融資策劃方案
為有力保證事情或工作開(kāi)展的水平質(zhì)量，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案可以對一個(gè)行動(dòng)明確一個(gè)大概的方向。制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編為大家收集的融資策劃方案，希望對大家有所幫助。
融資策劃方案1
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應將前幾年經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計請注明審計會(huì )計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項目的市場(chǎng)定位，包括項目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項目的目標客戶(hù)群等
6、建造的過(guò)程和保證
項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會(huì )對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業(yè)內部的部門(mén)設置、內部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價(jià)�？梢杂蓪�(zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項。
五、財務(wù)計劃
一個(gè)好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會(huì )給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設，以及對未來(lái)現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。資金的來(lái)源和運用等內容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)
A、對融資方的債務(wù)債權進(jìn)行核查確認
B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)：確定股權比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時(shí)間、確定管理上的監控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時(shí)，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負債情況不會(huì )有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項目有了明確的預期，在債務(wù)的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應該說(shuō)明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)
對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
C、破產(chǎn)風(fēng)險
D、融資者對投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購的風(fēng)險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)
A、股權方式融資的退出
項目進(jìn)行中投資方退出;
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預定的回報率加本金額度進(jìn)行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著(zhù)的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長(cháng)篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認真讀的，而對于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
融資策劃方案2
一、項目企業(yè)摘要
創(chuàng )業(yè)計劃書(shū)摘要，是全部計劃書(shū)的核心之所在。
投資安排
擬建企業(yè)基本情況
其它需要著(zhù)重說(shuō)明的情況或數據(可以與下文重復，本概要將作為項目摘要由投資人瀏覽)
二、業(yè)務(wù)描述
企業(yè)的宗旨(200字左右)主要發(fā)展戰略目標和階段目標
項目技術(shù)獨特性(請與同類(lèi)技術(shù)比較說(shuō)明)
介紹投入研究開(kāi)發(fā)的人員和資金計劃及所要實(shí)現的目標，主要包括：1、研究資金投入2、研發(fā)人員情況3、研發(fā)設備
4、研發(fā)產(chǎn)品的技術(shù)先進(jìn)性及發(fā)展趨勢
三、產(chǎn)品與服務(wù)
創(chuàng )業(yè)者必須將自己的產(chǎn)品或服務(wù)創(chuàng )意作一介紹。主要有下列內容：
1、產(chǎn)品的名稱(chēng)、特征及性能用途;介紹企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)及對客戶(hù)的價(jià)值2、產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程，同樣的產(chǎn)品是否還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現?為什么?3、產(chǎn)品處于生命周期的哪一段4、產(chǎn)品的市場(chǎng)前景和競爭力如何
5、產(chǎn)品的技術(shù)改進(jìn)和更新?lián)Q代計劃及成本，利潤的來(lái)源及持續營(yíng)利的商業(yè)模式生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計劃。主要包括以下內容：
1、新產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計劃：生產(chǎn)產(chǎn)品的原料如何采購、供應商的有關(guān)情況，勞動(dòng)力和雇員的情況，生產(chǎn)資金的安排以及廠(chǎng)房、土地等。2、公司的生產(chǎn)技術(shù)能力3、品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn)能力4、將要購置的生產(chǎn)設備5、生產(chǎn)工藝流程
6、生產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟分析及生產(chǎn)過(guò)程
四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
介紹企業(yè)所針對的市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)戰略、競爭環(huán)境、競爭優(yōu)勢與不足、主要對產(chǎn)品的銷(xiāo)售金額、增長(cháng)率和產(chǎn)品或服務(wù)所擁有的核心技術(shù)、擬投資的核心產(chǎn)品的總需求等，
目標市場(chǎng)，應解決以下問(wèn)題：
1、你的細分市場(chǎng)是什么?
2、你的目標顧客群是什么?
3、你的5年生產(chǎn)計劃、收入和利潤是多少?
4、你擁有多大的市場(chǎng)?你的目標市場(chǎng)份額為多大?
5、你的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么?
行業(yè)分析，應該回答以下問(wèn)題：
1、該行業(yè)發(fā)展程度如何?
2、現在發(fā)展動(dòng)態(tài)如何?
3、該行業(yè)的總銷(xiāo)售額有多少?總收入是多少?發(fā)展趨勢怎樣?
4、經(jīng)濟發(fā)展對該行業(yè)的影響程度如何?
5、政府是如何影響該行業(yè)的?
6、是什么因素決定它的發(fā)展?
7、競爭的本質(zhì)是什么?你采取什么樣的戰略?
8、進(jìn)入該行業(yè)的障礙是什么?
你將如何克服?競爭分析，要回答如下問(wèn)題：
1、你的主要競爭對手?
2、你的競爭對手所占的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)策略?
3、可能出現什么樣的新發(fā)展?
4、你的核心技術(shù)(包括專(zhuān)利技術(shù)擁有情況，相關(guān)技術(shù)使用情況)和產(chǎn)品研發(fā)的進(jìn)展情況和現實(shí)物質(zhì)基礎是什么?
5、你的'策略是什么?
6、在競爭中你的發(fā)展、市場(chǎng)和地理位置的優(yōu)勢所在?
7、你能否承受、競爭所帶來(lái)的壓力?
