加拿大買(mǎi)房房產(chǎn)稅咋辦

　　加拿大的稅收制度是相當健全的，在收稅的同時(shí)，政府也為首購族以及一些低收入家庭提供了相應的“抵稅”“免稅”政策。

　　買(mǎi)賣(mài)房屋要交哪些稅?

　　非居民投機稅

　　2017年4月20日，加拿大安大略省省長(cháng)韋恩(Kathleen Wynne)與安省財政廳廳長(cháng)蘇善民( Charles Sousa)共同宣布安省出臺樓市調控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵開(kāi)發(fā)商建出租屋，嚴格審查地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)規范等。新政將于當地時(shí)間4月21日起正式生效。

　　新政最重要的一項內容是，安省對非加拿大國籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房購買(mǎi)者額外征收房款的15%轉讓稅，正式說(shuō)法稱(chēng)為“非居民投機稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這一個(gè)政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出臺的海外買(mǎi)家稅，主要針對買(mǎi)了房子不住、純粹投機的非居民購房者。

　　不過(guò)，在購房后4年內成為永久居民的，已經(jīng)成為全日制學(xué)生兩年或以上的留學(xué)生;已經(jīng)合法的工作了一年或以上的工簽人士，安省政府將會(huì )退還所售稅費。

　　土地轉讓稅

　　多倫多近幾年鬧的最兇的一項稅就是這個(gè)土地轉讓稅。如果你想在多倫多市內買(mǎi)房，那么就必須同時(shí)繳納安省土地轉讓稅及多倫多市土地轉讓稅。

　　省和市的土地轉讓稅均采用的是累進(jìn)稅率，安省土地轉讓稅的具體計算方法如下(注：資料來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )，最新的稅率及計算方式大家可以查看安省財政廳網(wǎng)站查看：

　　售價(jià)在5.5萬(wàn)以下的部分，按0.5%征收轉讓稅，即275元;

　　售價(jià)在5.5萬(wàn)-25萬(wàn)的部分，按1%征稅，即1,950元;

　　售價(jià)在25萬(wàn)以上的部分，按1.5%征稅。

　　假如物業(yè)是小于兩個(gè)單位的半獨立屋或獨立屋，稅費的計算略有差別：

　　售價(jià)在25萬(wàn)-40萬(wàn)的部分，按1.5%征稅，即2,250元;

　　售價(jià)超過(guò)40萬(wàn)的部分，按2%征稅。

　　也就是說(shuō)，購買(mǎi)一幢售價(jià)50萬(wàn)的獨立屋，要交繳的安省土地轉讓稅為6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

　　多倫多市土地轉讓稅計算方法如下：

　　售價(jià)在5.5萬(wàn)以下的部分，按0.5%征收轉讓稅，即275元;

　　售價(jià)在5.5萬(wàn)-40萬(wàn)的部分，按1%征稅，即3,450元;

　　售價(jià)在40萬(wàn)-4,000萬(wàn)的部分，按1.5%征稅，超過(guò)4,000萬(wàn)的部分仍按1%征稅。

　　如果物業(yè)是小于兩個(gè)單位的半獨立屋或獨立屋，超過(guò)40萬(wàn)以上的部分按2%征稅。價(jià)值50萬(wàn)的獨立屋，需要繳納的多倫多市土地轉讓稅為5,725元(275+3,450+2,000)。

　　這樣算下來(lái)，要在多倫多市買(mǎi)一套50萬(wàn)的獨立屋，單土轉稅就達到了12,200元。而如果購房者選擇在GTA的905地區置業(yè)，則僅需繳納安省土地轉讓稅即可，無(wú)需繳納市土地轉讓稅。因此這兩年來(lái)，呼吁多倫多市廢除土地轉讓稅的呼聲越來(lái)越高。

　　另外需要提醒的是，首次購房者可以享受一定的土地轉讓稅優(yōu)惠，減免幅度最高可達2,000加幣。

　　商品及服務(wù)稅(Goods and Services Tax)

