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土地登記代理人考試相關(guān)法規知識點(diǎn)解析
一、地類(lèi)調查
地類(lèi)調查應在土地利用現狀調查的基礎上，按照《土地利用現狀調查技術(shù)規程》及《全國土地分類(lèi)(試行)》的要求，以接受勘測定界委托時(shí)為調查時(shí)點(diǎn)，通過(guò)現場(chǎng)調查及實(shí)地判讀，將用地范圍內及其附近的各地類(lèi)界線(xiàn)測繪或轉繪在工作底圖上，并標注三級地類(lèi)編號。在地類(lèi)調查的同時(shí)，實(shí)地調繪基本農田界線(xiàn)和農用地轉用范圍界線(xiàn)。
為減少外業(yè)調繪工作量，在外業(yè)調繪前，應邀請熟悉當地情況的人結合地形圖及土地利用現狀調查圖進(jìn)行室內預判。
(一)土地分類(lèi)體系
土地勘測定界中建設用地多在城郊結合部，同時(shí)涉及“全國土地利用現狀分類(lèi)體系”和“城鎮土地分類(lèi)體系”兩種體系。而我國城郊結合部并沒(méi)有明顯的城、鄉分界，這給兩種分類(lèi)體系的實(shí)際操作帶來(lái)很大困難。以往的土地勘測定界工作采用兩種分類(lèi)體系時(shí)，勘測定界技術(shù)報告中分類(lèi)尚明確，但土地勘測定界圖中須標注地類(lèi)號，例如：同是“21”，兩個(gè)分類(lèi)體系中代表的含義不同，易發(fā)生混淆。采用新的《全國土地分類(lèi)》可以打破城鄉分割的界線(xiàn)，同時(shí)將居民和村民實(shí)際使用的建設用地較好地聯(lián)系起來(lái)，增強了調查成果的實(shí)用價(jià)值，也基本上回避了劃分城鄉居民點(diǎn)建成區界線(xiàn)的難題。
此外，各地農業(yè)生產(chǎn)結構調整的情況較多，而因農業(yè)生產(chǎn)結構調整帶來(lái)的地類(lèi)劃分問(wèn)題日益成為土地勘測定界工作中的一個(gè)難題。新的《全國土地分類(lèi)》，將可調整土地作為第三級分類(lèi)的“其中”出現，(如“果園，其中包括可調整果園”)增強了土地勘測定界成果的科學(xué)性與實(shí)用性。
目前，全國城鎮、村莊地籍調查還沒(méi)有全面完成，舊分類(lèi)到新分類(lèi)的過(guò)渡尚難以一步到位，為確保實(shí)施《全國土地分類(lèi)》期間全國土地統計數據的統一性和準確性，滿(mǎn)足我國實(shí)行土地用途管制制度需求，結合當前調查的實(shí)際情況，國土資源部制定了《全國土地分類(lèi)》(過(guò)渡期適用)(表8―1)，具體“土地利用現狀分類(lèi)”到“《全國土地分類(lèi)》(過(guò)渡期適用)”的轉換參見(jiàn)(表8―2)。
(二)實(shí)地調繪
實(shí)地調繪是指依據《全國土地分類(lèi)》(試行)，利用土地利用現狀圖、航片、地形圖或地籍圖上的地類(lèi)界線(xiàn)，通過(guò)現場(chǎng)調查及實(shí)地判讀，將用地范圍內及其附近的各地類(lèi)界線(xiàn)測繪或轉繪在工作底圖上，標注三級地類(lèi)編號，核實(shí)現狀地類(lèi)與土地利用現狀調查圖上標注的地類(lèi)一致性，與實(shí)地不一致的，在勘測定界技術(shù)報告及面積量算表中注明，同時(shí)調繪用地范圍內的基本農田界線(xiàn)和農用地轉用范圍界線(xiàn)并標注在工作底圖上。
1.地類(lèi)及地類(lèi)界線(xiàn)的調繪
地類(lèi)調繪時(shí)，在實(shí)地對照分幅土地利用現狀圖、航片、地形圖或地籍圖逐一判讀、調繪，現場(chǎng)標記在工作底圖上，填寫(xiě)外業(yè)手簿。地類(lèi)調繪較易出錯，且對調查精度影響較大，因此需要特別認真、細心。地類(lèi)調繪時(shí)應注意的幾個(gè)問(wèn)題：認真掌握土地分類(lèi)含義，注意區分相近的地類(lèi)，如改良草地與人工草地等難以區分的地類(lèi);在冬季，地面附著(zhù)物少，區分土地類(lèi)別有一定難度，要結合土地利用現狀圖實(shí)地詢(xún)問(wèn)確定;對于大型工礦、企事業(yè)單位、學(xué)校等宗地，如宗地內土地利用類(lèi)別明顯不同，并且土地類(lèi)別界線(xiàn)明顯(由道路、圍墻等線(xiàn)狀地物隔開(kāi))、土地面積較大，則應在宗地內區分出不同的土地利用類(lèi)別。土地利用類(lèi)別的界線(xiàn)，應在工作底圖上表示清楚。