8、產(chǎn)品的價(jià)格、性能、質(zhì)量在市場(chǎng)競爭中所具備的優(yōu)勢?市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，你的市場(chǎng)影響策略應該說(shuō)明以下問(wèn)題：
1、營(yíng)銷(xiāo)機構和營(yíng)銷(xiāo)隊伍
2、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )的建設
3、廣告策略和促銷(xiāo)策略
4、價(jià)格策略
5、市場(chǎng)滲透與開(kāi)拓計劃
6、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中意外情況的應急對策
五、管理團隊
全面介紹公司管理團隊情況，主要包括：
1、公司的管理機構，主要股東、董事、關(guān)鍵的雇員、薪金、股票期權、勞工協(xié)議、獎
懲制度及各部門(mén)的構成等情況都要明晰的形式展示出來(lái)
2、要展示你公司管理團隊的戰斗力和獨特性及與眾不同的凝聚力和團結戰斗精神列出企業(yè)的關(guān)鍵人物(含創(chuàng )建者、董事、經(jīng)理和主要雇員等)關(guān)鍵人物之一
企業(yè)共有多少全職員工(填數字)企業(yè)共有多少兼職員工(填數字)尚未有合適人選的關(guān)鍵職位?管理團隊優(yōu)勢與不足之處?人才戰略與激勵制度?
外部支持：公司聘請的法律顧問(wèn)、投資顧問(wèn)、投發(fā)顧問(wèn)、會(huì )計師事務(wù)所等中介機構名稱(chēng)。
六、財務(wù)預測
財務(wù)分析包括以下三方面的內容：
1、過(guò)去三年的歷史數據，今后三年的發(fā)展預測，主要提供過(guò)去三年現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表、以及年度的財務(wù)總結報告書(shū)2、投資計劃：
(1)預計的風(fēng)險投資數額(2)風(fēng)險企業(yè)未來(lái)的籌資資本結構如何安排(3)獲取風(fēng)險投資的抵押、擔保條件(4)投資收益和再投資的安排(5)風(fēng)險投資者投資后雙方股權的比例安排(6)投資資金的收支安排及財務(wù)報告編制(7)投資者介入公司經(jīng)營(yíng)管理的程度3、融資需求
創(chuàng )業(yè)所需要的資金額，團隊出資情況，資金需求計劃，為實(shí)現公司發(fā)展計劃所需要的資金額，資金需求的時(shí)間性，資金用途(詳細說(shuō)明資金用途，并列表說(shuō)明)
融資方案：公司所希望的投資人及所占股份的說(shuō)明，資金其他來(lái)源，如銀行貸段等。完成研發(fā)所需投入?達到盈虧平衡所需投入?達到盈虧平衡的時(shí)間?
項目實(shí)施的計劃進(jìn)度及相應的資金配置、進(jìn)度表。投資與收益
簡(jiǎn)述本期風(fēng)險投資的數額、退出策略、預計回報數額和時(shí)間表?
七、資本結構
目前資本結構表
本期資金到位后的資本結構表
請說(shuō)明你們希望尋求什么樣的投資者?(包括投資者對行業(yè)的了解，資金上、管理上的支持程度等)
八、投資者退出方式
股票上市：依照本創(chuàng )業(yè)計劃的分析，對公司上市的可能性做出分析，對上市的前提條件做出說(shuō)明
股權轉讓?zhuān)和顿Y商可以通過(guò)股權轉讓的方式收回投資
股權回購：依照本創(chuàng )業(yè)計劃的分析，公司對實(shí)施股權回購計劃應向投資者說(shuō)明
利潤分紅：投資商可以通過(guò)公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本創(chuàng )業(yè)計劃的分析，公司對實(shí)施股權利潤分紅計劃應向投資者說(shuō)明
九、風(fēng)險分析
企業(yè)面臨的風(fēng)險及對策
詳細說(shuō)明項目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險，提出有效的風(fēng)險控制和防范手段，包括技術(shù)風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險及其他不可預見(jiàn)的風(fēng)險
十、其它說(shuō)明
您認為企業(yè)成功的關(guān)鍵因素是什么?
請說(shuō)明為什么投資人應該投貴企業(yè)而不是別的企業(yè)?
關(guān)于項目承擔團隊的主要負責人或公司總經(jīng)理詳細的個(gè)人簡(jiǎn)歷及證明人。
媒介關(guān)于產(chǎn)品的報道;公司產(chǎn)品的樣品、圖片及說(shuō)明;有關(guān)公司及產(chǎn)品的其它資料。
融資策劃方案3
一、公司概況
魚(yú)批網(wǎng)是一個(gè)立足于福州、輻射全國，并將服務(wù)觸角延伸至海外的專(zhuān)業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò )平臺，網(wǎng)站擁有權威、海量的水產(chǎn)品交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價(jià)宜的各種水產(chǎn)品，能在第一時(shí)間保質(zhì)保量地滿(mǎn)足公司團體、社會(huì )個(gè)人對于水產(chǎn)品的消費需求!始終堅持以"誠信、專(zhuān)業(yè)、快捷、安全"的服務(wù)理念，真誠為全國各地廣大商戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源，致力打造國內一流的水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)站。
和傳統的"三天打魚(yú)，兩天曬網(wǎng)"不同，魚(yú)批網(wǎng)以現代科技為支撐，依靠互聯(lián)網(wǎng)"無(wú)往而不通"的便捷，成功實(shí)現了傳統水產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò )運做，將各種水產(chǎn)信息適時(shí)快速地予以上傳公布，讓客戶(hù)無(wú)論身處何地，都可以借助各種無(wú)線(xiàn)電終端設備(如手機)，隨時(shí)隨地、暢通無(wú)阻地瀏覽網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)行水產(chǎn)品的在線(xiàn)咨詢(xún)、洽談、訂貨、購買(mǎi)等事宜!
為了保證交易質(zhì)量，魚(yú)批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶(hù)不但能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂(yōu)：魚(yú)批網(wǎng)與福州當地眾多車(chē)隊建立了良好的合作關(guān)系，"專(zhuān)業(yè)，快捷，高效"的物流團隊會(huì )在最短的時(shí)間內，把最新鮮、最放心的水產(chǎn)品送到客戶(hù)身邊!