　　如果是購買(mǎi)新屋，需要繳納商品及服務(wù)稅，稅率為房屋售價(jià)的5%。

　　如果是購買(mǎi)二手房，無(wú)需繳納商品及服務(wù)稅。

　　如果購買(mǎi)重新裝修翻新的面積超過(guò)85% 的二手房，也需繳納商品及服務(wù)稅。

　　加拿大退稅截止時(shí)間為每年4月30日之前，凡是稅務(wù)居民均可向加拿大稅務(wù)總署(CRA)申請 GST 退稅。

　　銷(xiāo)售稅

　　這個(gè)大家應該很熟悉，在加拿大進(jìn)行任何消費，幾乎都要繳納HST，僅有個(gè)別省份例外。值得留意的是，購買(mǎi)和銷(xiāo)售二手房無(wú)須交納HST。不過(guò)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須為與房地產(chǎn)交易相關(guān)的各項服務(wù)費用繳納HST。也就是說(shuō)，賣(mài)方需要為律師費、經(jīng)紀人傭金、搬家費等支付HST，買(mǎi)方則要為驗房費、律師費、評估費、按揭違約保險等支付HST。

　　新房的買(mǎi)家則必須繳納13%的HST，不過(guò)為了安撫消費者，政府為售價(jià)在40萬(wàn)以下的部分提供了高達2.4萬(wàn)的退稅。

　　資產(chǎn)增值稅

　　對于加拿大居民來(lái)說(shuō)，自住屋(main residence)在出稅時(shí)是可以免交資產(chǎn)增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產(chǎn)的增值部分納稅。

　　巨額房產(chǎn)增值稅的問(wèn)題則多發(fā)生在子女繼承父母生前的房產(chǎn)時(shí)。辟如父母年輕時(shí)以3萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)入了一套鄉村別墅，而如今它已經(jīng)升值到了100萬(wàn)元，那么繼承人就將面臨97萬(wàn)元的資產(chǎn)增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實(shí)是一筆不小的支出。不少繼承人都是因為無(wú)力支付稅費才不得不將這些物業(yè)掛牌出售的。

　　針對這種因繼承而發(fā)生的巨額資產(chǎn)增值稅問(wèn)題，我們可以為你提供兩條解決之道：一是購買(mǎi)一份涵蓋了財產(chǎn)增值稅的人壽保險;二是在房?jì)r(jià)還沒(méi)漲得那么可怕之前，盡快把它賣(mài)給你的繼承人。

　　持有期間的房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅(Property Tax)，通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地產(chǎn)的業(yè)主每年都必須要向市政府繳納的稅款。

　　自住房每年所交的地稅不能用來(lái)抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費可以抵扣部分自住房的地稅。

　　地稅每年繳納的金額會(huì )因地理位置、房?jì)r(jià)漲幅而調整，具體請參照加拿大稅務(wù)總署(CRA)相關(guān)條例：

　　這些項目可以抵稅

　　出租物業(yè)抵稅多

　　你可以把房屋出租當成是一項生意來(lái)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的不少相關(guān)成本、費用都可以被拿來(lái)抵稅，也就是說(shuō)將租金收入減掉可抵稅支出后的剩余金額，才是你的應納稅收入。

　　在加拿大，可以用于抵稅的出租支出包括如下幾項：

　　1、利息

　　利息支出，通常是出租業(yè)主各項支出中最重要的一項抵稅開(kāi)支。一般而言，可用于稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業(yè)的抵押貸款利息、用于出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務(wù)所產(chǎn)生的信用卡消費貸款利息。

　　值得留意的是，用于自住的物業(yè)并無(wú)此項稅收優(yōu)惠，即是說(shuō)自住房的按揭利息不能用來(lái)抵稅。因此那些想要同時(shí)買(mǎi)入兩套房子，一套自住一套出租的業(yè)主，就可以在這一條上來(lái)做點(diǎn)文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

　　在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬(wàn)的獎金，你想用這筆錢(qián)投資于一處出租屋，同時(shí)，你的自住屋還有30萬(wàn)的貸款沒(méi)有還清。這時(shí)最好的方法是，先用這筆30萬(wàn)的意外之財還清自住房的貸款，然后再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優(yōu)惠。

　　2、房產(chǎn)稅

　　如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那么可以根據分租面積占整個(gè)住宅的比例，申請部分的房產(chǎn)稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用于出租，那么房產(chǎn)稅就可以全額抵扣了。

　　3、保養及維修費用

　　出租屋的維修過(guò)程中所產(chǎn)生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價(jià)處于合理范圍內)可以在費用發(fā)生的當年，全額進(jìn)行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門(mén)窗等產(chǎn)生的費用。

　　4、差旅費

　　因為租賃活動(dòng)所產(chǎn)生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進(jìn)行稅收扣除。

