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上饒市住宅區物業(yè)管理辦法
上饒市，古稱(chēng)信州，江西省地級市，位于江西省東北部，下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于上饒市物業(yè)管理辦法的全文，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為加強和規范上饒市住宅區物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門(mén)的權利和義務(wù)，保障住宅區物業(yè)的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創(chuàng )造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據《江西省城市居住小區物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅區的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱(chēng)的住宅區，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全并具有一定規模的居民生活區。住宅區的劃分，由縣、市(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)結合社區管理，按照住宅與公共實(shí)施的相關(guān)情況劃定。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的各類(lèi)房屋及相關(guān)設施、設備、場(chǎng)地等。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權人。非業(yè)主使用人可以根據業(yè)主委托，享有權利，并承擔義務(wù)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行日常維護、修繕和整潔，同時(shí)對住宅區的安全、環(huán)境衛生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。
第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))是本市行政區域內物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。
縣、市(區)房地產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區物業(yè)管理的行政管理部門(mén)，依照本辦法對轄區內的物業(yè)管理進(jìn)行監督管理。
建設、規劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛、園林、公安(消防)、價(jià)格、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責協(xié)同實(shí)施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社會(huì )服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。
第二章 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區入住率達到50%以上的，必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主人數超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì )由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )須擁有投票權者過(guò)半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。
業(yè)主的投票權，普通住宅按每20平方米為一個(gè)計票單位，別墅按每15平方米為一個(gè)計票單位;非住宅按每10平方米為一個(gè)計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個(gè)獨立產(chǎn)權單位不得分割投票。
第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，由物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、居委會(huì )等相關(guān)單位組織召開(kāi)，費用開(kāi)支由物業(yè)建設單位承擔。
第六條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )委員;
(二)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約;
(三)審議業(yè)主委員會(huì )工作報告;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過(guò)住宅區物業(yè)管理方案;
(六)決定其他有關(guān)維護業(yè)主權益和督促業(yè)主執行業(yè)主公約的重大事項。
第七條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )一般每年召開(kāi)1—2次;經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或10%以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )可以邀請街道辦事處、社區居民委員會(huì )和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書(shū)面委托代理人應當列席會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過(guò)半數通過(guò)。
第八條 業(yè)主委員會(huì )是在住宅區內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
一個(gè)住宅區只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。
第九條 業(yè)主委員會(huì )應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：
(一)召集和主持業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );
(二)聘請派出所、居民委員會(huì )等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會(huì )副主任或委員;
(三)根據業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，可以通過(guò)招投標或其他方式，選聘、續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同;
(四)監督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況;
(五)檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執行情況;
(六)受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴;
(七)監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費戶(hù)名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費;
(八)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。
第十條 業(yè)主委員會(huì )根據住宅區的規模由5至11人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì )承擔，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過(guò)半數通過(guò)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起15日內，將業(yè)主委員會(huì )章程和名單報物業(yè)主管部門(mén)登記備案，并同時(shí)抄送當地居委會(huì )。
第十二條 業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費總額的5%.具體數額和計劃由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議決定。
第十三條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決議和業(yè)主公約，應當符合國家的有關(guān)規定，不得與法律、法規、規章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)根據委托合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關(guān)規定，管理住宅區的物業(yè);
(二)按照國家和省、市有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費;
(三)制止各種損害住宅區物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(四)享受?chē)覍Φ谌a(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務(wù)內容：
(一)物業(yè)公用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新;
(二)物業(yè)公用部位、共用設施和物業(yè)管理區域內道路景觀(guān)、綠地的保潔服務(wù);
(三)公共綠地、花草樹(shù)木的養護、管理;
(四)車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理;
(五)協(xié)助公安部門(mén)維護物業(yè)管理區域內的公共秩序、進(jìn)行安全防范;
(六)物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管;
(七)舉辦社區文化活動(dòng);
(八)物業(yè)管理企業(yè)應接受所在街道辦事處和居委員的監督，協(xié)助做好社區管理、社區服務(wù)工作。
第十七條 新建住宅區交付使用而入住率不到50%的，由開(kāi)發(fā)建設單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報物業(yè)主管部門(mén)備案，前期物業(yè)管理費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘和改聘。
物業(yè)銷(xiāo)售(預售)時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)應當告示服務(wù)內容和收費標準并與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