同時(shí)，為了減少客戶(hù)的資金風(fēng)險，魚(yú)批網(wǎng)支持第三方交易，即利用類(lèi)似支付寶、百付寶等平臺參與到水產(chǎn)交易過(guò)程中，網(wǎng)站在接到平臺的相關(guān)的打款提示后，第一時(shí)間內保證發(fā)貨，而客戶(hù)在收到貨后資金才真正劃入魚(yú)批網(wǎng)賬戶(hù)。
目前我們的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)已遍布全國各地，并網(wǎng)羅了全福州的所有貨源，通過(guò)在線(xiàn)下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔保的交易方式，力求在第一時(shí)間為廣大商戶(hù)提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應。
二、經(jīng)營(yíng)范圍
魚(yú)批網(wǎng)是國內首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時(shí)也是一個(gè)代購代銷(xiāo)的平臺。在網(wǎng)站上不僅可以銷(xiāo)售我們自己公司的產(chǎn)品，還可以代購代銷(xiāo)各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。
三、產(chǎn)品介紹
魚(yú)批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類(lèi)繁多，能夠最大限度滿(mǎn)足商家的需求，目前網(wǎng)站發(fā)布出售的產(chǎn)品主要有活鮮產(chǎn)品、冰凍產(chǎn)品和加工產(chǎn)品三大類(lèi)。
四、市場(chǎng)背景分析與發(fā)展機遇
1、平臺背景與優(yōu)勢分析
近年來(lái)，隨著(zhù)科技信息技術(shù)的不斷發(fā)展和更新，社會(huì )發(fā)展的不斷加快，傳統的商業(yè)貿易市場(chǎng)逐漸顯現出它的一些局限性和不足，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿易活動(dòng)中，在因特網(wǎng)開(kāi)放的網(wǎng)絡(luò )環(huán)境下，基于瀏覽器/服務(wù)器應用方式，買(mǎi)賣(mài)雙方不謀面地進(jìn)行各種商貿活動(dòng)，實(shí)現消費者的網(wǎng)上購物、商戶(hù)之間的網(wǎng)上交易和在線(xiàn)電子支付以及各種商務(wù)活動(dòng)、交易活動(dòng)、金融活動(dòng)和相關(guān)的綜合服務(wù)活動(dòng)的一種新型的商業(yè)運營(yíng)模式。以歐美國家為例，可以說(shuō)電子商務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務(wù)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國則已高達1/3以上，而歐美國家電子商務(wù)的開(kāi)展也不過(guò)才十幾年的時(shí)間。在美國，美國在線(xiàn)(AOL)、雅虎、電子港灣等著(zhù)名的電子商務(wù)公司在1995年前后開(kāi)始賺錢(qián)，到20xx年創(chuàng )造了7、8億美元，IBM、亞馬遜書(shū)城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是取得了令人不可思議的巨額利潤。
據《NetGuide20xx中國互聯(lián)網(wǎng)調查報告》，20xx年C2C電子商務(wù)網(wǎng)站交易規模將達到678億元人民幣，增長(cháng)率為62、5%。面對如此巨大的市場(chǎng)前景，除開(kāi)資金雄厚的大型公司，許多個(gè)人和企業(yè)也試圖突破傳統網(wǎng)絡(luò )交易平臺營(yíng)銷(xiāo)的模式，建立個(gè)人購物網(wǎng)站，推廣獨立品牌，以圖吸引更大規模的客戶(hù)群體。顯而易見(jiàn)，未來(lái)正真的商貿市場(chǎng)將離不開(kāi)網(wǎng)上銷(xiāo)售。
目前，許多傳統的生產(chǎn)型、加工型等各類(lèi)企業(yè)已經(jīng)意識到網(wǎng)絡(luò )貿易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。而魚(yú)批網(wǎng)在這一方面，史無(wú)前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機，占據了優(yōu)勢，是國內首家真正實(shí)現水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，短短兩個(gè)月的運營(yíng)，就已經(jīng)有數十個(gè)訂單，完成的訂單有三十個(gè)左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚(yú)批網(wǎng)不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批(針對凍品和加工品，活鮮例外)。
2、產(chǎn)品市場(chǎng)背景與優(yōu)勢分析
提到水產(chǎn)品人們就會(huì )想到魚(yú)、蝦、貝、蟹等，特別是魚(yú)肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。
由于水產(chǎn)類(lèi)食品味道鮮美和具有極高的營(yíng)養價(jià)值，受到越來(lái)越多人的歡迎。據聯(lián)合國糧食農業(yè)組織稱(chēng)，經(jīng)數據統計，20xx年全球水產(chǎn)品進(jìn)口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產(chǎn)品進(jìn)出口貿易的重要地區，20xx年進(jìn)口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在20xx年后，以145億美元的進(jìn)口額，超過(guò)美國的141億美元，重新成為水產(chǎn)品進(jìn)口第一大國。20xx年日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為16億美元，美國為45億美元。中國以122億美元的出口貿易額，仍位列全球第一大水產(chǎn)品出口國，進(jìn)口額也達到了84億美元。世界有有如此龐大的水產(chǎn)品貿易市場(chǎng)，中國有有13億人民，你完全想象得到這個(gè)市場(chǎng)有多大，有多廣，而針對目前這樣一個(gè)信息時(shí)代，魚(yú)批網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優(yōu)勢條件下我們堅信，魚(yú)批網(wǎng)的發(fā)展前景不可估量。
五、公司戰略與實(shí)施方案
