難忘的瞬間作文500字（精選54篇）
篇一：萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)品牌調研報告
一、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌形象包裝概述2
二、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌傳播渠道3
三、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌傳播新聞脈絡(luò )調研4
四、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌支撐元素分析7
五、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌形象廣告11
六、萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)品牌費用投入分析圖13
七、萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)形象包裝其他媒體調研13
八、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌宣傳調研分析14
九、萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)品牌文字稿16
一、萬(wàn)科品牌形象包裝概述
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開(kāi)工面積523。3萬(wàn)平方米，竣工面積529。4萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售金額478。7億元，結算收入404。9億元，凈利潤40。3億元，根據“2009中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究”公布的最新數據顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)以120億元的企業(yè)品牌價(jià)值身價(jià)居中國地產(chǎn)企業(yè)第一位。
萬(wàn)科地產(chǎn)從公司成立之初就很注重公司的品牌形象推廣了，為此，甚至還舉辦大型的“萬(wàn)科企業(yè)品牌推廣會(huì )”來(lái)達到包裝企業(yè)品牌形象的目的，從2000年起，萬(wàn)科開(kāi)始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略，每進(jìn)駐一新的城市，萬(wàn)科在建造產(chǎn)品的同時(shí)也開(kāi)始思考品牌的整合，通過(guò)尋找當地實(shí)力廣告公司的合作開(kāi)始策劃和打造萬(wàn)科新的品牌形象。
萬(wàn)科地產(chǎn)在品牌形象推廣上，實(shí)行兩步走，一為產(chǎn)品服務(wù)，二為產(chǎn)品質(zhì)量。由于市場(chǎng)信息的不對稱(chēng)，消費者必須要引導和動(dòng)員，需要給他們一個(gè)購買(mǎi)的理由，只有這樣才能夠得到客戶(hù)的擁護，形成產(chǎn)品的忠誠度。萬(wàn)科地產(chǎn)最開(kāi)始的品牌傳播方式是炒作：主要是通過(guò)物業(yè)管理和萬(wàn)客會(huì )。萬(wàn)科首先從不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)開(kāi)始做品牌，品牌是一個(gè)持續性的保證。再通過(guò)專(zhuān)業(yè)的品牌形象包裝公司的策動(dòng)，將效果最大化，形成一種軟服務(wù)，就是口碑。品牌口碑使得萬(wàn)科地產(chǎn)如鶴立雞群掀起了物業(yè)服務(wù)浪潮，并為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所仿效，萬(wàn)科地產(chǎn)首創(chuàng )物業(yè)管理的服務(wù)模式拉開(kāi)了房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賣(mài)點(diǎn)，也為萬(wàn)科地產(chǎn)第一奠定了基礎。
萬(wàn)科地產(chǎn)在形成良好口碑的同時(shí)，對產(chǎn)品的質(zhì)量也進(jìn)行了嚴格的把控，并將這種把控程度文字化，通過(guò)品牌形象包裝公司將這種對質(zhì)量的嚴格要求擴大化，進(jìn)而形成口碑，因為口碑是形成品牌忠誠度最關(guān)鍵的一環(huán)，品牌忠誠度能夠有效地抵擋產(chǎn)品同質(zhì)化和惡性的價(jià)格戰所帶來(lái)的沖擊。萬(wàn)科地產(chǎn)早期的品牌形象主要集中在萬(wàn)科文化和物業(yè)服務(wù)等軟實(shí)力部分，但硬件部分和質(zhì)量的優(yōu)勢并沒(méi)有留給受眾什么深刻的印象，因此，萬(wàn)科重新調整品牌戰略，把萬(wàn)科的利益點(diǎn)集中在“展現自我的理想生活”提出了“建筑無(wú)限生活”這一品牌口號，同時(shí)建立品牌識別系統，品牌管理體系、傳播策略等，從此，萬(wàn)科正式踏入整合營(yíng)銷(xiāo)傳播階段，也成就了萬(wàn)科地產(chǎn)行業(yè)第一的品牌形象。
二、萬(wàn)科品牌傳播渠道：
新聞中心
三、萬(wàn)科地產(chǎn)品牌傳播新聞脈絡(luò )調研：
綜述：
縱觀(guān)萬(wàn)科地產(chǎn)從1989年成立以來(lái)截止至現在所做的品牌傳播新聞訴求，可分為三個(gè)階段，每一階段都是對上一階段的'總結和延續，是萬(wàn)科地產(chǎn)不斷突破不斷升華的必經(jīng)階段，這三個(gè)階段可分為：
第一階段：1989～20XX年，萬(wàn)科地產(chǎn)借鑒SONY客戶(hù)理念，首創(chuàng )“物業(yè)管理”概念，以物業(yè)服務(wù)為企業(yè)品牌訴求突破點(diǎn)來(lái)完成企業(yè)品牌的創(chuàng )始；
第二階段：20XX～2007年，萬(wàn)科地產(chǎn)發(fā)現企業(yè)品牌疲態(tài)呈現，軟服務(wù)廣為人知，但對建筑本身的硬服務(wù)確得不到客戶(hù)的認可，針對此現狀，萬(wàn)科地產(chǎn)啟動(dòng)了品牌整合過(guò)程，提出“建筑無(wú)限生活”作為企業(yè)品牌訴求點(diǎn)，將萬(wàn)科地產(chǎn)帶給業(yè)主舒適生活的物業(yè)理念和萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)現水乳交融。
