土地增值稅籌劃探析

　　針對土地增值稅籌劃中的誤區,采用對比分析的方法,通過(guò)合理區分土地增值稅的費用扣除與企業(yè)所得稅的費用扣除標準,運用"免稅臨界點(diǎn)最高定價(jià)系數",結合房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃具體事項,以求盡可能地減輕企業(yè)稅負、降低納稅風(fēng)險。下面是小編搜集整理的土地增值稅籌劃探析的論文，歡迎大家閱讀參考。

　　摘要:隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)土地成本的逐年提高及國家對房地產(chǎn)行業(yè)調控的長(cháng)期性，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著(zhù)較大的資金壓力，在這種情況下如何降低成本就成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題，土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，如何進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重要課題之一。本文結合項目土地增值稅清算，對土地增值稅籌劃過(guò)程中的幾個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行分析，主要分為項目前期和后期兩部分，項目前期主要指取得土地到項目首期開(kāi)盤(pán)預售前，后期主要指項目開(kāi)盤(pán)預售后到項目售罄完工。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

　　項目前期，要籌劃的重點(diǎn)是二個(gè)“臨界點(diǎn)”的判斷，一是普通標準住宅增值率20%的臨界點(diǎn)，二是各級超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)。

　　一、普通住宅增值率20%臨界點(diǎn)的籌劃要點(diǎn)

　　1.1首先，需要明確普通標準住宅的范疇�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的。第二，確定20%增值率臨界點(diǎn)的售價(jià)。普通住宅增值率20%以下免稅的規定，給土地增值稅的清算結論提供了較大彈性空間，在項目規劃指標基本確定，各項成本能夠相對準確的得出預算數據后，如何計算項目達到20%增值率的售價(jià)，就成為前期籌劃的關(guān)鍵�，F就如何計算臨界點(diǎn)售價(jià)，以及其理論上對售價(jià)制定的指導意義論述如下：設定項目普通標準住宅收入為變量R，可扣除成本為常數a，以增值額除以扣除額等于20%列方程式，求出當增值率達到20%臨界點(diǎn)時(shí)，收入R與成本C的關(guān)系：(R-0.056R-1.3C)/(1.3C+0.056R)=20%解方程得：R=1.67238*C我們稱(chēng)此時(shí)的售價(jià)為“臨界點(diǎn)售價(jià)”R0。

　　1.2數據表示，當價(jià)格是成本的1.67238倍時(shí)，普通住宅增值率達到20%，當普通住宅價(jià)格到達這一臨界點(diǎn)時(shí)，繼續提高售價(jià)，會(huì )產(chǎn)生增值額30%比例的稅負，即(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%=0.08362C。但是，這并不代表售價(jià)不能高出20%的臨界點(diǎn)售價(jià)，如果售價(jià)的提高能高于突破臨界點(diǎn)產(chǎn)生的稅負，仍是經(jīng)濟的。根據上述結論，可以進(jìn)一步計算售價(jià)最少提升多少，才能大于突破臨界點(diǎn)帶來(lái)的稅負，如前所述，20%的臨界點(diǎn)售價(jià)R0為1.67238C，設在此基礎上售價(jià)的增幅為R1，那么稅負與售價(jià)增幅相等的表達式為：(R0-0.056R0-1.3C+R1-0.056R1)*30%=R1，(R-0.056R-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R1代入R=1.67238C(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R10.08362C+0.2832R1=R1得：R1=0.11666C我們稱(chēng)此時(shí)的售價(jià)增幅為“經(jīng)濟增幅”R1。綜上所述，我們得到了二個(gè)表達售價(jià)(及售價(jià)增幅)和成本間的關(guān)系式：a、增值率達到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)R0與成本C的關(guān)系：R0=1.67238*Cb、增值率達到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)最少提升多少，才能經(jīng)濟：R1=0.11666C也就是說(shuō)，假設發(fā)展成本是5000元/平米，20%增值率的臨界點(diǎn)售價(jià)是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破這一售價(jià)，則至少應將售價(jià)提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是經(jīng)濟的。