水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著(zhù)重要作用,是進(jìn)行水產(chǎn)品批發(fā)分銷(xiāo)業(yè)務(wù)的平臺,是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷(xiāo)的橋梁。然而,當前我國的水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)還處于由傳統集市型市場(chǎng)向現代化的批發(fā)市場(chǎng)過(guò)渡的階段,存在交易方式落后、盈利能力差、規劃布局不合理、服務(wù)功能單一、管理制度不規范等一系列的問(wèn)題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的規模優(yōu)勢,無(wú)品牌、無(wú)品質(zhì),這種經(jīng)營(yíng)方式難以對水產(chǎn)品流通起到輻射和帶動(dòng)的作用,也阻礙了我國水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)向現代化方向發(fā)展。而歸根結底,這些問(wèn)題的根源就在于我國水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺乏行之有效的發(fā)展戰略,因此,本網(wǎng)將著(zhù)重探索適合魚(yú)批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長(cháng)期持續發(fā)展的各項發(fā)展戰略規劃。
目前正值中國水產(chǎn)品行業(yè)大變革、大發(fā)展的時(shí)代，在當前經(jīng)濟形勢下認識局勢掌控方向，我們將對水產(chǎn)品行業(yè)所受到的影響和未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢予以翔實(shí)的剖析，立足于魚(yú)批網(wǎng)的長(cháng)遠發(fā)展，對水產(chǎn)品行業(yè)在具體工作中的突破進(jìn)行行之有效的積極研究。努力把魚(yú)批網(wǎng)做大做強，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模，最終將其做成在中國乃至全世界極具影響力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市場(chǎng)。
六、管理團隊
魚(yú)批網(wǎng)的團隊主要結構如下：
1、采購部。有專(zhuān)業(yè)的采購人員，對每天福州的到貨情況了如指掌，能?chē)栏癜殃P(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。
2、市場(chǎng)部。每天都在分析客戶(hù)的需求，每時(shí)每刻都在把握市場(chǎng)的脈搏。
3、銷(xiāo)售部。有多年的銷(xiāo)售經(jīng)驗，能處理好銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的各種各樣的問(wèn)題。
4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶(hù)的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴格、專(zhuān)業(yè)、高標準的統一培訓。
5、技術(shù)部。負責網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設計。
七、風(fēng)險與對策
優(yōu)勢：魚(yú)批網(wǎng)是國內首家真正實(shí)現水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開(kāi)辟了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，目前在這一新市場(chǎng)競爭小。水產(chǎn)一般難以在網(wǎng)上交易，魚(yú)批網(wǎng)做到了，這是一個(gè)很吸引人的亮點(diǎn)，在上面進(jìn)行的信息發(fā)布和魚(yú)批網(wǎng)進(jìn)行的代理交易可以輕松找到更多客戶(hù)。
劣勢：由于越來(lái)越多的商家在魚(yú)批網(wǎng)上進(jìn)行選購，魚(yú)批網(wǎng)的現金流已不足以墊付那么多代購代銷(xiāo)的貨款，在等待資金回籠的過(guò)程中，會(huì )失去一些客戶(hù)。
機會(huì )：魚(yú)批網(wǎng)現在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶(hù)的加盟和支持，就可擺脫現金流不夠強大而失去部分客戶(hù)的局面，就可日益壯大，收益更多。
解決方案：融資。
八、融資方式
1、賣(mài)單。把代購代銷(xiāo)的訂單拿出來(lái)賣(mài)，魚(yú)批網(wǎng)和投資者各投一半貨款資金，利潤各得一半�；蛘甙幢壤顿Y和回報。無(wú)需做庫存，現買(mǎi)現賣(mài)，貨的質(zhì)量由魚(yú)批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險也由魚(yú)批網(wǎng)承擔，每一單的周期平均在一個(gè)星期。也就是說(shuō)，一個(gè)星期后就可以連本帶利一起回收。每一車(chē)貨要墊付的資金在30-100萬(wàn)之間，利潤也在3000-15000之間。
2、進(jìn)貨。從國外進(jìn)貨，利潤相對較高，但風(fēng)險也較大，要做庫存，還要賭一個(gè)月后的行情。各投一半資金，由魚(yú)批網(wǎng)負責銷(xiāo)貨，風(fēng)險由魚(yú)批網(wǎng)和投資者一起承擔。每一單的回報周期大概在一個(gè)月到一個(gè)半月。遇到行情好的時(shí)候，一個(gè)柜就能賺十幾萬(wàn)。
九、融資的好處
1、用現金去采購，完全可以拿到比別人更低的單價(jià)，供貨商最喜歡做的，便是現金生意。也就是說(shuō)，用現金去拿貨，將有更大的利潤空間。
2、魚(yú)批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話(huà)，就會(huì )大大增加產(chǎn)品的銷(xiāo)量。銷(xiāo)量一做起來(lái)，將會(huì )搶占大量的市場(chǎng)份額。以后比較樂(lè )觀(guān)的前景是：不單客戶(hù)離不開(kāi)魚(yú)批網(wǎng)找貨，供貨商也要依賴(lài)魚(yú)批網(wǎng)銷(xiāo)貨甚至通過(guò)魚(yú)批網(wǎng)找國外的貨源。
3、資金夠雄厚時(shí)，可以做庫存，可以炒行情，可以開(kāi)市場(chǎng)檔口，可以搞加工廠(chǎng)，甚至可以發(fā)展捕撈船隊，我們有信心在水產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強!
