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房地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)
房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。作為一個(gè)房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)，一些基本術(shù)語(yǔ)還是要懂得，一起來(lái)看看！
銀行按揭
銀行按揭的正確名稱(chēng)是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長(cháng)達30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。
抵押貸款方式
抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。
質(zhì)押貸款方式
質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。
保證貸款方式
保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式
建筑面積
建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
而“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個(gè)“實(shí)得建筑面積”，就是我們平時(shí)所講的“套內面積”。例如你買(mǎi)了一間120平方米的房子，這個(gè)面積就是由13.7平方米的公共分攤面積加上106.3平方米的套內面積得出來(lái)的。
容積率
在數值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著(zhù)建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著(zhù)人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。
建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：
建筑面積=套內建筑面積+應分攤的公共建筑面積
套內建筑面積=套內的使用面積(廳、臥、廚、衛、儲的凈面積+墻體面積+陽(yáng)臺建筑面積)
套內墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體水平投影面積
公共分攤面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積
公用建筑面積分攤系數=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內建筑面積之和
說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積。
知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時(shí)，心中就有數了。
居住面積
是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：
居住面積=房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數
獨立式住宅的換算系數為1.83，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷(xiāo)售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽(tīng)”的手法，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)上的精明之處。
剪力墻結構
是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結構中的梁柱，能承擔各類(lèi)荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結構稱(chēng)為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶(hù)大可不必為其專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。
環(huán)保小區
即注重環(huán)境保護的小區。這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規定，對于住宅小區綠化用地不可低于占地面積的30%，小區環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來(lái)說(shuō)，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。
花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車(chē)庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶(hù)外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買(mǎi)。
商品房房?jì)r(jià)的構成
大體上講，商品房?jì)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格(房?jì)r(jià))的擬定也要以上述原則來(lái)加以計算。目前，房?jì)r(jià)大致可分為四大部分組成：
一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區的耕地補償、勞動(dòng)力安置、城區的拆遷周轉費用等;二是建筑安裝費用，如設計、招標、監理、材料施工等;廣義地可包括前期工程費、基礎設施費(七通一平費)，甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里;三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費用，包括辦公管理費、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費等;四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤。
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