淺談居住權

一、居住權的基本概念

　�。ㄒ唬┚幼�權的歷史沿革
　　居住權制度源于羅馬法。在羅馬法中，居住權的性質(zhì)為人役權。人役權是指為了特定人的利益而使用他人之物的權利，包括用益權、使用權、居住權和奴畜使用權四種。居住權制度在其他人役權如用益權和使用權中也有所反映。
　　用益權，指無(wú)償地使用、收益他人之物而不損壞或變更物的本質(zhì)的權利。享有用益權的人被稱(chēng)為用益權人，物的所有人則被稱(chēng)為虛所有人。它產(chǎn)生發(fā)展的最初目的，是被家長(cháng)用來(lái)作為處分遺產(chǎn)的一種手段，通過(guò)遺囑將某項遺產(chǎn)的使用、收益權遺贈給需要照顧的人，使某些有繼續權的家庭成員，特別是繼續權被剝奪的寡婦或者未婚女兒有可能取得一種供養。由于用益權的目的在于維持用益權人的日常生活需要，故無(wú)論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，包括房屋，都可以成為用益權的標的物。
　　使用權，是權利人在個(gè)人需要的范圍內，對他人的物按照其性質(zhì)加以利用的權利。假如此時(shí)使用權的標的物為房屋，則可供使用權人居住，也涉及居住權。使用權人的權利和義務(wù)與用益權人基本相同。不同之處在于，用益權包括使用和收益兩種權能，而使用權的行使，則在供個(gè)人需要的限度內，使用標的物而已，故用益權中的收益的確定，于使用權并不適用。
居住權，是指因居住而使用他人房屋的權利。居住權是一種獨立的人役權，在其范圍上要比使用權廣，比用益權窄�？梢�(jiàn)，羅馬法上三種獨立的人役權中都涉及居住權這一題目，這種立法體例為很多大陸法系國家所采納，并在此基礎上有所發(fā)展。
　　法國民法基本承襲了羅馬法的規定，在《法國民法典》中規定了用益權制度。該法典第578條對用益權下了定義：“用益權是指，如同本人是所有權人，享用所有屬于他人之物的權利，但享用人應負責保管物之本體�！庇靡鏅喟�含了用益權人以各種方式對于包括房屋在內的物進(jìn)行使用和收益的權利，從該法典的結構來(lái)看，使用權為用益權的一種，而居住權則為使用權的一種，這一點(diǎn)與羅馬法不同。在此條件下，居住權較用益權、使用權，顯示出限制逐步增多的特點(diǎn)。因而從性質(zhì)上講，使用權與居住權是在效力上減弱了的用益權。
　　《德國民法典》在物權篇中同時(shí)規定了用益權、限制的人役權和居住權三項制度，為他人居住、使用房屋這一目的提供了多種法律方式。此法典從1030條至1089條用了60個(gè)條文來(lái)規定用益權，并且分為物上用益權、權利用益權、財產(chǎn)用益權三種用益權類(lèi)型，其中的物上用益權包括了對于他們房屋予以使用、收益的權利。限制人役權，指的是為特定人設定的物權性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)使用權，其是介于地役權和用益權之間的權利。這一權利的主要形態(tài)為居住權，可以說(shuō)，在限制的人役權中，包括了居住權。而德國民法中的居住權，是指對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利。由于《德國民法典》對用益權規定得較為具體，此種權利與居住權較為類(lèi)似，居住權的很多方面要適用用益權的規定。

（二）居住權的法律特征

根據我國的《物權法（草案）》第180條規定，居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有的占有、使用的權利。從此定義，我們可以看出：（1）居住權是一種用益物權。用益物權，是指非所有權人對他人所有之物所享有的占有、使用和收益的權利。由于居住權須經(jīng)過(guò)登記程序才具有對世性和盡對性，故而居住權具有物權的效力，屬于用益物權的一種。（2）居住權既然是一種用益物權，那它肯定有一定的期限。具體期限通常由當事人在合同中特別約定或根據遺囑、遺贈來(lái)確定，并應當在登記機關(guān)登記。（3）居住權的主體是自然人，不可以是法人。這是由于居住權主要是基于婚姻、家庭關(guān)系而產(chǎn)生的，是源于贍養、扶養等現實(shí)目的而設立的。（4）居住權具有不可轉讓性，不能與權利人相分離，權利人死亡，居住權消滅。這是有設立居住權的目的所決定的。（5）居住權的設立通常是無(wú)償的。物權法草案第182條規定，居住權人“可以不支付住房使用費，不承擔重大維修用度，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外”。

