lái)5-10年的重點(diǎn)發(fā)展方向之一。

　　小型地方機構熟悉本土的市場(chǎng)情況，法律法規等，主要依靠本土的資源優(yōu)勢、成本優(yōu)勢等來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)，求得生存�？梢圆町惢�發(fā)展成為地方某一領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性機構。

　　跨界大鱷入侵。行業(yè)外的大鱷比如搜房、58同城、鏈家也將可能跨界入侵，他們的海量數據優(yōu)勢是評估機構很難抗衡的。搜房已經(jīng)進(jìn)入評估領(lǐng)域。以搜房互聯(lián)網(wǎng)公司的運作手法，也不排除出現評估行業(yè)的UBER模式，提供平臺，允許估價(jià)師在該平臺上承攬評估業(yè)務(wù)。

　　資產(chǎn)評估法出臺后對房地產(chǎn)估價(jià)機構發(fā)展的一些建議

　　互聯(lián)網(wǎng)加下各行各業(yè)快速淘汰、更替、重構，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也不例外。行業(yè)內部競爭激烈，行業(yè)外大鱷覬覦。估價(jià)機構本就生存艱難，資產(chǎn)評估法的出臺，無(wú)疑加劇了這種不利局面。業(yè)內的共識是資產(chǎn)評估機構更容易進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)機構卻難以進(jìn)入資產(chǎn)評估領(lǐng)域。如果房地產(chǎn)估價(jià)機構自己不發(fā)展，那么資產(chǎn)評估機構就可能吞并現有的房地產(chǎn)估價(jià)機構。估價(jià)機構如何快速做大做強，提高行業(yè)影響力，是迫在眉睫的一件事情。從這一點(diǎn)上看，資產(chǎn)評估法的出臺，對于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，其實(shí)是一種倒逼，逼著(zhù)你發(fā)展，短期痛，遠期則未必是壞事。因此估價(jià)機構有必要未雨綢繆，提前做好應對措施。

　　1 小型機構的出路

　　三級機構、三級暫定機構的出路很明確，要么和別的機構合并，增加評估師數量進(jìn)行升級，要么加盟成為其他品牌機構的分支機構，否則，資產(chǎn)評估法實(shí)施之日，就是滅頂之災。為了分析這件事情的影響，筆者隨意挑選了10個(gè)城市進(jìn)行統計。統計結果發(fā)現10個(gè)城市平均有41%的估價(jià)機構達不到資產(chǎn)評估法要求的評估師人數，經(jīng)濟發(fā)達城市這個(gè)問(wèn)題不嚴重，但是經(jīng)濟欠發(fā)達地區的三級機構和三級暫定機構數量多，而且占比大。

　　從上表可以看出，占比超過(guò)50%的城市有青海、湖北、黑龍江、陜西，這些城市將有一半機構必須整合或是被淘汰，未來(lái)也是評估師需求量及其大的地方。

　　三級機構避免被淘汰的辦法就是增加估價(jià)師數量到8名。根據資產(chǎn)評估法，只要8名評估師就可以成立綜合資質(zhì)的評估機構，因此可以增加房地產(chǎn)估價(jià)師，也可以增加土地估價(jià)師、機動(dòng)車(chē)評估師、資產(chǎn)評估師等等。還可以在評估領(lǐng)域跨行業(yè)合并，比如和一家機動(dòng)車(chē)評估機構合并或是跟某土地估價(jià)機構合并。跟國內的大型房地產(chǎn)估價(jià)機構合作，成為該機構在地方的分支機構，也未嘗不是出路之一。

　　2 二級資質(zhì)估價(jià)機構未來(lái)發(fā)展建議

　　二級資質(zhì)的評估機構在估價(jià)師數量上剛好符合資產(chǎn)評估法的要求，但短期內升級到一級資質(zhì)不是一件容易的事情。資產(chǎn)評估法也未提到是否有資質(zhì)區分一說(shuō)。

　　從資產(chǎn)評估機構管理的角度，資產(chǎn)評估機構分為兩類(lèi)型，一種是普通資產(chǎn)評估機構，另一種是具有證券資格的資產(chǎn)評估機構。普通資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構8人以上即可，但是如果要設立分公司，則總公司必須具有20名以上評估師;證券資格的資產(chǎn)評估機構則需要30名評估師。

　　資產(chǎn)評估法出臺之前，《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》規定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。資產(chǎn)評估法出臺后沒(méi)有提到資質(zhì)級別，因此資質(zhì)級別有可能會(huì )取消。但是有資產(chǎn)評估機構如此管理的先例，即便是資質(zhì)等級取消，也有可能會(huì )從估價(jià)師人數上限制執業(yè)范圍。這樣既保留了原有的競爭格局，不至于發(fā)生大的行業(yè)變化，又符合資產(chǎn)評估法的要求。

　　資產(chǎn)評估法出臺之前，取得估價(jià)機構一級資質(zhì)既需要估價(jià)師人數符合要求，又需要3年等待期�，F在如果資質(zhì)等級取消了，對于二級機構則是好消息。因為他們只需要配備足夠的房地產(chǎn)估價(jià)師即可從事各類(lèi)業(yè)務(wù)，相當于提前取得一級資質(zhì)。因此，建議二級資質(zhì)估價(jià)機構抓緊進(jìn)行估價(jià)師人員配備。

　　3 一級資質(zhì)機構未來(lái)發(fā)展建議

　　一級機構是估價(jià)行業(yè)資質(zhì)最高的機構，各方面實(shí)力強，在地方又有很強的話(huà)語(yǔ)權，也是個(gè)聯(lián)盟機構比如中估聯(lián)盟、云估價(jià)、中房評、云房數據、智地數據等的合作和爭奪對象之一。中估聯(lián)盟的加盟條件之一就是必須具備房地產(chǎn)估價(jià)一級資質(zhì)或是土地A級資質(zhì);云估價(jià)則的加盟條件則要求估價(jià)機構在全國或是區域市場(chǎng)有良好的口碑品牌。因此，一級機構的發(fā)展之路相對比較順利，可選擇的機會(huì )比較多�？梢赃x擇專(zhuān)業(yè)性發(fā)展之路，也可以選擇擴區域發(fā)展或是多元化發(fā)展，根據各自的需求和專(zhuān)業(yè)、領(lǐng)域優(yōu)勢進(jìn)行規劃。

　　4 復合型人才儲備與培養

　　大型資產(chǎn)評估機構、房地產(chǎn)估價(jià)機構一般都擁有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、資產(chǎn)評估等資質(zhì)，業(yè)務(wù)交叉。而且，資產(chǎn)評估法又提出只需要8名不同專(zhuān)業(yè)的評估師即可取得跨專(zhuān)業(yè)的綜合資質(zhì)�？梢韵胂�，跨專(zhuān)業(yè)、復合型技術(shù)人才應該是未來(lái)幾年的重大爭奪對象之一。因此建議估價(jià)機構抓緊在此類(lèi)人才上的儲備、培養和布局，以應對未來(lái)跨領(lǐng)域競爭的人才短缺。

　　5 建立職業(yè)風(fēng)險基金

　　資產(chǎn)評估法第21條提到“評估機構根據業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險基金，或者自愿辦理職業(yè)責任保險，完善風(fēng)險防范機制”。鑒于資產(chǎn)評估法提高的評估師和評估機構的執業(yè)難度和執業(yè)風(fēng)險，為了保護評估師和評估機構，非常有必要建立職業(yè)風(fēng)險基。

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