外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預繳所得稅會(huì )計處理

國家稅務(wù)總局2001年12月發(fā)文：國稅發(fā)[2001]142號《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所得稅管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），進(jìn)一步嚴格要求：企業(yè)預售房地產(chǎn)的。其取得的預收款，應按國稅發(fā)[1995]153號《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的規定，預征企業(yè)所得稅�！　　锻ㄖ�》還進(jìn)一步明確規定采用預售款銷(xiāo)售的收入確定原則：采取分期付款或預售方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預收款時(shí)就要確認銷(xiāo)售收入的實(shí)現；而《企業(yè)制度》規定收入確認條件是：①企業(yè)已將商品所有權上的主要風(fēng)險和報酬轉移給購貨方；②企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續管理權，也沒(méi)有對已售出的商品實(shí)施控制；③與交易相關(guān)的利益能夠流入企業(yè)；④相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在實(shí)際操作過(guò)程中。開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是以銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具來(lái)確認銷(xiāo)售收入的實(shí)現。這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)務(wù)中注意處理好稅務(wù)與會(huì )計的關(guān)系�！　　锻ㄖ�》要求企業(yè)取得預售款時(shí)，預繳企業(yè)所得稅。但開(kāi)發(fā)企業(yè)在計提、預繳預收賬款所得稅時(shí)的會(huì )計賬務(wù)處理一直沒(méi)有明文規定，各個(gè)企業(yè)在實(shí)際操作中也有很多不同處理�！　�例：某外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）主要從事普通住宅的開(kāi)發(fā)、建設及其銷(xiāo)售，所得稅適用稅率33％。2002年新開(kāi)工“遠景花園”項目預收款情況如下：　　一、2002年1月8日收到預收款50萬(wàn)元時(shí)（注：本文暫不考慮預收款涉及到的營(yíng)業(yè)稅及附加）：　　借：銀行存款　　 500000　　　貸：預收賬款　　 500000　　二、2002年1月份“遠景花園”項目“預收賬款”貸方累計發(fā)生額為600萬(wàn)元，月末計提預收款所得稅＝預收款×預計利潤率×適用稅率＝600× 5％×33％＝9.9萬(wàn)元，其中5％為普通住宅的預計利潤率（詳參照蘇國稅發(fā)[96]047號文執行）：　　借：待攤費用一預收賬款所得稅　　 99000　　　貸：應交稅金——應交預收賬款所得稅　　99000　　這就要求企業(yè)在實(shí)務(wù)中做好“分類(lèi)銷(xiāo)售臺賬”，按具體不同項日分設，并把同一項目中的普通住宅、別墅、商鋪區分開(kāi)。在預收款轉入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”時(shí)，要在分類(lèi)臺賬中登記，以便年終匯算清繳時(shí)統計數據。 2002年2、3月分別計提“遠景花園”項目預收款所得稅5萬(wàn)元、4.2萬(wàn)元，分錄同上�！　∪�、2002年4月初上繳第一季度預收款所得稅，9.9＋5＋4.2＝9.1萬(wàn)元 借：應交稅金——應交預收賬款所得稅　　191000 貸：銀行存款 191000 同樣，企業(yè)二、三、四季度分別計提、上繳50萬(wàn)元、42.8萬(wàn)元、30萬(wàn)元，全年累計上繳“遠景花園”項目預收款所得稅141.90萬(wàn)元，分錄同上。即“遠景花園”項目全年預售8600萬(wàn)元（8600×5％×33％＝141.90萬(wàn)元）�！　∷�、2002年度終了，匯算清繳所得稅，全年 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6500萬(wàn)元 利潤總額　　 520萬(wàn)元 同時(shí)“分類(lèi)銷(xiāo)售臺賬”統計顯示“遠景花園”項目全年預收款轉入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”2000萬(wàn)元，即全年“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”6500萬(wàn)元個(gè)含“遠景花園”項目2000萬(wàn)元；　　下面分兩種情況討論：　�。�1）如果經(jīng)稅務(wù)主管部門(mén)2001年度核定“可結轉下一年未彌補完的虧損額”為600萬(wàn)元，且假定2002年無(wú)納稅調整項日。那么企業(yè)2002年度： 凈利潤　　520萬(wàn)元 可全部用于彌補以前年度虧損，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅�！斑h景花園”項目實(shí)現的2000萬(wàn)元收入所對應的已上繳預收款所得稅：2000×5％×33％＝33萬(wàn)元應退回給企業(yè)，企業(yè)收到時(shí)：　　借：銀行付款　　 330000　　　貸：待攤費用——預收賬款所得稅　　330000　�。�2）如果企業(yè)沒(méi)有需要彌補的以前年皮虧損，2002年也無(wú)納稅調整項目，此時(shí) 利潤總額　　520萬(wàn)元 所得稅　　 171.60萬(wàn)元 凈利潤　　 348.40萬(wàn)元 “遠景花園”項目實(shí)現的2000萬(wàn)元收入所對應的已上繳預收款所得稅：2000×5％×33％＝33萬(wàn)元，要作如下結轉：　　借：所得稅　　 330000　　　貸：待攤費用——預收賬款所得稅　　330000　　同時(shí)， 　　借：本年利潤　　330000　　　貸：所得稅 330000　　上述兩種情況中“待攤費用——預收賬款所得稅”的余額都為141.90－33＝108.90萬(wàn)元，對應為“遠景花園”新項目“預收賬款”余額8600－2000＝6600萬(wàn)元應預繳的所得稅：6600×5％×33％＝108.90萬(wàn)元。 實(shí)務(wù)中增設“應交稅金——應交預收賬款所得稅”科目，是為了區別于企業(yè)每季度正常銷(xiāo)售收入產(chǎn)生的利潤應預繳所得稅：“應交稅金——應交所得稅”，也為了便于復核“應交稅金——應交預收賬款所得稅”的發(fā)生額與“待攤費用——預收賬款所得稅”的對應關(guān)系。 預收賬款計提的所得稅不應計入當年損益，增設“待攤費用——預收賬款所得稅”科目，區別于計入當年損益“所得稅”科目。

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