　　1.3第三，臨界點(diǎn)售價(jià)對稅收籌劃實(shí)務(wù)的指導意義。如第二條所述。普通住宅增值率20%以下免稅的規定給項目的稅收籌劃留下空間，特別是兼有普通住宅和其他物業(yè)，且普通住宅增值率恰好在20%左右(上下浮動(dòng)3%-5%)的項目。對于這類(lèi)項目，無(wú)論是前期稅務(wù)籌劃，還是后期清算中與中介機構的溝通調整，都是極具操作性的。銷(xiāo)售價(jià)格制定方面，臨界點(diǎn)售價(jià)R0和經(jīng)濟增幅R1具有較大的參考價(jià)值，但是他們的計算依據來(lái)源于預算成本，預算數據本身就存在較大的變動(dòng)因素，另外，預算階段普通住宅與其他物業(yè)各項成本的分攤方式，在最后清算時(shí)也存在被調整的可能，因此，應充分考慮預算與實(shí)際的差異，為臨界點(diǎn)售價(jià)留出3-5%的浮動(dòng)空間。成本安排方面，把普通標準住宅的預算成本作為一個(gè)固定數值，而把售價(jià)作為自由變量，然而，售價(jià)并不是隨意決定的，要受到項目所在區域、行業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)品檔次以及盈利期望等多種因素制約，因此，售價(jià)一般會(huì )被限定在一個(gè)較小的變動(dòng)區間，既然如此，是否可以把售價(jià)作為固定值，而把成本作為變量，對成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢?如前所述，對于兼有普通住宅和其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)項目，筆者認為成本的操作空間還是很大的，比如在合理的范圍內，適當提高承包商普通住宅的建造單價(jià)，而壓低其他物業(yè)建造單價(jià)，使得普通住宅的預測增值率降至20%以下，既節約了稅金，又不給承包商造成經(jīng)濟利益的損失。根據計算，增值率達到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)R0與成本C的關(guān)系:R0=1.67238*C可以輕易反算出C=0.598R0,也就是說(shuō)，如果項目預計售價(jià)是8000元/平，臨界點(diǎn)成本(折可售單價(jià))是4784元/平，如果預算成本是5000元/平，可以通過(guò)普通住宅和其他物業(yè)間的成本轉移，減少普通住宅216元/平的單方成本，達到合理避稅的目的。同樣，在實(shí)際操作中，還是要留出3-5%的浮動(dòng)空間。

　　二、各級超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)

　　以上論述了普通標準住宅增值率達到20%這一臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)和成本的數值關(guān)系，并闡述了其對稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)的指導意義，那么土地增值稅各級超率累進(jìn)稅率臨界點(diǎn)上收入和成本的數值關(guān)系是多少，是否能利用于稅務(wù)的籌劃呢?筆者先在這里給出結論：各級超率累進(jìn)稅率，由于速算扣除系數的調節，因價(jià)格提升引起增值率“跳級”后，土地增值稅額是平緩上升的，并未出現“跳點(diǎn)”現象，也就是說(shuō)，不會(huì )像普通住宅突破20%增值率那樣，價(jià)格的提升小于稅負的增長(cháng)，而使得利潤下降，因此，研究各級超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)意義不大。這里，對上述結論做簡(jiǎn)要解釋。設土增稅為T(mén)，售價(jià)為R，扣除項為K，四級超率累進(jìn)稅率的計算公式及超率臨界點(diǎn)的稅額可表達為：增值額未超過(guò)扣除項目金額50%，即R<1.5K，T=(R-K)0.3。代入R=1.5K，T=0.15K增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%即1.5K<=R<2K，T=(R-K)0.4-K*0.05。代入R=1.5K，T=0.15K;代入R=2K，T=0.35K增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%即2K<=R<3K，T=(R-K)0.5-K*0.15。代入R=2K，T=0.35K;代入R=3K，T=0.85K增值額超過(guò)扣除項目金額200%即R>=3K，T=(R-K)0.6-K*0.35代入R=3K，T=0.85K由以上表達式可見(jiàn)，在增值率50%，100%，200%各級臨界點(diǎn)上代入售價(jià)R，無(wú)論是使用低一級計算式還是高一級計算式，稅額都是相同，這是速算扣除系數起到的作用。項目后期主要指項目開(kāi)盤(pán)預售后到售罄完工。項目后期合約分判已經(jīng)分期進(jìn)行，預售樓盤(pán)也已經(jīng)分期取得了批復售價(jià)并銷(xiāo)售，很難組織有效的全盤(pán)籌劃工作，但還是有以下要點(diǎn)值得注意：