第三階段：2007～2009年，萬(wàn)科地產(chǎn)將企業(yè)品牌進(jìn)一步升華，提出“讓建筑贊美生命”的企業(yè)理念，賦予萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)一種社會(huì )責任感，更多的地將萬(wàn)科地產(chǎn)定位為城市營(yíng)運者，宣示萬(wàn)科地產(chǎn)長(cháng)期專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，是以一種與自然和社會(huì )和諧的方式，努力實(shí)現和滿(mǎn)足消費者居住空間需要的品牌理念。
詳解：
“物業(yè)服務(wù)”是萬(wàn)科地產(chǎn)此階段的企業(yè)品牌訴求點(diǎn)，為達到將這一企業(yè)品牌理念快速地傳揚出去：
1、 萬(wàn)科地產(chǎn)于20XX年5月10日北京東方君悅酒店舉行“傾心體驗無(wú)限生活” 萬(wàn)科企業(yè)形象推廣會(huì )，通過(guò)聚焦媒體，網(wǎng)絡(luò )人氣，實(shí)現萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)品牌的第一次亮相。
2、 萬(wàn)科地產(chǎn)借鑒媒體覆蓋率廣，受眾面寬的優(yōu)勢資源，進(jìn)行一系列的連環(huán)媒體炒作，提出“以您的生活為本”的企業(yè)核心理念，這是萬(wàn)科地產(chǎn)
多年來(lái)追求的以人為本的客戶(hù)理念和企業(yè)文化的延伸和擴展。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現了萬(wàn)科一直以來(lái)貼近客戶(hù)、了解客戶(hù)和尊重客戶(hù)的傳統，更深層次體現了萬(wàn)科對滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求。
3、 為使萬(wàn)科地產(chǎn)服務(wù)理念更加的深入人心，萬(wàn)科地產(chǎn)還創(chuàng )造了“讓萬(wàn)科人喝游泳池的水”的故事，最早的萬(wàn)科地產(chǎn)公司姚牧民帶客戶(hù)去參觀(guān)萬(wàn)
科的物業(yè)時(shí)，每到一處都會(huì )在游泳池逐、駐步停留，與客戶(hù)談笑之間，拿個(gè)一次性紙杯，順手兜一口游泳池的水，一飲而盡，令客戶(hù)對萬(wàn)科地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)推崇倍至。
4、 為完成萬(wàn)科地產(chǎn)的企業(yè)品牌形象推廣，煽動(dòng)客戶(hù)，引導消費觀(guān)念，萬(wàn)科地產(chǎn)創(chuàng )建了客戶(hù)俱樂(lè )部“萬(wàn)科會(huì )”，印制了精美、簡(jiǎn)潔、大氣的關(guān)于
萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)品牌的形象畫(huà)冊，從此之后，萬(wàn)客會(huì )這種模式被眾多同行或非同行爭相效仿。
“建筑無(wú)限生活”是萬(wàn)科地產(chǎn)此階段的企業(yè)品牌訴求點(diǎn)，此階段是對前一階段的升華，引入了產(chǎn)品質(zhì)量理念，為達到將這一企業(yè)品牌理念快速地傳揚出去：
1、 這一階段，萬(wàn)科地產(chǎn)將媒體新聞炒作下達到萬(wàn)科地產(chǎn)全國各地、各個(gè)項目中去，將產(chǎn)品質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)有機結合起來(lái)，通過(guò)一系
列、高頻率、密集度、多角度、多項目的軟性廣告推動(dòng)，完成萬(wàn)科地產(chǎn)軟、硬件齊鳴的局面。
2、 為了完成萬(wàn)科地產(chǎn)軟、硬件齊鳴的企業(yè)品牌形象，萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行一系列的產(chǎn)品榮耀、企業(yè)榮耀、業(yè)績(jì)榮耀、人物榮耀等的新
聞炒作，萬(wàn)科地產(chǎn)全國各地項目的、區域的、總部的榮譽(yù)報道頻頻見(jiàn)諸報紙、媒體、雜志以其其他一切可以完成萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)品牌宣傳的渠道。
篇二：萬(wàn)科集團環(huán)境分析報告
引言：
房地產(chǎn)是人類(lèi)生產(chǎn)和生活的最基本要素，一種特殊的商品。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎性、先導性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著(zhù)整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低，隨著(zhù)我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地被納入市場(chǎng)經(jīng)濟運行的軌道。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度的不斷提高和國家宏觀(guān)調控力度的不斷加大，來(lái)自于宏觀(guān)環(huán)境、市場(chǎng)供求、全球化競爭和新技術(shù)不斷涌現的風(fēng)險，正威脅著(zhù)各房產(chǎn)公司的正常發(fā)展。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長(cháng)、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。
萬(wàn)科集團簡(jiǎn)介：
全稱(chēng)為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)�？偛吭O在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設立分公司。在企業(yè)領(lǐng)導人王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科通過(guò)專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)，建立起內部完善的制度體系，組建專(zhuān)業(yè)化團隊，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化（一、簡(jiǎn)單不復雜；二、規范不權謀；三、透明不黑箱；四、責任不放任）享譽(yù)業(yè)內。
萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、鎮江、鞍山9個(gè)城市排名首位。