　　5、水電氣暖費

　　6、辦公室費用

　　如果你在家進(jìn)行辦公，處理房產(chǎn)租賃事務(wù)，這部分費用也可從應納稅款中抵扣減免。

　　圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

　　7、工資支出

　　如果你雇傭了某些人以協(xié)助你完成租賃事務(wù)，那么你向其所支付的工資、福利支出亦可從應納稅額中進(jìn)行抵扣。

　　8、事故或失竊損失

　　需注意的是，抵扣額度并不能涵蓋全部的損失金額�？傻挚劢痤~的多少將視損失程度及保險理賠范圍而定。

　　9、房屋保險

　　為出租物業(yè)所購買(mǎi)的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業(yè)主險等。如果你還請他人協(xié)助打理租賃事務(wù)，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

　　10、法律及其它專(zhuān)項服務(wù)費用

　　因出租而發(fā)生的，支付給律師、會(huì )計及房地產(chǎn)管理公司、房產(chǎn)投資顧問(wèn)及其他專(zhuān)業(yè)人士的費用，也可視做運營(yíng)支出，一并在稅收抵扣中進(jìn)行減免。

　　此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產(chǎn)生的廣告費用及其它開(kāi)支，亦在可抵扣范圍之列。

　　報稅時(shí)買(mǎi)房可抵稅

　　從2009年起，如果你滿(mǎn)足以下條件，則可以享受750元(5,000×15%)的買(mǎi)房抵稅額(Home buyer credit)：

　　1、申請人及其配偶在當年及以前4年內名下無(wú)房產(chǎn);

　　2、當年在加拿大境內購買(mǎi)了現有或在建的房屋，鎮屋，公寓及移動(dòng)房屋等;

　　3、如家里有殘疾人，所購房屋能為其帶來(lái)方便，則不受首次購房條件(即第一條)的限制。

　　老年人房產(chǎn)稅補助

　　為了幫助64歲以上的中低收入老年人承擔自住屋的房產(chǎn)稅，安省出臺了一項老年房主物業(yè)稅補助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)優(yōu)惠。在每年的報稅季，符合條件的老年人若申請了該補助，則最多可獲得500加幣的額外補助。

　　該補助每年發(fā)放一次，如需獲得此項補助，必須填寫(xiě)一份所得稅和津貼申報單。一對夫婦只能申請到一份補貼。

　　圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

　　補貼的金額則由收入決定。例如，收入在3.5萬(wàn)以下的單身老人，若物業(yè)稅在500元以上，那他可以獲得500元的全額補助;若收入在3.5萬(wàn)至49,985元之間，補助額則隨之減少;若收入在49,985元以上，則不符合補助條件。

　　能源與房產(chǎn)稅抵免

　　擁有或租賃一處房屋的安省居民可領(lǐng)取高達900元的安省能源與財產(chǎn)稅額抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit)，老年人最高則可申領(lǐng)1,025加元的抵免。

　　裝修抵稅

　　為了鼓勵業(yè)主對房屋進(jìn)行更新升級，創(chuàng )造耗能更少、居住更舒服的環(huán)境，政府常常會(huì )不定期推出一些裝修抵稅優(yōu)惠。不過(guò)需要注意的是這些優(yōu)惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

　　去年，安省曾特別推出過(guò)一個(gè)《健康家居裝修稅惠計劃》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。該計劃規定，本省居民如果為了便于老年人居住而將自家的房屋進(jìn)行改裝，那么改裝費用的15%可以獲得個(gè)人所得稅抵稅優(yōu)惠。

　　通常，符合條件的居民只需要保留好相關(guān)的裝修收據，就可以在報稅時(shí)獲得抵免優(yōu)惠了。

　　搬家費用也可抵稅

　　加拿大人平均每五年就會(huì )搬一次家，而搬家時(shí)所產(chǎn)生的費用，有時(shí)也可以拿來(lái)抵稅。

　　通常，如果你為了開(kāi)始了一份新工作、新買(mǎi)賣(mài)，或上了一所新學(xué)校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家費用來(lái)抵稅了。

　　可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發(fā)生合理的餐費，車(chē)費和住宿費;倉儲費;臨時(shí)膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣(mài)掉舊住所的費用;律師費等。

　　另外，舊住所賣(mài)出前的空置期內的按揭利息，房產(chǎn)稅和保險也可以用來(lái)抵扣，最高上限為5000元。如果您的雇主幫你報銷(xiāo)了部分搬家費用，你必須把那部分報銷(xiāo)金額報到收入里，然后再抵扣全部搬家費用。

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