　　(1)定期對普通住宅增值率進(jìn)行測算檢討

　　隨著(zhù)項目的發(fā)展，預算的執行情況會(huì )不斷更新，售價(jià)成本數據與預算相比也必定會(huì )有變化，根據最新數據定期對普通住宅增值率進(jìn)行重新測算，如增值率發(fā)生變化大于20%，可以及時(shí)安排調整。

　　(2)增值率低的免稅項目，可以提前申請清算

　　項目前期，通過(guò)預算數據測算項目增值率后，對于增值率遠低于20%的普通住宅，以及遠低于0的其他物業(yè)，可以明確其清算稅額是0。然而，由于土地增值稅有預繳規定，這類(lèi)項目仍要預繳稅金，這給企業(yè)帶來(lái)兩項不利因素：一是占用企業(yè)資金，二是經(jīng)歷漫長(cháng)而復雜的退稅程序。對于這類(lèi)情況，雖然沒(méi)有太好的應對措施，但還是可以采取一定辦法，盡量減少預繳稅款。國稅總局對土地增值稅清算的規定，2006年12月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條規定，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件：已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。第八條規定：在土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉讓的，納稅人應按規定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費用乘以銷(xiāo)售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時(shí)的扣除項目總金額+清算的總建筑面積。結合以上規定和當地地稅局的具體做法：

　　第一，企業(yè)在預售面積達到85%，甚至不到85%時(shí)，就可以主動(dòng)提出清算;

　　第二，清算時(shí)還未銷(xiāo)售的房屋，在清算不再按預繳率繳納土地增值稅，而是按照增值額(收入減去清算時(shí)計算的扣除額)繳稅。因此，對于增值率低的項目，企業(yè)在取得足夠項目成本發(fā)票，測算增值率達到免稅條件后，完全可以提前申請清算，清算后再銷(xiāo)售的收入按規定可以不再預繳，既減少了資金支出，又為后期退稅做了鋪墊。

　　(3)預計清算額高于預繳額的項目，應及時(shí)申請清算

　　提出這一論點(diǎn)是為企業(yè)所得稅做籌劃考慮，根據國稅發(fā)2009第31號文《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第十二條規定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。所得稅匯算清繳只允許扣除實(shí)際繳納的土地增值稅，因此，對于某一年度完工且基本售罄的項目，應及時(shí)清算土地增值稅，否則只能以預繳額作為所得稅應納稅所得額的扣除項，而以后年度即使完成清算，當年無(wú)所得稅可抵扣，只能通過(guò)退稅程序申請返還，退稅需經(jīng)過(guò)嚴格的審批環(huán)節，因此，也不一定能按照企業(yè)的設想按時(shí)退回多交稅款。

　　參考文獻：

　　[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例

　　[2]國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通知

【土地增值稅籌劃探析】相關(guān)文章：

增值稅日常納稅籌劃03-21

國有企業(yè)稅務(wù)籌劃探析03-24

企業(yè)增值稅的核算及其納稅籌劃分析03-21

探析增值稅全面轉型對企業(yè)的影響03-18

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析03-21

土地可持續利用探析01-06

土地增值稅的基礎知識03-09

淤泥軟土地基處理探析02-24

論房地產(chǎn)企業(yè)土地增殖稅的納稅籌劃03-11

般納稅人增值稅會(huì )計處理探析03-21