萬(wàn)科20XX年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線(xiàn)，近兩年，萬(wàn)科雖然一直強調以住宅開(kāi)發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。截止目前，萬(wàn)科已經(jīng)形成萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科大廈、萬(wàn)科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)，在全國在建、規劃18個(gè)購物中心項目，商業(yè)面積達150 萬(wàn)平方米。
萬(wàn)科20XX年在美國市場(chǎng)的舉動(dòng)主要是：在2月與鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司（Tishman Speyer Properties）宣布成立合資公司，萬(wàn)科持合資公司70%的股權，鐵獅門(mén)持股30%。
1。萬(wàn)科外部環(huán)境分析
1。1政治環(huán)境分析
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀(guān)政策比較敏感。整體來(lái)講，國家對房地產(chǎn)的政策是經(jīng)歷了這樣一個(gè)思路：扶持——抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)——打壓房?jì)r(jià)。近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規模過(guò)大，房屋價(jià)格上漲過(guò)快，需求偏大、供應結構不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀(guān)調控措施。
一系列調控政策的接踵而至，如專(zhuān)項整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，治理“捂盤(pán)惜售”；加強國有建設用地管理；促進(jìn)節約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結構；建立健全的廉租房、經(jīng)濟適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的耐力。
1。2經(jīng)濟環(huán)境分析
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房?jì)r(jià)持續攀升，整個(gè)經(jīng)濟呈現過(guò)熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調控手段，試圖穩定市場(chǎng)，保證經(jīng)濟長(cháng)久健康的發(fā)展，同時(shí)也避免過(guò)高房?jì)r(jià)引來(lái)的社會(huì )潛在問(wèn)題。
國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢(qián)涌入；從緊的金融手段，銀行存款準備金率連續提升，對于房產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源起到明顯抑制，同時(shí)加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。
1。3社會(huì )環(huán)境分析
國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費熱點(diǎn)。2005 年我國人均GDP 達到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會(huì )，房地產(chǎn)消費將成為當前及今后相當長(cháng)一段時(shí)間內的主要消費熱點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應將進(jìn)入高速增長(cháng)階段。
各大城市人均居住面積在過(guò)去的幾年內逐漸增大，在居住人口數量的提升與人均居住面積的不斷增加的基礎上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供更加廣闊的市場(chǎng)空間。
城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著(zhù)同樣的內在聯(lián)系，城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續推動(dòng)的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最基本的生活要素變得相對匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展空間。
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展、社會(huì )的進(jìn)步，人們的消費觀(guān)念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當前人們住房消費的主流。隨著(zhù)生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過(guò)上舒適安逸的生活，對于住宅消費的需求在不斷升級。
1。4技術(shù)環(huán)境分析
技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開(kāi)發(fā)商及消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節能與供熱方式、節水、節地和治理污染、住宅裝修的要求上。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成。低碳建筑成為未來(lái)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)業(yè)數字化和住宅產(chǎn)業(yè)化正在形成和發(fā)展。
信息技術(shù)將改造傳統的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的現代化進(jìn)程，以環(huán)保、節能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。
住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，提高住宅的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過(guò)實(shí)施信息化實(shí)現了對企業(yè)運營(yíng)的優(yōu)化調整，有效的提高了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競爭力。