地類(lèi)界線(xiàn)在圖上以點(diǎn)線(xiàn)表示，并與用地界線(xiàn)形成封閉圖形。對小于圖上1.5mm的彎曲線(xiàn)可簡(jiǎn)化合并，地類(lèi)按《土地利用現狀調查技術(shù)規程》規定的圖例符號注記在外業(yè)工作底圖上。小于《土地利用現狀調查技術(shù)規程》規定的地形圖最小上圖面積的小圖斑可綜合取舍，按相鄰地類(lèi)處理，地形圖上最小居民地為4mm2，耕地、園地為6 mm2，其他地類(lèi)為15 mm2，相應于航片上最小調繪圖斑面積，應根據航片的平均比例尺進(jìn)行折算。當地類(lèi)界與現狀地物或土地權屬界、行政界重合時(shí)，地類(lèi)界線(xiàn)可省略不繪。
二、平面控制測量
控制測量是為細部測量服務(wù)的，它具有傳遞點(diǎn)位坐標及精度控制的作用，能夠限制測量誤差的傳播和積累。土地勘測定界一般是在控制測量的基礎上進(jìn)行放樣測量界址點(diǎn)。當測區已具備施測的控制網(wǎng)時(shí)，可直接引用放樣，但界址點(diǎn)測量的精度應滿(mǎn)足《建設用地勘測定界技術(shù)規程(試行)》的要求。
(一)勘測定界平面控制網(wǎng)坐標系統的選擇
勘測定界平面控制坐標系統應采用國家或該地區的城市獨立平面控制坐標系統。對條件不具備的地區，經(jīng)有權批準該項目用地的政府土地管理部門(mén)批準，可采用任意坐標系，其起始數據可從地形圖、土地利用現狀圖上量取。當進(jìn)行項目用地的勘測定界時(shí)，其坐標系的選擇應與項目工程的坐標系統一致。
(二)勘測定界平面控制網(wǎng)的布設要求
勘測定界平面控制網(wǎng)按照分級布網(wǎng)、逐級控制的原則進(jìn)行布設，首級控制網(wǎng)作為整個(gè)勘測定界工程的總體控制，次級控制網(wǎng)用于界址點(diǎn)放樣及測量;勘測定界平面控制網(wǎng)一般要求最低一級控制網(wǎng)的點(diǎn)位中誤差能滿(mǎn)足界址點(diǎn)測量的精度要求(界址點(diǎn)測量中誤差為±5cm)。不論是什么樣的控制網(wǎng)都要求在測區內有足夠的控制點(diǎn)，以滿(mǎn)足土地勘測定界的需要。
(三)勘測定界平面控制網(wǎng)的布設形式
勘測定界平面控制網(wǎng)的布設形式一般有：GPS網(wǎng)、三角網(wǎng)、三邊網(wǎng)、邊角網(wǎng)、導線(xiàn)網(wǎng)，其中常見(jiàn)的形式主要有：GPS網(wǎng)、三角網(wǎng)及導線(xiàn)網(wǎng)等。
GPS網(wǎng)以其點(diǎn)位高精度、全天候作業(yè)、觀(guān)測時(shí)間短、測站間無(wú)需通視、操作簡(jiǎn)便等特點(diǎn)著(zhù)稱(chēng)。布網(wǎng)時(shí)應注意：雖然其各測站點(diǎn)之間不要求通視，但在選點(diǎn)時(shí)要考慮與下一級控制網(wǎng)(點(diǎn))的通視要求;GPS點(diǎn)的點(diǎn)位應選在視野開(kāi)闊處，要避開(kāi)高壓電線(xiàn)、變電站、電視臺等設施，以減少電磁波信號對GPS接收機的影響;點(diǎn)位布設盡量選在交通方便的地方;點(diǎn)位附近不應有大面積水域或不應有強烈干擾衛星信號接收的物體，以減弱多路徑效應的影響;對于地物較為密集的地方，也不適宜不設GPS網(wǎng)。
采用三角網(wǎng)布設控制網(wǎng)的優(yōu)點(diǎn)是：圖形簡(jiǎn)單、精度較高、有較多的檢核條件、易于發(fā)現觀(guān)測中的粗差、便于計算。缺點(diǎn)是：在平原地區或隱蔽地帶易受障礙物的影響，布網(wǎng)困難較大，有時(shí)要考慮架高標。當項目用地的地形狀況是丘陵地區，測區的幾何圖形基本上為正方形時(shí)，且通視條件較好的，應采用三角網(wǎng)的布設形式。
