業(yè)主驗收房屋常識
房屋對于絕大多數人來(lái)說(shuō)都是一件價(jià)格昂貴使用持久的私人物品，為了以后能放心居住，房屋的驗收就尤為重要了。
驗房第一步 看證書(shū)(三書(shū)一證兩表).
三書(shū)一證兩表
建設工程質(zhì)量認定書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 住宅質(zhì)量保證書(shū) 房地產(chǎn)建設項目竣工綜合驗收合格證 竣工驗收備案表 面積實(shí)測表
第二步 有了這些東西我們就可以進(jìn)屋去看看我們的小窩了
首先我們要看看
1、墻面、天花部分——-表面平整度，有無(wú)裂紋，有無(wú)水漬，轉角是否直角
【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話(huà)，務(wù)必盡快查明原因
2、地面部分———現場(chǎng)清理否，地面平坦否，有無(wú)裂紋，有無(wú)破損，有無(wú)空鼓，防水
【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會(huì )很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
3、門(mén)、窗部分——-安裝牢固否，開(kāi)關(guān)，密閉，油漆(色一致、掉漆否)，有無(wú)破損
【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(cháng)，在門(mén)窗軌道里會(huì )有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了
4、排水、煤氣——–安裝到位，大開(kāi)龍頭，下水通暢，滲漏否，有無(wú)防臭彎，管道是否堵塞
大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì )配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測量各個(gè)強弱電是否暢通。
【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線(xiàn)路。
1)驗收下水情況。
先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽(yáng)臺地漏等，基本是每個(gè)下水口應灌入兩盆水左右，應聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。
【提示】：做好這些后，確認沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著(zhù)水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。
2)驗收地面下水情況。
在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家廁衛的天花。
【提示】：在全部用完水后，應再打開(kāi)水表，看清楚水表數字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數字。
3)核對買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設施核對買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符;
【提示】：通常在這方面，應該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細核實(shí)。
5、供電部分————安裝到位，設施安裝牢固，開(kāi)關(guān)功能正常，電線(xiàn)標準(一般2.5，空調4)
6、弱電部分————安裝到位，有無(wú)漏裝，開(kāi)關(guān)功能正常其他 安裝位置
7、測量一下樓宇的層高。
用5米卷尺即可，采樣數據來(lái)源地點(diǎn)與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(cháng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗收房子的數據和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。
廳空調孔
主臥空調孔
次臥空調孔
孩子房空調孔
排煙孔
另外還要看一下
水表底數 電表底數 煤氣表底數
要做到這些當然我們需要準備一些工具
序號 工具 作 用
1 1只塑料洗臉盆 用于驗收下水管道
2 1只小榔頭 用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
3 1只塞尺 用于測裂縫的寬度
4 1只5米卷尺 用于測量房子的凈高
5 1只萬(wàn)用表 用于測試各個(gè)強電插座及弱電類(lèi)是否暢通
6 1只計算器 用于計算數據
7 1只水筆 用于簽字
8 1把掃帚 用于打掃室內衛生
9 1只小凳子和一些報紙 用于時(shí)間長(cháng)，可休息一下
9 塑料帶，包裝繩 預先封閉下水管道
10 食物、飲料 做好打持久戰準備
11 自制表格、復寫(xiě)紙、易可貼 有書(shū)面材料可查
最后好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話(huà)，那就交錢(qián)去吧;若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。
購房者在簽合同時(shí)應將先驗房再收樓作為附加條款寫(xiě)在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jì)惹闆r未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時(shí)如出現什么情況，也可增加自我保護力度。
驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著(zhù)就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)
第三步：辦理入住手續
驗完樓后，開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě)《住戶(hù)檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書(shū)》等協(xié)議書(shū)，同時(shí)領(lǐng)取《住戶(hù)手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。
關(guān)注：《入住協(xié)議》與《消防責任書(shū)》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責權不對等的條款。
拆解招數：簽署時(shí)應先詳細研究行文，發(fā)現不公時(shí)應及時(shí)提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。
1、查驗《建設工程竣工驗收備案證明書(shū)》及《建設工程質(zhì)量核驗證明書(shū)》。前者由市建設局核發(fā)，證明該樓盤(pán)已通過(guò)土建、燃氣、消防、電梯四個(gè)關(guān)節，可以交付使用;后者是由市工程質(zhì)量監督站經(jīng)驗收合格后頒發(fā)的，證明土建合格，如果沒(méi)有上述兩證，購房者應拒絕接收。
2、要求發(fā)展商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。發(fā)展商不提供的，購房者應拒絕接收�！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第三十三條規定：商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期。根據《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規定：建設承包單位出具的質(zhì)量保修書(shū)的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。在保修期內發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，發(fā)展商應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。
3、要求發(fā)展商出具有房產(chǎn)測繪資格的單位出具的正式測繪報告。購房者主要看實(shí)測面積與合同面積的差異是否超過(guò)合同規定的范圍，如果超過(guò)，則按合同規定的.差異處理辦法執行，或要求發(fā)展商賠償。此外，購房者對實(shí)測面積有疑問(wèn)的，也可以要求重新測量。
4、購房者還應對房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、消防設施及配套設施進(jìn)行驗收。如有異議，應當在收到入住通知15日內提出，逾期不提出的，視為同意收樓。
5、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十二條規定：“商品房交付使用后，購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買(mǎi)人有權退房;給購房者造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”
購房者以合法理由拒絕收樓，視為發(fā)展商未按合同約定將竣工驗收合格的房地產(chǎn)交付給購房者。如果發(fā)展商不能按約定時(shí)間將房地產(chǎn)交付給購房者使用，按新版合同約定，每延期1日，發(fā)展商向購房者交付購房總價(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金。超過(guò)約定時(shí)間90日仍不交付房地產(chǎn)的，購房者有權單方面解除合同，造成購房者損失的，發(fā)展商還應負賠償責任。(注：舊版合同違約金由雙方約定，未約定的，違約金為延期交樓期間的指導租金)
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