4、這是互利雙贏(yíng)的合作�？梢远唐诤献�，也可以長(cháng)遠合作。
融資策劃方案4
第一章公司介紹
一、公司的宗旨
二、公司簡(jiǎn)介資料
三、各部門(mén)職能和經(jīng)營(yíng)目標
四、公司管理
1、董事會(huì )
2、經(jīng)營(yíng)團隊
3、外部支持
第二章技術(shù)與產(chǎn)品
一、技術(shù)描述及技術(shù)持有
二、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品狀況
1、主要產(chǎn)品目錄
2、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品特性
3、正在開(kāi)發(fā)/待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品簡(jiǎn)介
4、研發(fā)計劃及時(shí)間表
5、知識產(chǎn)權策略
6、無(wú)形資產(chǎn)
三、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品生產(chǎn)
1、資源及原材料供應
2、現有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力
3、擴建設施、要求及成本，擴建后生產(chǎn)能力
4、原有主要設備及需添置設備
5、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品標準、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制
6、包裝與儲運
第三章液化石油氣升壓設備市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)規模、市場(chǎng)結構與劃分
二、目標市場(chǎng)的設定
三、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習慣及影響液化石油氣升壓設備市場(chǎng)的主要因素分析。
四、目前公司液化石油氣升壓設備產(chǎn)品市場(chǎng)狀況，液化石油氣升壓設備產(chǎn)品所處市場(chǎng)發(fā)展階段(空白/新開(kāi)發(fā)/高成長(cháng)/成熟/飽和)液化石油氣升壓設備產(chǎn)品排名及品牌狀況
五、市場(chǎng)趨勢預測和市場(chǎng)機會(huì )
六、行業(yè)政策
第四章競爭分析
一、有無(wú)行業(yè)壟斷
二、從市場(chǎng)細分看競爭者市場(chǎng)份額
三、主要競爭對手情況：公司實(shí)力、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品情況
四、潛在競爭對手情況和液化石油氣升壓設備市場(chǎng)變化分析
五、公司液化石油氣升壓設備產(chǎn)品競爭優(yōu)勢
第五章市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
一、概述液化石油氣升壓設備營(yíng)銷(xiāo)計劃
二、液化石油氣升壓設備銷(xiāo)售政策的制定
三、液化石油氣升壓設備銷(xiāo)售渠道、方式、行銷(xiāo)環(huán)節和售后服務(wù)
四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況
五、液化石油氣升壓設備銷(xiāo)售隊伍情況及銷(xiāo)售福利分配政策
六、促銷(xiāo)和市場(chǎng)滲透
1、主要促銷(xiāo)方式
2、廣告/公關(guān)策略、媒體評估
七、液化石油氣升壓設備產(chǎn)品價(jià)格方案
1、液化石油氣升壓設備定價(jià)依據和價(jià)格結構
2、影響液化石油氣升壓設備價(jià)格變化的因素和對策
八、液化石油氣升壓設備銷(xiāo)售資料統計和銷(xiāo)售紀錄方式，銷(xiāo)售周期的計算。
九、液化石油氣升壓設備市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規劃，銷(xiāo)售目標
第六章投資說(shuō)明
一、資金需求說(shuō)明(用量/期限)
二、資金使用計劃及進(jìn)度
三、投資形式(貸款、利率、利率支付條件、轉股-普通股、優(yōu)先股、任股權、對應價(jià)格等)
四、資本結構
五、回報/償還計劃
六、資本原負債結構說(shuō)明
七、投資抵押
八、投資擔保
九、吸納投資后股權結構
十、股權成本
十一、投資者介入公司管理之程度說(shuō)明
十二、報告
十三、雜費支付
第七章投資報酬與退出
一、股票上市
二、股權轉讓
三、股權回購
四、股利
第八章風(fēng)險分析
一、資源風(fēng)險
二、液化石油氣升壓設備市場(chǎng)不確定性風(fēng)險
三、液化石油氣升壓設備研發(fā)風(fēng)險
四、液化石油氣升壓設備生產(chǎn)不確定性風(fēng)險
五、液化石油氣升壓設備成本控制風(fēng)險
六、競爭風(fēng)險
七、政策風(fēng)險
八、財務(wù)風(fēng)險
九、管理風(fēng)險
十、破產(chǎn)風(fēng)險
第九章管理
一、公司組織結構
二、管理制度及勞動(dòng)合同
三、人事計劃
四、薪資、福利方案
五、股權分配和認股計劃
融資策劃方案5
一、公司介紹
1、說(shuō)明
20xx年4月28日"上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司"已在工商局變更為"江西宏城偉業(yè)投資集團有限公司"。以下內容公司名稱(chēng)暫時(shí)仍用上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。
2、公司簡(jiǎn)介
上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1992年，其前身為上饒縣城鄉綜合開(kāi)發(fā)有限公司。20xx年7月經(jīng)改制成民營(yíng)股份制企業(yè)，并更名為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，公司經(jīng)營(yíng)地址在上饒縣旭日鎮信美路4號，注冊資本金為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為貳級，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售。
公司理念是：誠實(shí)守信鑄就精品。公司在""的規劃目標是將公司由原來(lái)專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營(yíng)結構。在未來(lái)5年內企業(yè)主要解決四大戰略問(wèn)題：第一是經(jīng)營(yíng)結構調整;第二是企業(yè)管理改革與管理技術(shù)運用;第三是人才引進(jìn)與培養;第四是開(kāi)拓大資金融資渠道。
公司董事長(cháng)兼法人代表王昕辰，從事房地產(chǎn)行業(yè)近20xx年，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗。公司設有工程部、財務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部、行政部等部門(mén)。
公司成立以來(lái)，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營(yíng)業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項目，"綠野春天"、"綠野星城"項目開(kāi)發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。"綠野春天"樓盤(pán)入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺聯(lián)合推舉的"江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤(pán)"，"綠野星城"被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )評為"市民最喜愛(ài)的樓盤(pán)"。多年來(lái)，企業(yè)為發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會(huì )觀(guān)念，樹(shù)立"以品牌創(chuàng )效益，以質(zhì)量求發(fā)展"的觀(guān)念，20xx—20xx年通過(guò)ISO9001-20xx質(zhì)量管理體系認證，20xx年被上饒市工商局評為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關(guān)部門(mén)授予"先進(jìn)企業(yè)"、"納稅大戶(hù)"等相關(guān)榮譽(yù)稱(chēng)號。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實(shí)力得到加強的同時(shí)，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在決策、規劃、設計、施工建設中，成本控制、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)方面積累了豐富的經(jīng)驗，為企業(yè)有效規避、防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)管理水平和市場(chǎng)競爭力，奠定了堅實(shí)的基礎，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。
