房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與策略論文
摘要：近年來(lái)資金需求巨大的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越迅速，為了滿(mǎn)足人們對房地產(chǎn)的需求和房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)離不開(kāi)大量融資。但是受制于國家政策法規調整、銀行政策變化、融資金額龐大等多方面原因，房地產(chǎn)企業(yè)的融資受到影響，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了融資約束的制約。本文通過(guò)概述融資約束，簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資約束的影響因素，并提出了緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資約束的相關(guān)策略，以供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)融資；融資約束
一、融資約束概述
融資是指企業(yè)進(jìn)行資金籌集的行為和過(guò)程，從理論上講，在完全資本市場(chǎng)的前提下，企業(yè)從內部與外部進(jìn)行融資的成本應當不存在差異。但是從當前我國各類(lèi)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)融資的實(shí)際情況來(lái)看，受?chē)艺�、地域發(fā)展、銀行政策、需求資金額度、代理成本等多方面因素的影響，不存在現實(shí)意義上的完全資本市場(chǎng)，企業(yè)內部與外部融資成本高低并不對等，因此產(chǎn)生了融資約束。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資約束相關(guān)影響因素分析
目前我國從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)眾多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式也各有不同，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資約束主要有以下四個(gè)影響因素：
(1)房地產(chǎn)企業(yè)本身所在區域、企業(yè)自身發(fā)展情況會(huì )影響融資。經(jīng)濟發(fā)展的不平衡在房地產(chǎn)行業(yè)也有所體現，房地產(chǎn)企業(yè)本身所在的區域對其有一定的經(jīng)濟保護和支持，房地產(chǎn)企業(yè)的融資大多來(lái)源于所在區域[1]。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展好、資產(chǎn)豐厚，就更容易獲得融資。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)資金投入制約較大。一方面房地產(chǎn)行業(yè)涉及資金數額龐大，投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)收益豐厚，但是投資風(fēng)險也較大。另一方面受到我國法律與政策的限制，國外資本很難進(jìn)入我國的房地產(chǎn)行業(yè)。
(3)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏完善的金融體系。完善的金融體系對于健全資本市場(chǎng)具有重要意義，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有完善的金融體系，這導致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的時(shí)候，對于間接融資的依賴(lài)性強，增加了企業(yè)的財政壓力，也不利于企業(yè)的后續發(fā)展。
(4)國家及地區政策影響融資。政策對于房地產(chǎn)行業(yè)和融資都具有較大影響，一般來(lái)說(shuō)，有國家政策支持的房地產(chǎn)企業(yè)更容易得到資金支持，地區對于該企業(yè)也會(huì )給予更高的優(yōu)惠政策和扶持政策，房地產(chǎn)行業(yè)的國企受到融資約束的情況大大低于非國企。
三、緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資約束相關(guān)策略分析
(一)加強企業(yè)內部資本市場(chǎng)運作
房地產(chǎn)企業(yè)的融資約束是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，為了緩解融資約束，企業(yè)應當從以下兩個(gè)方面加強企業(yè)內部資本市場(chǎng)運作：
(1)集團內部保持良好溝通，為資金內部轉移打好基礎。在集團內部，可以通過(guò)股權轉讓的方式實(shí)現內部資金，還可以通過(guò)母子公司的關(guān)系，由集團內部公司為另一需要融資的公司委托貸款或者借用子公司的資金來(lái)緩解融資壓力[2]。
(2)擴大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規模，有力促進(jìn)子公司上市。上市房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面有更多的資源和途徑，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)擴大發(fā)展規模，促進(jìn)子公司上市，可以增強房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。除此之外，有了上市子公司，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時(shí)候可以互為擔保方，提升在銀行貸款的能力，增強融資實(shí)力，從而緩解融資約束。
(二)實(shí)現多元化融資
從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，單一的融資方式在遇到國家政策調整或是行業(yè)變動(dòng)的時(shí)候，融資約束的程度會(huì )大幅增加。因此，為了緩解融資約束，提升企業(yè)的融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)應當盡量實(shí)現多元化融資�？梢詮囊韵氯齻�(gè)方面開(kāi)展：
(1)房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)從確立項目、實(shí)施建設、面向消費者到回收成本形成經(jīng)濟效益需要較長(cháng)的時(shí)間周期，對大量資金的需求也是長(cháng)期存在的，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資，可以減少交易成本。
(2)房地產(chǎn)基金融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設立房地產(chǎn)基金，可以增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿收益，通過(guò)房地產(chǎn)基金融資，資本不足的房地產(chǎn)企業(yè)能夠吸引更多的投資，壯大企業(yè)實(shí)力。
(3)鼓勵融資租賃。房地產(chǎn)企業(yè)對于流動(dòng)資金的需求龐大，進(jìn)行融資租賃可以將房地產(chǎn)企業(yè)本身的資產(chǎn)化作流動(dòng)資金，以維持房地產(chǎn)企業(yè)對于大量流動(dòng)資金的需求，確保房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中資金鏈不斷，項目建設發(fā)展不受影響[3]。
(三)加強關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的相互合作
在我國的房地產(chǎn)行業(yè)，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)不下萬(wàn)家，尤其是處于同一地區的房地產(chǎn)企業(yè)，或多或少地有一些業(yè)務(wù)往來(lái)與項目合作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)受到融資約束的時(shí)候，加強與同行業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)合作，也是有效緩解融資約束的一種辦法。例如在房地產(chǎn)企業(yè)投資新項目時(shí)遇到資金不足的問(wèn)題時(shí)，與關(guān)聯(lián)企業(yè)合作，一方面能將房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨的融資約束分攤到合作企業(yè)，有效緩解融資約束，另一方面還可以發(fā)揮各自特長(cháng)，為項目開(kāi)發(fā)創(chuàng )造更好的發(fā)展前景，提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)良性發(fā)展。
四、結語(yǔ)
從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實(shí)情來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)融資，融資約束對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。在融資約束的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加強企業(yè)內部資本市場(chǎng)運作、實(shí)現多元化融資、加強關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的相互合作等方式可以緩解融資約束壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續、健康發(fā)展提供助力。
參考文獻：
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