土地增值稅清算稅率

　　土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

　　土地增值稅計算方法

　　計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過(guò)扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

　　土地增值稅稅率怎么算

　　計算公式：

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

　　計算方法：

　　和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　按照土地增值稅稅率表，增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。

　　增值額超過(guò)扣除項目金額100%、 未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。

　　按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：

　　(1)以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷(xiāo)售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

　　(2)征稅面比較廣。

　　凡在我國境內轉讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

　　(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

　　土地增值稅的稅率是以轉讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據來(lái)確認，按照累進(jìn)原則設計，實(shí)行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

　　(4)實(shí)行按次征收。

　　土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉讓的環(huán)節，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

　　【案例分析】：

　　甲于2005年4月在東區購得一工業(yè)用地，購入價(jià)地價(jià)款為1000萬(wàn)元，繳納契稅30萬(wàn)元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價(jià)為1100萬(wàn)元。1、假設甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?

　　解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應按據實(shí)清算方式征收土地增值稅：

　　第一步，計算應繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費

　�、賾�繳納營(yíng)業(yè)稅=(1100-1000)×5%=5萬(wàn)元

　�、趹�繳納城建稅=5×7%=0.35萬(wàn)元

　�、蹜�繳納教育費附加=5×3%=0.15萬(wàn)元

　�、軕�繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬(wàn)元

　�、輵�繳納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬(wàn)元;

　　第二步，計算應繳納土地增值稅

　�、倏鄢�項目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬(wàn)元

　�、谠鲋殿~=1100-1036.15=63.85萬(wàn)元

　�、墼鲋德�=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

　�、軕�繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬(wàn)元。

　　2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：

　　應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬(wàn)元。

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