3、公司現狀
資產(chǎn)負債：截止20xx年12月31日,上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額為人民幣139867871、8元，負債34759233、28元，所有者權益為人民幣105108638、52元。
4、股東實(shí)力
股東王昕辰2400萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號5幢103室，身份證號：3623218;
股東饒賢忠150萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢303室，身份證號：3623217;
股東郭蔚120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號4幢303室，身份證號：3623217;
股東徐筱鶯120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號13幢402室，身份證號：362321X;
股東繆林?zhù)Q90萬(wàn)元，住所：上饒市信州區尚儀路19號2單元501室，身份證號：3623015;
股東徐文東60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢302室，身份證號：3623219;
股東周曉明60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號402室。
5、歷史業(yè)績(jì)
自20xx年開(kāi)始先后開(kāi)發(fā)了"育才小區"、"信美別墅區"、"智星樓源"、"綠野春天"及"綠野星城"等項目，"綠野春天"、"綠野星城"項目開(kāi)發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。"綠野春天"樓盤(pán)入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺聯(lián)合推舉的"江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤(pán)"，"綠野星城"被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )評為"市民最喜愛(ài)的樓盤(pán)"。
6、資信程度
本公司自20xx年-20xx年連續被上饒市工商局評為"2A級重合同守信用單位";被市縣地稅局評為"誠信納稅企業(yè)"，信用等級被銀行評為A+級。
7、董事會(huì )決議
20xx年4月25日經(jīng)董事會(huì )決議，對本公司準備開(kāi)發(fā)的綠野御龍苑項目進(jìn)行融資。
二、項目分析
1、項目的基本情況
項目為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠野御龍苑建設項目，建設期限為3年(20xx年7月—20xx年6月)。
項目位于上饒縣新行政中心的核心區，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項目用地面積為21493、44平方米。
綠野御龍苑建設項目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上饒縣建設的現代化商住小區，項目占地21493、44平方米，總建筑面積48719、32平方米。該項目擬建設小高層、高層商住小區，其中：住宅面積36618、85平方米，商業(yè)房面積3129、10平方米，社區用房538、44平方米，辦公面積2699、61，架空層332、60平方米，地下建筑5400、72平方米。
2、項目來(lái)歷
本項目是在20xx年1月28日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權。土地現狀已平整，沒(méi)有遺留問(wèn)題。
3、證件狀況文件
目前本項目已有證書(shū)為：土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證，具體見(jiàn)附件。
4、資金投入
項目總投資人民幣11692、6萬(wàn)元，企業(yè)籌集81692、6萬(wàn)元，計劃融資銀行貸款3000萬(wàn)元。本項目計劃在20xx年10月1日開(kāi)始銷(xiāo)售，預計第一期銷(xiāo)售住宅均價(jià)在4000元/㎡，投入銷(xiāo)售在120xx平方米，一期在3個(gè)月銷(xiāo)售回款在3500萬(wàn)元左右;整個(gè)項目的銷(xiāo)售在28個(gè)月之內，預計總銷(xiāo)售收入在1、9億元左右。
5、市場(chǎng)定位
本項目總體市場(chǎng)定位為高端產(chǎn)品，中高端價(jià)格�？蛻�(hù)群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營(yíng)公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在8萬(wàn)元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤(pán)功能及配套設置、樓盤(pán)形象定位及創(chuàng )新理念、項目的地段及價(jià)格。
6、建造的過(guò)程和保證
本項目由本公司參股的江西宏城建設有限公司總承包，按市優(yōu)標化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個(gè)方面。
三、市場(chǎng)分析
1、上饒市房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟分析
近年來(lái)，上饒市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)，開(kāi)發(fā)規模不斷擴大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動(dòng)上饒市經(jīng)濟穩步發(fā)展的新增長(cháng)點(diǎn)，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。
�、�、20xx年狀況
進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮建設的有利時(shí)機，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應用。20xx年，建成2-3個(gè)一級建筑企業(yè)。
20xx年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。全年全社會(huì )建筑業(yè)增加值44、7億元，比上年增長(cháng)12、9%。全市資質(zhì)等級四級及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值44、9億元，增長(cháng)22、4%。房屋施工面積863、8萬(wàn)平方米，增長(cháng)61、2%;房屋建筑竣工面積697、7萬(wàn)平方米，增長(cháng)87、3%。
�、�、20xx年狀況
大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實(shí)現住宅的商品化、社會(huì )化，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟適用住房為主體，推進(jìn)危舊房改造工程、安居工程和住宅小區建設，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區建設，以適應不同收入層次家庭的住房需求。
20xx年建筑業(yè)穩定發(fā)展。全市全社會(huì )建筑業(yè)增加值50、63億元，增長(cháng)12、4%。具有資質(zhì)等級的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現利潤1、3億元，增長(cháng)36、3%。房屋建筑施工面積890萬(wàn)平方米，增長(cháng)3%;房屋建筑竣工面積677萬(wàn)平方米，下降3%。
