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2016年資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟法》知識點(diǎn)：物權的變動(dòng)
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(一)物權變動(dòng)的含義
所謂物權的變動(dòng)，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。
物權的設立，是指當事人按照法律規定的物權類(lèi)型、物權設定的類(lèi)型和條件，通過(guò)法律行為或其他方式創(chuàng )設某項物權。從物權人的角度，也叫物權的取得。
物權的變更包括廣義和狹義兩重含義：廣義的物權變更，包括了物權主體、內容、客體的變化;狹義的物權變更不包括物權主體的變化，主要是指物權內容和客體的變化。
物權的轉讓是指當事人基于法律和合同規定移轉物權，從而使物權的主體發(fā)生變化。
物權的消滅就是指當事人依據法律或合同的規定，通過(guò)實(shí)施一定的行為暫時(shí)或永久性地消滅物權。
(二)物權變動(dòng)的原因
物權變動(dòng)區分為因法律行為發(fā)生的物權變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權變動(dòng)。前者是指因法律行為或當事人的意思表示而發(fā)生的物權變動(dòng);后者是指因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權變動(dòng)。
因法律行為引起的物權變動(dòng)存在兩個(gè)不同的法律事實(shí)，當事人之間所訂立的合同被稱(chēng)為原因性的事實(shí)，而物權變動(dòng)的事實(shí)被稱(chēng)為結果性的事實(shí)，即不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付所表現的事實(shí)。這兩種不同事實(shí)的成立和生效依據不同的法律規定。原因行為遵守債權法律行為的生效條件，物權是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件;物權變動(dòng)的結果依靠物權法的規則來(lái)解決：合同生效、物權未變動(dòng)時(shí)，違約方應承擔違約責任。區分原因性的事實(shí)和結果性的事實(shí)而適用不同的法律規則，被稱(chēng)為區分原則。例如，我國《物權法》第6條和第9條規定的，是不動(dòng)產(chǎn)物權依據登記發(fā)生法律效果即排他性效果;而第15條規定，作為這些物權變動(dòng)的原因的合同行為的生效，與物權變動(dòng)無(wú)關(guān)： “當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
建設用地使用權
1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
(1)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣(mài)等公開(kāi)競價(jià)的方式出讓。
(2)嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關(guān)于土地用途的規定。
(3)采取招標、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
2.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時(shí)設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書(shū)。
3.建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準。
4.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著(zhù)于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
5.住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
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