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房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅如何計算
房地產(chǎn)企業(yè)土地使用有其特殊性，在對房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的征收和計算時(shí)會(huì )遇到許多特殊的情況。
一、取得土地尚未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)但項目未開(kāi)始銷(xiāo)售
從合同約定交付土地時(shí)間的次月起(合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起)，按實(shí)際擁有的土地面積和適用稅額計算應繳納的城鎮土地使用稅。
二、項目建成并開(kāi)始銷(xiāo)售
1、如果公共設施(會(huì )所、泳池、道路、小區綠化用地等，下同)在項目銷(xiāo)售結束后歸業(yè)主所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(含公共設施占地面積)的比例計算每個(gè)可售單元應分攤的土地面積。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分攤的土地面積計算當月應稅土地面積。計算公式如下：
月度計稅土地面積=[未開(kāi)發(fā)土地面積+已開(kāi)發(fā)未開(kāi)始銷(xiāo)售項目占地面積+可
售單元總占地面積(含公共設施占地面積)×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)]÷12
2、如果公共設施在項目銷(xiāo)售結束后歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(不含公共設施占地面積)的比例計算每個(gè)可售單元應分攤的土地面積。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分攤的土地面積計算當月應稅土地面積。計算公式如下：
月度計稅土地面積=[未開(kāi)發(fā)土地面積+已開(kāi)發(fā)未開(kāi)始銷(xiāo)售項目占地面積+公共設施占地面積+可售單元占地面積×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)] ÷12
3、年度應納土地使用稅=∑(各月應稅土地面積×稅率)
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中途轉讓土地的處理
中途轉讓土地、在建或建成未售項目或建成在售項目的，應在辦理產(chǎn)權轉移時(shí)一并申報繳納(繳納當年應稅月份起至產(chǎn)權轉讓當月應繳納的土地使用稅)，產(chǎn)權轉移的次月至當年12月的土地使用稅由受讓方繳納。
四、其他事項說(shuō)明
1、已售單元的確定
“已售單元”按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房方簽訂的并經(jīng)建設部門(mén)備案登記的商品房購買(mǎi)合同所約定的交付時(shí)間確定。超過(guò)該合同約定的交付時(shí)間的商品房(或其他類(lèi)型的房產(chǎn))即為已售單位。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止至合同約定的房產(chǎn)交付的當月(含當月)。
2、計算口徑
“按月計算”是從當月的第一天至最后一天計算應納稅的土地面積。
3、申報時(shí)間
城鎮土地使用稅“按月計算”的基礎上，納稅人可采用“按月申報”或者“按年申報”的方式，具體申報時(shí)間由各鎮(街)的主管稅務(wù)分局確定。
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