�、�、20xx年狀況
建筑業(yè)穩定發(fā)展。全市全社會(huì )建筑業(yè)增加值42億元，增長(cháng)4、4%。具有資質(zhì)等級的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現利潤4、2億元，增長(cháng)220%。房屋建筑施工面積1052萬(wàn)平方米，增長(cháng)18、2%;房屋建筑竣工面積712、2萬(wàn)平方米，增長(cháng)5、2%。
�、�、20xx年狀況
20xx年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長(cháng)30、3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長(cháng)30、3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積656302平方米，增長(cháng)10、7%。1-9月，全市房屋新開(kāi)工面積2034812平方米，比上年同期增長(cháng)26、9%。其中，住宅新開(kāi)工面積1736269平方米，比去年同期增長(cháng)27、8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積232679平方米，比去年同期增長(cháng)28、6%。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)較快，拉動(dòng)上饒市城鎮以上的固定資產(chǎn)投資繼續平穩增長(cháng)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
�、�、商住用地供求運行情況
1、土地交易情況
�、�、土地成交面積：20xx-20xx年，共成交49宗地塊合計138、87萬(wàn)平方米，平均每年成交27、77萬(wàn)平方米。其中：商住用地33宗地塊合計117、03萬(wàn)平方米;居住用地16宗地塊合計21、84萬(wàn)平方米。土地成交量以20xx年為最大，特別是商住用地達到58、73萬(wàn)平方米，而以20xx年為最小總成交量才1、96萬(wàn)平方米。
�、�、土地成交額：20xx—20xx年土地成交額總額達8、38億元，其中商住用地7、52億元，居住用地0、86億元。
�、�、平均成交單價(jià)則由20xx年的309元/㎡上升到20xx年的1190元/㎡，其中商住用地由20xx年的312元/㎡上升到20xx年的2778元/㎡，20xx年是1705元/㎡;居住用地由20xx年的23元/㎡上升到20xx年的1258元/㎡，20xx年是315元/㎡。
2、房產(chǎn)商購置開(kāi)發(fā)情況
20xx-20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積56、98萬(wàn)平方米，平均每年11、4萬(wàn)平方米。
20xx-20xx年，土地開(kāi)發(fā)面積116、52萬(wàn)平方米，平均每年23、3萬(wàn)平方米。
�、�、房產(chǎn)供求運行情況
1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況
20xx-20xx年，全縣累計完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23、02億元，平均每年完成投資4、60億元。其中住宅投資累計21、29億元，平均每年4、26億元。在住宅投資中用于經(jīng)濟適用房8887萬(wàn)元，平均每年1777萬(wàn)元。
2、房產(chǎn)投資資金來(lái)源情況
近年，總的來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中:企業(yè)自籌資金占47、93%;銀行貸款占32、51%;其它資金(主要是定金及預收款和個(gè)人按揭貸款)19、56%。
3、房屋供應情況
�、�、房屋施工面積：20xx年是63、52萬(wàn)平方米，到20xx年達到了177、74萬(wàn)平方米，4年增長(cháng)179、81%。其中住宅則由20xx年的53、34萬(wàn)平方米增加到20xx年的147、30萬(wàn)平方米，4年增長(cháng)176、17%;商用房則由20xx年的6、80萬(wàn)平方米增加到20xx年的18、78萬(wàn)平方米，4年增長(cháng)176、25%。
�、�、房屋竣工面積：20xx年是14、61萬(wàn)平方米，20xx年達到42、99萬(wàn)平方米，增長(cháng)194、28%。其中住宅20xx年是39、87萬(wàn)平方米，比20xx年的13、10萬(wàn)平方米增長(cháng)了204、36%;商用房20xx年是2、07萬(wàn)平方米，比20xx年的0、87萬(wàn)平方米增長(cháng)了137、21%。
4、房屋需求情況
�、�、一手房房屋銷(xiāo)售面積：20xx-20xx年，5年中以20xx年銷(xiāo)售形勢最為看好創(chuàng )下歷史最高水平達34、45萬(wàn)平方米，比20xx年的15、95萬(wàn)平方米增長(cháng)116、02%;比20xx年的27、24萬(wàn)平方米還要增長(cháng)26、44%。其中住宅也以20xx年增幅最大達歷史最高32、25萬(wàn)平方米，比20xx年增長(cháng)153、42%，比20xx年增長(cháng)24、99%;商用房則以20xx年銷(xiāo)量最大3、01萬(wàn)平方米，后幾年起落不定但都不及20xx年，甚至到20xx年才銷(xiāo)售0、53萬(wàn)平方米。
�、�、一手房房屋銷(xiāo)售額：20xx-20xx年，5年中累計完成銷(xiāo)售額17、93億元，平均每年銷(xiāo)售3、59億元。其中住宅累計銷(xiāo)售15、75億元，平均每年銷(xiāo)售3、15億元;商用房累計銷(xiāo)售1、72億元，平均每年銷(xiāo)售0、34億元。3、二手房銷(xiāo)售情況：據房管交易中心提供的數據顯示，近年來(lái)我縣二手房交易應當說(shuō)比較活躍。20xx年成交面積達14、89萬(wàn)平方米超出當年一手房成交量2、16萬(wàn)平方米，超幅達16、97%;20xx-20xx年4年間每年的成交量雖不如20xx年，但其成交量均超過(guò)6萬(wàn)平方米，最高年份20xx年達9、2萬(wàn)平方米。
3、競爭對手和可比較案例
本項目處于上饒縣新行政中心核心圈之內，暫無(wú)競爭對手。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素
上饒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩定，近年來(lái)房?jì)r(jià)也穩中有升。沿海發(fā)達城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項目規劃的理念及產(chǎn)品設計的一些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，雖然沒(méi)有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的城市，本項目的產(chǎn)品還是能夠在當地引起轟動(dòng)并取得強勁的銷(xiāo)售成果。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點(diǎn)如下：
�、�、王昕辰：職務(wù)是董事長(cháng)，國家經(jīng)濟師，從事房地產(chǎn)行業(yè)20xx年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗，為人敦厚，領(lǐng)導力很強，善于發(fā)現人才與培養人才，善于學(xué)習新知識。
�、�、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國家房地產(chǎn)經(jīng)紀人，從事房地產(chǎn)行業(yè)20xx年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長(cháng)房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃，在企業(yè)現代化管理方面有自己的獨到一面。
�、�、周曉明：職務(wù)是財務(wù)部經(jīng)理，國家會(huì )計師，從事房地產(chǎn)財務(wù)20xx年，在專(zhuān)業(yè)知識上善于學(xué)習，不斷向上，擅長(cháng)財務(wù)分析、稅務(wù)籌劃。
