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　　不動(dòng)產(chǎn)登記是什么意思??

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經(jīng)權利人或利害關(guān)系人申請，由國家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

　　作為物權公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)物權登記，是權利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門(mén)將有關(guān)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權的事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

　　1.登記是依當事人申請的行為。

　　2.登記是國家專(zhuān)職部門(mén)的活動(dòng)。

　　3.登記內容為不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項。

　　4.登記事項須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿

　　性質(zhì)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：

　　(1)公法行為說(shuō)。

　　(2)證明行為說(shuō)。

　　(3)司法行為說(shuō)。不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。[2]

　　3權利

　　(1)所有權。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　(2)地上權。

　　(3)永佃權。

　　(4)地役權。

　　(5)先取特權。

　　(6)質(zhì)權。

　　(7)抵押權。

　　(8)租賃權。

　　(9)采石權。

　　4功能

　　不動(dòng)產(chǎn)登記首先，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統一登記的功能。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟需求。有關(guān)人士認為，統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟的一項基礎性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。這是制度本身的價(jià)值，是基本功能。嚴格地講，是制度的經(jīng)濟學(xué)價(jià)值，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟。不動(dòng)產(chǎn)登記制度首先要實(shí)現其主導價(jià)值，發(fā)揮其經(jīng)濟學(xué)價(jià)值。如果主導價(jià)值都不能實(shí)現或者無(wú)法實(shí)現，這項制度以及此項工作自然會(huì )“功敗垂成”，何言其他價(jià)值?

　　其次，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統一登記的用途——為全國統一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的形成構建明晰的產(chǎn)權基礎。同時(shí)，可以適度挖掘不動(dòng)產(chǎn)登記的衍生價(jià)值。很多制度之間是有關(guān)聯(lián)的，可以相互補充、取長(cháng)補短。反腐敗制度建設與完善，不是“單打獨斗”，應該利用一切當今的與正在建立的制度資源，應該是“組合拳”。關(guān)住權力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴絲密縫，不給權力留下絲毫機會(huì )。

　　制度設計很關(guān)鍵。不以反腐需求為初衷建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應將反腐敗基因注入該項制度的設計中，至少要預留一定的預期與空間，這并不會(huì )消解它的市場(chǎng)經(jīng)濟的核心價(jià)值。

　　5職責

　　機關(guān)職責

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　登記機關(guān)的職責是指登記機關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依法享有的職權與應履行的義務(wù)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職責，不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務(wù)。

　　中國物權法既沒(méi)有去試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更沒(méi)有去回答物權法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構去進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，而是在聽(tīng)取各方面意見(jiàn)的基礎上，針對中國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，對不動(dòng)產(chǎn)機關(guān)應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定：“登記機構應當履行下列職責：

　　(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。

　　(二)就有關(guān)登記事項詢(xún)問(wèn)當事人。

　　(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項。

　　(四)法律、行政法規規定的其他職責。

　　具體來(lái)說(shuō)，物權法要求中國的登記機構在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應當履行下列職責：

　　1.查驗申請人提供的必要材料。

　　2.詢(xún)問(wèn)申請人有關(guān)登記事項。

　　3. 如實(shí)、及時(shí)進(jìn)行登記。

　　4.法律法規規定的其他職責。

　　為保證登記機關(guān)更好地履行登記職責，物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作出明確規定。[3]

　　法律責任

　　1.登記機關(guān)法律責任概述。登記機關(guān)的法律責任，是指登記機關(guān)因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔的民事賠償責任。

　　2.登記機關(guān)賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則，就是指歸責的一般規則，是據以確定行為人承擔民事責任的根據和標準，也是貫穿于侵權行為法之中，對各個(gè)侵權行為規則起著(zhù)統帥作用的立法指導方針。

　　3.登記機關(guān)賠償責任的構成要件。根據無(wú)過(guò)錯責任的歸責原則，中國不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)承擔賠償責任須具備以下要件：[4]

　　(1)存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假，登記機關(guān)盡到了審查職責之外的情況，都屬于登記錯誤。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記

　　(2)存在損害事實(shí)。所謂損害事實(shí)是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實(shí)的存在是侵權賠償責任構成的前提，“無(wú)損害即無(wú)賠償”。

　　(3)損害事實(shí)與登記錯誤之間有因果關(guān)系。

　　4.登記機關(guān)賠償范圍及其追償。登記機關(guān)賠償責任的范圍應根據當事人因登記錯誤造成的實(shí)際損失來(lái)確定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關(guān)系人主張權利的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進(jìn)行訴訟的費用，等等。

　　6登記　　

       將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責整合由一個(gè)部門(mén)承擔，理順部門(mén)職責關(guān)系，減少辦證環(huán)節，減輕群眾負擔。

　　建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規互通共享。

　　推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

　　中國有關(guān)部門(mén)將加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，國土資源部將按中央部署，協(xié)調有關(guān)部門(mén)建立部際聯(lián)席會(huì )議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，扎實(shí)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統一登記。

　　國土資源部副部長(cháng)徐德明在2014年全國國土資源工作會(huì )上說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，是中國產(chǎn)權管理體制機制的重大改革，責任重大，任務(wù)艱巨。當前，統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺，要逐個(gè)落實(shí)到。重點(diǎn)是作好不動(dòng)產(chǎn)統一登記的頂層設計，制度安排。

　　按照《國務(wù)院機構改革和職能轉變方案》、國務(wù)院第31次常務(wù)會(huì )議等有關(guān)要求，首先落實(shí)好統一登記機構和統一登記依據，盡快協(xié)調有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì )議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，機構人員要到位，加強工作支撐。[6]

　　7模式

　　近、現代各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

　　(一)契據登記制度

　　契據登記制度，也稱(chēng)形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)，經(jīng)當事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。

　　契據登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權變動(dòng)的對抗要件。

　　(2)登記與否不予強制。

　　(3)登記實(shí)行形式審查主義。

　　(4)登記無(wú)公信力。

　　(5)登記簿采人的編成主義。

　　(6)登記不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物登記物權變動(dòng)事項統一。

　　(二)權利登記制度　

　權利登記制度，又稱(chēng)實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創(chuàng )，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國臺灣地區所采用。

　　權利登記制度具有以下法律特征：

　　(1)登記為物權變動(dòng)的生效要件。

　　(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)登記采用強制主義。

　　(5)登記簿采物的編成主義。

　　(6)登記以不動(dòng)產(chǎn)權利的靜態(tài)為主。

　　(三)托倫斯登記制度

　　托倫斯登記制度托倫斯登記制度，又稱(chēng)權利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權利證書(shū)確認產(chǎn)權以便利不動(dòng)產(chǎn)物權轉移的登記制度。

　　托倫斯登記制度具有如下法律特征：

　　(1)登記不實(shí)行全面的強制主義。

　　(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。

　　(3)登記具有公信力。

　　(4)交付權利證書(shū)。

　　(5)登記土地上的權利負擔。

　　(6)設置賠償基金。

　　(四)三種登記模式的評析

　　上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色。無(wú)論是利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的政治、經(jīng)濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，并通過(guò)各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

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