導線(xiàn)網(wǎng)布設控制網(wǎng)是較常用的一種方法，包括單一導線(xiàn)和具有一個(gè)或多個(gè)結點(diǎn)的導線(xiàn)網(wǎng)。網(wǎng)中的觀(guān)測值是角度(或方向)和邊長(cháng)。獨立網(wǎng)的起算數據是一個(gè)起算點(diǎn)的x，y坐標和一個(gè)方向的方位角。導線(xiàn)布設一時(shí)導線(xiàn)點(diǎn)間、導線(xiàn)點(diǎn)與結點(diǎn)間、結點(diǎn)與結點(diǎn)間的導線(xiàn)應盡可能布設為等邊直伸形。導線(xiàn)在選點(diǎn)時(shí)應注意使相鄰邊長(cháng)不要相差過(guò)大，以避免在觀(guān)測時(shí)望遠鏡多次調焦。當短邊較多時(shí)，則應考慮利用跨點(diǎn)或旁點(diǎn)傳算坐標方位角。
導線(xiàn)網(wǎng)與三角網(wǎng)相比，具有以下優(yōu)點(diǎn)：網(wǎng)中各點(diǎn)上的方向數較少，除節點(diǎn)外只有兩個(gè)方向，因而受通視要求的限制較小，易于選點(diǎn)和降低覘標人高度，甚至無(wú)須選標;導線(xiàn)網(wǎng)的圖形非常靈活，選點(diǎn)時(shí)可根據具體情況隨時(shí)改變;網(wǎng)中的邊長(cháng)都是直接測定的，因此邊長(cháng)的精度較均勻。其缺點(diǎn)主要是：導線(xiàn)網(wǎng)中的多余觀(guān)測數較同樣規模的三角網(wǎng)要少，難于發(fā)現觀(guān)測值中的粗差，因而可靠性不高。導線(xiàn)網(wǎng)特別適合于障礙物較多的平坦地區或隱蔽地區。
(四)大型工程勘測定界控制網(wǎng)的布設
當勘測定界的面積較大，控制網(wǎng)的布設應遵循分級布網(wǎng)、逐級控制的布設原則。首級控制網(wǎng)的布設，要考慮到控制測區的整體，同時(shí)還要考慮到次級控制網(wǎng)的敷設。次級的控制網(wǎng)是以首級控制網(wǎng)為基礎布設的。首級控制網(wǎng)的成果是次級控制網(wǎng)的起算數據，次級控制網(wǎng)的布設，應滿(mǎn)足界址點(diǎn)測量的需要。
大型工程勘測定界控制網(wǎng)的布設的程序為：首先根據測區的地形、地貌狀況、勘測定界的界線(xiàn)及其界址點(diǎn)位置，布設首級控制網(wǎng);然后在首級控制網(wǎng)的基礎上，布設次級的控制網(wǎng);根據需要，還可以逐級布設控制網(wǎng)，直到滿(mǎn)足勘測定界需求為止。
對于線(xiàn)性工程(如：公路、鐵路、運輸管線(xiàn)等)的勘測定界，首級控制網(wǎng)應沿著(zhù)其走向布設。具備使用GPS地區，用GPS網(wǎng)作為測區的首級控制，次級控制網(wǎng)是在GPS網(wǎng)的基礎上，應用全站儀布設若干條附合導線(xiàn)。
三、農村土地糾紛內容
第一，土地權屬不清。
農村在推行聯(lián)產(chǎn)承包責任制時(shí)，大都實(shí)行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地爭議較多;文革前，有些場(chǎng)社體制改革，有些退場(chǎng)不退地，留下了糾紛隱患;而部分鄉鎮一直沿襲“誰(shuí)有土地誰(shuí)耕、誰(shuí)承包”的做法，造成了農民爭占“祖宗田”，“祖宗地”現象突出;村集體與村集體之間也存在著(zhù)相鄰地段土地的歸屬問(wèn)題的爭奪。
第二，農村依法用地觀(guān)念差，越權發(fā)包的情況突出。
農民依法用地的觀(guān)念比較薄弱，農民不按國家的規定合理使用土地，而是任憑自己的意愿違反有關(guān)規定使用土地，給鄰地的使用權造成侵害，由此引起糾紛。再者，有的鄉鎮干部及村委會(huì )基層干部對集體土地的開(kāi)發(fā)使用缺乏科學(xué)規劃，土地用途管制制度不落實(shí)執行，村委會(huì )或村民小組自作主越權越級向外發(fā)包土地，而依據《國土法》和《村民委員會(huì )法》規定，村社出讓、租賃土地不通過(guò)村民討論，沒(méi)有得到三分之二村民同意，村委會(huì )不得違反民主設定原則同外簽訂合同，而村委會(huì )或村民小組的法制觀(guān)念薄弱，基本上不依法行使權利，這是產(chǎn)生土地糾紛原因之一;有的基層干部以犧牲農民的承包地為手段，嚴重違背土地操作程序，隱瞞實(shí)情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地糾紛。
第三，“開(kāi)發(fā)熱”留下隱患。