�、�、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國家二級建造師，從事房地產(chǎn)工程工作20xx年，專(zhuān)業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習，不斷進(jìn)取，注重培養人才。
�、�、繆林?zhù)Q：職務(wù)是公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作20xx年，在工作中善于協(xié)調關(guān)系，辦事效率高。
�、�、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作20xx年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調各方關(guān)系。
2、組織結構
3、管理規范性
公司在管理上實(shí)行現代化企業(yè)管理制度，主張"以法管理，以仁領(lǐng)導"的基本方針，以萬(wàn)科、綠城、恒大等國內一線(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式為學(xué)習榜樣，積極引進(jìn)現代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運營(yíng)。
五、財務(wù)計劃
1、銷(xiāo)售收入估算
根據我們對項目附近目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的調查，我們對項目的銷(xiāo)售進(jìn)行估算。
根據市場(chǎng)調查及目前預售情況，住宅按4500元/平方米進(jìn)行測算;商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車(chē)位按80000元/個(gè)。
計算后項目的總銷(xiāo)售收入約為人民幣1、95億元，其售價(jià)情況如下表：
2、成本費用
項目成本費用主要包括經(jīng)營(yíng)成本、運營(yíng)費用、修理費用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等構成：
�、�、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)建設投資按銷(xiāo)售比例(竣工進(jìn)度比例)進(jìn)行結轉，總成本為11692、6萬(wàn)元，各期分別為3507、78萬(wàn)元、5846、30萬(wàn)元、2338、52萬(wàn)元;
�、�、運營(yíng)費用：運營(yíng)費用為建設及運營(yíng)過(guò)程中的管理費用等開(kāi)支，按銷(xiāo)售收入的10%計提，各期分別為585、37萬(wàn)元、975、62萬(wàn)元、390、25萬(wàn)元;
�、�、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開(kāi)支，按每期10萬(wàn)元估算;
�、�、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：經(jīng)營(yíng)稅金及附加按各期銷(xiāo)售收入計提5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為315、88萬(wàn)元、526、62萬(wàn)元、211、17萬(wàn)元;
�、�、土地增值稅：土地增值稅(住宅)1%--預征率，(店面)5%--預征率。各期分別為79、94萬(wàn)元、133、24萬(wàn)元、53、30萬(wàn)元。
3、利潤估算
根據測算的銷(xiāo)售收入和成本費用，項目稅前總利潤為人民幣4528、41萬(wàn)元，稅后總利潤為人民幣3034、03萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：
4、財務(wù)盈利能力分析
本項目測算期3年。
�、�、現金流量分析見(jiàn)《全部投資財務(wù)現金流量表》。
根據全部投資財務(wù)現金流量表可以測算以下財務(wù)指標：
�、�、根據損益表可以測算以下指標：
投資收益率=利潤總額/總投資×100%
=(3034、03/14983、99)×100%
=20、25%
投資利稅率=(利稅總額/總投資)×100%
=(4528、41/14983、99)×100%
=30、22%
5、財務(wù)盈利能力分析
銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)
=成本費用合計/平均銷(xiāo)售單價(jià)*(1-5、5%)
=14983、99/0、4322*(1-5、5%)
=32762、31平方米
銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)
=成本費用合計/可銷(xiāo)售總建筑面積*(1-5、5%)
=14983、99/45148、67*(1-5、5%)
=3136、28元/平方米。
通過(guò)上述計算,在銷(xiāo)售面積32762、31平方米的情況下(即銷(xiāo)售面積達到可銷(xiāo)售面積的72、57%時(shí)),可實(shí)現盈虧平衡。
項目在銷(xiāo)售單價(jià)不低于3136、28元/平方米的情況下,可實(shí)現盈利。
6、經(jīng)濟合理性分析
本項目投資收益率為20、25%、投資利稅率為30、22%，經(jīng)濟效益較好;項目稅后內部收益率20、55%，超過(guò)社會(huì )平均利潤率10%，抗風(fēng)險能力較強;項目年交所得稅1494、38萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加1053、67萬(wàn)元，土地增值稅266、48萬(wàn)元。由于均為地方稅。因此項目可為地方創(chuàng )造2814、53萬(wàn)元的財政收入。
通過(guò)以上經(jīng)濟費用效益或費用效果的相關(guān)指標分析，本項目從社會(huì )資源優(yōu)化配置的角度來(lái)看是合理、可行的。
六、融資方案的設計
1、融資方式：
�、�、股權融資方式
方式：融資方式(上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司)將以融資方項目的股權進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益的項目的公司，協(xié)助融資人快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
具體操作步驟如：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)
A、對融資方的債務(wù)權進(jìn)行核查確認
B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)：確定股權比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時(shí)間、確定管理上的監控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續
�、�、債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同
2、風(fēng)險分析：
為雙方的合作打下良好的基礎，保障雙方的權益，維護各自的利益的最大化，保障項目的正常進(jìn)行，達到合作的深度，并合理的規避化解風(fēng)險，對項目的風(fēng)險進(jìn)行了分析：
A、投資方的投資金及收益風(fēng)險在項目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
C、破產(chǎn)風(fēng)險
D、融資者對投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購的風(fēng)險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案：
A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
B、投資方式對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
3、退出機制：
A、股權方式融資的退出
項目進(jìn)行中投資退出;
項目完成投資退出一種方式是融資方按時(shí)按預定的回報率加本金額度進(jìn)行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應的物業(yè)面積形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制;
項目完成投資方退出，按時(shí)還本付息。
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