第十八條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區，業(yè)主委員會(huì )應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托合同)。
物業(yè)管理委托合同必須按省建設廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。
物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起15日內，將委托合同報物業(yè)主管部門(mén)備案，同時(shí)抄告轄區居委會(huì )。
第十九條 住宅區內車(chē)輛停放的管理應接受公安等部門(mén)的統一指導和監督。
進(jìn)入住宅區的車(chē)輛應按規定停放在停車(chē)場(chǎng)或設置有停車(chē)標志的場(chǎng)所。
物業(yè)管理企業(yè)應與車(chē)主明確車(chē)輛保管關(guān)系或車(chē)位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規定收取相應的保管費或車(chē)位使用費。
第四章 物業(yè)維修經(jīng)費
第二十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區應當建立物業(yè)維修專(zhuān)項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施保修期滿(mǎn)后小修以上的維修、養護。
物業(yè)維修專(zhuān)項資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實(shí)行統一繳交、專(zhuān)款專(zhuān)用、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。
第二十一條 物業(yè)維修專(zhuān)項資金不得出錯，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營(yíng)股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔保。
物業(yè)維修專(zhuān)項資金的管理費用由財政部門(mén)核定，在物業(yè)維修專(zhuān)項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金收支兩條線(xiàn)管理。
第二十二條 物業(yè)維修專(zhuān)項資金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)成立“維修資金管理中心”設立專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行管理。
物業(yè)維修專(zhuān)項資金由開(kāi)發(fā)建設單位和購房者共同繳納，開(kāi)發(fā)建設單位按15元/㎡標準繳交，購房者(含商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房)按購房款2%的比例繳納到開(kāi)發(fā)建設單位，由開(kāi)發(fā)建設單位在辦理住宅區移交時(shí)一并劃撥到“維修資金管理中心”專(zhuān)戶(hù)。
第五章 物業(yè)管理用房
第二十三條 開(kāi)發(fā)建設單位在新建住宅區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅區總建設面積9‰的比例配置物業(yè)管理用房。其中5‰為物業(yè)管理和社區管理辦公用房，4‰為經(jīng)營(yíng)用房，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，具體位置應在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預售)證之前予以確定。
物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬?lài)宜�，交由業(yè)主委員會(huì )代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。零星開(kāi)發(fā)的商品房，難以提供物業(yè)管理用房的，需向物業(yè)主管部門(mén)交納相應的物業(yè)管理用房?jì)r(jià)款，由物業(yè)主管部門(mén)在同一住宅區內統一調劑物業(yè)管理用房。開(kāi)發(fā)建設單位必須在住宅區房屋單體工程質(zhì)量竣工驗收合格之日起15日內無(wú)償移交給物業(yè)主管部門(mén)，具體使用可根據各個(gè)社區實(shí)際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門(mén)核準。
第二十四條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起15日內，向物業(yè)主管部門(mén)移交下列工程建設技術(shù)資料：
(一)住宅區總平面圖;
(二)住宅區單體建筑、結構、設備圖;
(三)住宅區地下管網(wǎng)圖;
(四)有關(guān)設施、設備的使用和維修技術(shù)資料;
(五)住宅區綜合驗收資料。
住宅區業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)主管部門(mén)應當將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì )，供物業(yè)管理企業(yè)使用。
住宅區綜合驗收時(shí)，應有物業(yè)所在地街道辦事處派人參加，開(kāi)發(fā)建設單位已選擇了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理的，物業(yè)管理企業(yè)必須派人參加。
第二十五條 住宅區交付使用后，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第二十六條 住宅區內的管道煤氣、通信、水、電、有線(xiàn)廣播電視的管線(xiàn)及設施、設備的維修與養護，由有關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第二十七條 任何單位和個(gè)人不得在住宅區內從事下列行為：
(一)擅自改變房屋結構、房屋用途;
(二)對房屋承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺及公共部位違章鑿、拆、搭、占;
(三)變更房屋外立面裝飾;
(四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物質(zhì)或超出國家規定標準的噪音;
(五)聚眾喧鬧;
(六)擅自占用公共場(chǎng)所，損壞公共設施，毀壞綠化;
(七)隨意停放機動(dòng)車(chē)輛;
(八)亂設攤、亂設集貿市場(chǎng);
(九)亂倒垃圾、雜物;
(十)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻劃;
(十一)在住宅區內飼養家禽、家禽和放養寵物;
(十二)法律、法規、規章規定不得從事的其他行為。
第二十八條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《業(yè)主公約》的規定繳納一定的保證金再進(jìn)行裝修。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責任人負責修復或賠償，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
第二十九條 物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責任人修復或賠償。
物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，物業(yè)管理部門(mén)應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第七章 物業(yè)管理服務(wù)收費
第三十條 物業(yè)管理服務(wù)收費的確定，應當遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內容相適應的原則。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實(shí)行政府定價(jià);物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實(shí)行政府指導價(jià)，特約服務(wù)費除價(jià)格主管部門(mén)另有規定外，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體收費標準按規定的權限由物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)制定。
業(yè)主委員會(huì )已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項目的收費，除法律、法規、規章另有規定外，其他部門(mén)不得重復收取。
物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應當每年公布一次，接受業(yè)主委員會(huì )的監督。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響住(用)戶(hù)利益的前提下，利用物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益應用于物業(yè)管理服務(wù)費用開(kāi)支。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預收期限不得超過(guò)12個(gè)月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。
物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，收費項目、收費標準、收費范圍及服務(wù)內容應當在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)醒目位置公布。
第三十四條 建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應收標準的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。
第八章 附則
第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的住宅區，應當按照本辦法規定進(jìn)行規范。
本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區，按照本辦法規定逐步實(shí)施物業(yè)管理。
第三十六條 大廈寫(xiě)字樓、商住樓、別墅區、工業(yè)區及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執行。
第三十七條 違反本辦法規定的，由政府主管部門(mén)按照《江西省城市居住小區物業(yè)管理條例》之規定予以處罰。
第三十八條 本辦法由市物業(yè)主管部門(mén)負責解釋。
第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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