在前些年的“開(kāi)發(fā)熱”中，一些地方為了多招商，急開(kāi)發(fā)，對外來(lái)公司轉讓、租賃、轉包土地面積過(guò)大，承包期過(guò)長(cháng)，農民參與程度小，地價(jià)又低，農民感到吃虧，成為引發(fā)糾紛的導火線(xiàn)。
第四，開(kāi)采鈦礦、挖塘養蝦、外包林地，給生態(tài)造成破壞，環(huán)境被污染，農民反映強烈，要求收回土地，卻得不到解決。
海南有些地方鈦礦資源豐富，但鈦礦開(kāi)采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘養蝦，破壞生態(tài)平衡，農民要求中止合同，收回土地，發(fā)揮土地的正常功效，但有些地方對此類(lèi)問(wèn)題遲遲不解決，或得不到合理解決。
第五，地方政府征地遺留問(wèn)題得不到有效解決。
諸如為了興建高速公路;為了城市開(kāi)發(fā)，需要統一征收農民土地。本來(lái)，這種統一規劃、統一布局、統一建設是一件造福于民的好事。地方政府征用農民的大量土地，而農民卻得不到合理的補償，由此而引發(fā)土地糾紛。
第六，擅自轉包、重復發(fā)包或單方毀約改變土地用途。
隨著(zhù)土地的不斷增值，有的村委會(huì )把同一土地重復發(fā)包，造成“一地兩包”;而不少承包商為了短期利益，擅自轉包，嚴重損害集體利益，有的甚至單方毀約，違法毀損承包標的物，導致糾紛發(fā)生。
另外，近幾年來(lái)伴隨著(zhù)離婚案件的增多，因離婚后土地承包問(wèn)題如何解決也是引起糾紛的一種形式。夫妻離婚后，有的土地因分割過(guò)于零碎，不便于種植和經(jīng)營(yíng);有的因分割不均勻，有的甚至不分割，往往對女方的合法權益不加于保護，使一方當事人的利益遭受到損害，因此產(chǎn)生了土地糾紛。
土地是農民的衣食之源、生存之本。農民失去了土地便意味著(zhù)生活無(wú)著(zhù)，勢必積怨成憤，引起糾紛。而土地糾紛是否得到合理有效的解決，既關(guān)系到政府是否認真踐行“三個(gè)代表”重要思想的問(wèn)題，也關(guān)系到人民法院司法為民的形象。應引起各級政府和法院的高度重視。
四、土地抵押權的概念
一、土地抵押權的概念
在我國，土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保;當債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權擔保的債權人，為抵押權人。
土地抵押權是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著(zhù)物所享有的處分權和優(yōu)先受償的相關(guān)權利。
從我國現行法律規定來(lái)看，土地抵押權是指的土地使用權抵押權，法律只允許對土地使用權進(jìn)行抵押，而對土地使用權以外的其他土地他項權利，沒(méi)有明確規定。
二、土地抵押權的法律特征
第一，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質(zhì)。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產(chǎn)，因此，從物權法的意義是說(shuō)，土地抵押權是一種擔保物權;同時(shí)土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關(guān)系的調整，不僅要適用擔保法的規定，而且要適用土地法的規定。
第二，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基于土地使用權(主權利)才能成立，并以土地使用權作為實(shí)現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在于確保債的經(jīng)濟價(jià)值的實(shí)現。故提供擔保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。目前，我國尚無(wú)法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。
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