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房地產(chǎn)融資之民間借貸
引導語(yǔ)：民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間借貸.民間借貸是一種直接融資渠道和投資渠道，是民間金融的一種形式。那么，什么是房地產(chǎn)民間借貸呢?
Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸?
A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利息貸款”的誤稱(chēng)。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。因為，投資其實(shí)不都是高利息貸款，不是同一個(gè)概念。
Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸!
A：1、我國沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì )廣泛缺乏誠信，也不存在社會(huì )信用體系，法律實(shí)施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。
2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利息貸款的形式實(shí)現民間資金的流通與流動(dòng)。
3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負擔的額外成本(如，在此種銀企關(guān)系中潛規則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費用等)來(lái)看，兩者的差距并不是很大。
4、實(shí)際上，同類(lèi)經(jīng)濟區域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。
Q：怎樣才能獲得民間資金呢?
A：1、開(kāi)發(fā)商的項目?jì)r(jià)值(凈現值)大大高于借款額;
2、開(kāi)發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關(guān)系清潔無(wú)瑕疵;
3、開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項目的銷(xiāo)售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮;
4、開(kāi)發(fā)商以股權(資產(chǎn)的控制權)或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證;
5、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預案準備;
6、開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話(huà)語(yǔ)權。
Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金?
A:1、就私募資金來(lái)源看，中國民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。
2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專(zhuān)門(mén)化的投資機構和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報為動(dòng)力。
3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接?答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。
4、開(kāi)發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風(fēng)險;而如果項目投資的風(fēng)險還完全掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。
5、資金方往往非常關(guān)注項目的流動(dòng)性風(fēng)險，項目投入的回報(即資金的退出)只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。
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