房產(chǎn)調查報告
調查報告是對某一情況、某一事件“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規律，總結出經(jīng)驗，最后以書(shū)面形式陳述出來(lái)。下面我們來(lái)看看關(guān)于房產(chǎn)的調查報告內容吧。
前言
XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會(huì )同相關(guān)部門(mén)對XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調查。
一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況
�。ㄒ唬XX市概況
�。ǘXX市國民經(jīng)濟指標與社會(huì )發(fā)展統計
居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬(wàn)元，增長(cháng)8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長(cháng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟持續穩定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，2007年起國內生產(chǎn)總值年均增長(cháng)在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項目落戶(hù)我市，固定資產(chǎn)投資持續加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長(cháng)，消費能力增長(cháng)迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時(shí)期，全市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標是：經(jīng)濟綜合實(shí)力顯著(zhù)增強，現代農業(yè)基本實(shí)現，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著(zhù)提高，城鄉協(xié)調發(fā)展，把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經(jīng)濟保持快速增長(cháng)。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上，實(shí)現經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展。到20xx年，地區生產(chǎn)總值達到1660億元，年均增長(cháng)15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉區域協(xié)調發(fā)展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進(jìn)程加快，新農村建設成效顯著(zhù)，城鄉協(xié)調發(fā)展，城鎮化率達到47%。
--可持續發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會(huì )保障體系進(jìn)一步健全，城鄉居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區域未來(lái)規劃和建設
1、進(jìn)一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區建設與舊區改造同步實(shí)施，建設現代化城市。
3、舊區基礎設施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場(chǎng)、對外交通等基礎設施進(jìn)一步完善，為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
�。ㄒ唬�2012年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房?jì)r(jià)格兩個(gè)方面調控和引導房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年，我市認真落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題，堅持以穩定（住房?jì)r(jià)格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線(xiàn)，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀(guān)調控政策落到實(shí)處。由于措施得力，2012年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房?jì)r(jià)格基本穩定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展基本適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調"的預期目標，從快速增長(cháng)期進(jìn)入到理性和平穩發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長(cháng)0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
從圖中可見(jiàn)，2009年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著(zhù)較快的增長(cháng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在2012年國家進(jìn)行一系列的調控措施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢分析座談會(huì )，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢依然看好。
3、商品房市場(chǎng)情況
----土地市場(chǎng)供應情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設情況
近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設情況
-----商品房銷(xiāo)售情況
商品住房購買(mǎi)主體：我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數的85.1%以上。外地人士購買(mǎi)房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過(guò)委托 （二）現階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調查形式）
我們協(xié)調市直機關(guān)工委和城調隊等相關(guān)部門(mén)，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶(hù)型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調查，發(fā)放調查問(wèn)卷7000份，回收有效問(wèn)卷6400份，其中有意購房問(wèn)卷2886份，占45%，無(wú)意購房問(wèn)卷3514份，占55%。
---家庭收入情況 ----調查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問(wèn)題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說(shuō)明消費者已經(jīng)開(kāi)始認識到在滿(mǎn)足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶(hù)占到8%，在當前宏觀(guān)調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買(mǎi)房屋的類(lèi)型
----希望購買(mǎi)房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶(hù)型住宅（占86.4%）。
----購買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買(mǎi)房屋區域
選擇中華路以北(A)的`占8.8%，中華路以南民航路以北(B 從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區域，另外學(xué)區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規定了開(kāi)發(fā)商競買(mǎi)保證金最少兩成、1月內付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結"等19條內容。該《通
知》的出臺主要是落實(shí)"國11條"精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》�！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買(mǎi)資格。從此通知不難看出，在未來(lái)土地競買(mǎi)過(guò)程中，國土部門(mén)將采取更為嚴格的土地競買(mǎi)資格審查。
-----房地產(chǎn)政策：
住房和城鄉建設部于2012年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》�！锻ㄖ访鞔_要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照預售方案申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監管是政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有重要意義。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負起責任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管。
4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，暫
停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區、各有關(guān)部門(mén)的責任，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱(chēng)十年來(lái)最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場(chǎng)。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買(mǎi)人均不適用首次購買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來(lái)說(shuō)，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ芬幎�，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟因素
-----宏觀(guān)經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀(guān)經(jīng)濟有所波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迅速作出反應。如果宏觀(guān)經(jīng)濟形勢趨穩，預計未來(lái)幾年內房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會(huì )進(jìn)一步放緩；如果宏觀(guān)經(jīng)濟增速回落，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)入一定調整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì )隨著(zhù)國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結構、貨幣政策和財政政策都會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。
------地方經(jīng)濟因素：當地的經(jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區的三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區為主線(xiàn)，圍繞著(zhù)新火車(chē)站建設、勞動(dòng)湖南擴改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會(huì )因素
-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數量的關(guān)系非常密切。當人口數量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )上漲;而當人口數量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類(lèi)社會(huì )隨著(zhù)文明發(fā)達、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設施必然日益完善和普遍,同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會(huì )秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規模，這里所說(shuō)的家庭人口規模,是指全社會(huì )或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動(dòng),從而引起需用住房數量的變動(dòng),隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì )利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3)起著(zhù)穩定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
我國個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著(zhù)投資過(guò)熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進(jìn)行規范,還應該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房?jì)r(jià)走勢。
心理預期是人們對市場(chǎng)走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢。我們認為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)一步擴大，商品房?jì)r(jià)格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會(huì )在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶(hù)區改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過(guò)政府調控，形成與市場(chǎng)需求相適應的住房供應結構，維持住房?jì)r(jià)格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利于推進(jìn)住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩定房地產(chǎn)投資增長(cháng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規模投資建設經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對減少，或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會(huì )拉低房地產(chǎn)價(jià)格。
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