（三）居住權的內容

1、居住權人的權利
（1）房屋占有和使用權。居住權人有權占有、使用他人所有的房屋，這是居住權人最重要、最基本的權利。居住權人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面積應當根據合同、遺囑或登記記載的面積加以確定。如無(wú)特別規定，則原則上應當以保證居住權人正常居住、生活為限。當然，居住權人在使用該房屋時(shí)，可以基于生活上照顧等正當理由，而答應他人共同使用。（2）出租的權利。從《物權法（草案）》第180條的規定來(lái)看，居住權人一般不享有對房屋的收益權。但對此應當有例外的規定，一定條件下的租賃權就是一個(gè)例外。根據《物權法（草案）》第183條的規定，在一般情況下，居住權人不可將房屋出租給他人以收取租金，這是由居住權作為人役權的基本性質(zhì)和設置居住權的法律目的所限定的。但是當事人可以以約定排除這一規定。比如，在作為養老計劃的居住權中，房屋所有權人在讓與所有權而自己保存居住權時(shí)，也大多會(huì )考慮同受讓人約定，用出租部分房屋來(lái)使自己獲得更多收益。當然，在居住權有期限時(shí)，租賃的期限不得超過(guò)居住權的期限或其剩余期限。（3）物上請求權。居住權人享有排除所有權人和第三人妨害的權利。這是根據居住權的立法體系得出的解釋。由于居住權是物權，居住權人為排除他人妨害可以行使物上請求權，包括請求侵權人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等。此外，《物權法（草案）》第185條還規定了居住權的追及效力，即所有權人的變更不影響居住權的效力，這也是居住權作為物權而具有的強勢效力的體現。

2、居住權人的義務(wù)
（1）公道使用的義務(wù)。我國《物權法（草案）》規定，居住權人應當公道使用住房（第182條）。居住權人應以善良治理人的原則性要求享受其權利，并以權利取得人及其家庭居住所必要為限。居住權人行使使用權時(shí)，須依房屋的居住用途，在不毀損房屋本體或變更其性質(zhì)的情形下對房屋加以利用，以供生活的需要。居住權人不得將房屋用于經(jīng)營(yíng)用途。當然投資性居住權，不在此限�！。�2）承擔房屋日常用度的義務(wù)。我國《物權法（草案）》規定，居住權人應當承擔居住房屋的日常用度（第181條）。我國可以鑒戒法國和羅馬法上的做法，房屋的大修一般應當由房屋所有權人承擔，但所有權人并沒(méi)有維護房屋以供居住權人使用的義務(wù)，因此大修是房屋所有權人基于其所有權的享有而發(fā)生的自愿行為；但其他正常維修和房屋稅費應由居住權人負擔。正常維修用度包括保存、治理和正常修繕?lè )课莸挠枚�，由于居住權人未履行正常修繕義務(wù)，導致必須對房屋進(jìn)行大修，此時(shí)的大修用度也應由居住權人支付。房屋的稅費，指在居住權存續期間，定期年負擔，例如稅金、租金、不動(dòng)產(chǎn)年金，以及其他由于收益而產(chǎn)生的負擔。（3）返還房屋的義務(wù)。在居住權消滅時(shí)，居住權人有返還房屋的義務(wù)。假如居住權是由于居住權人死亡而消滅的，則其繼續人有返還房屋的義務(wù)。但是，對于房屋在正常情況下使用所產(chǎn)生的折舊，居住權人不負有返還義務(wù)。該義務(wù)在我國《物權法（草案）》條文中沒(méi)有直接規定，建議未來(lái)物權法對此加以明確，即單設一條明確規定，“居住權消滅后，居住權人負有返還住房給所有權人的義務(wù)�！�

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