我國城市用地矛盾日益突出，購房者住宅的品質(zhì)的要求逐漸提高，倡導“節能省地型”住宅的建設，提高住宅品質(zhì)和性能，成為我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)新的挑戰。
2。房地產(chǎn)行業(yè)的分析
2。1行業(yè)內競爭者分析
行業(yè)內競爭的主要特點(diǎn)表現為行業(yè)集中度低、區域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。
2。1。1房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)多個(gè)巨頭
如萬(wàn)科集團、合生創(chuàng )展、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。其中至2008年末萬(wàn)科在全國商品住宅市場(chǎng)的占有率為2。34%，是目前中國最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。
2。1。2行業(yè)增長(cháng)程度
房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)處于成長(cháng)之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來(lái)自于樓盤(pán)的位置、環(huán)境、設計、物管，當然也有價(jià)格。
2。1。3高額固定成本
作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險大，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。
2。1。4高的退出成本
房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的。
2。2潛在競爭者分析
進(jìn)入門(mén)檻高、新進(jìn)入者威脅小。即使有新進(jìn)入者，大多數也選擇在二、三線(xiàn)城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。
2。2。1海外競爭加強
中國加入WTO后，外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導致海外的開(kāi)發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競爭格局。海外的開(kāi)發(fā)商運作經(jīng)驗豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強大的市場(chǎng)競爭力。
2。2。2產(chǎn)品差異化
房地產(chǎn)的性能風(fēng)格差異化和品牌形象差異化明顯，對市場(chǎng)競爭力有較大的影響。
2。2。3資本要求
房地企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的.資源投入，資本要求的限制使進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有一定的困難。
2。2。4政府政策
國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規則給予了相應的規定，對新進(jìn)入者也有也有一定阻礙作用。
2。3替代品分析
嚴格來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為商品而言幾乎沒(méi)有可以替代的產(chǎn)品，政府出臺了各項政策，關(guān)注低收入家庭，并推出各類(lèi)“政策保障房”，但市場(chǎng)中，商品房的地位仍不可動(dòng)搖。但是，我們也必須認識到，商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)在一定程度上將受到以下方面的影響：
2。3。1二手房市場(chǎng)的活躍
具有良好地理位置、較低房?jì)r(jià)、成熟社區配套服務(wù)等特點(diǎn)的二手房勢必成為上海住宅市場(chǎng)的有力補充，伴隨著(zhù)時(shí)間的推移，二手房也必將成為住宅市場(chǎng)的交易主流。
2。3。2租房意識的興起
年輕的消費者開(kāi)始逐步轉變觀(guān)點(diǎn)，考慮到依然難以承受高昂的首付價(jià)格，越來(lái)越多消費者選擇在市中心租房，在享受優(yōu)越地段帶來(lái)的居住舒適，同時(shí)避免了承擔過(guò)重的房貸壓力。
2。3。3消費觀(guān)念的轉變
居民的消費觀(guān)正不斷轉變，市場(chǎng)中房產(chǎn)消費力量正呈現被其它消費行為分流的趨勢， 新消費時(shí)代的帶來(lái)，房產(chǎn)已不再成為人們消費的唯一聚焦點(diǎn)。
2。3。4供應商議價(jià)能力分析
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，供應商是指能夠提供土地、設計、建材、施工和營(yíng)銷(xiāo)等服務(wù)資源的公司或個(gè)人。
土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本資源，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，最主要的供應商之一即為土地供應商。向市場(chǎng)供應了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，在土地議價(jià)方面空間極小。
在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)類(lèi)供應商制約著(zhù)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，但對于中海、萬(wàn)科等知名房企而言，自身品牌及設計能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價(jià)空間。
在建材供應方面，大公司的戰略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價(jià)空間，當然，隨著(zhù)全球原材料成本的上升，對于部分材料，如鋼材等的議價(jià)空間受到一定限制。
總體來(lái)說(shuō)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)類(lèi)供應商的議價(jià)能力十分有限，談判與定標的主動(dòng)權仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。
2。3。5購買(mǎi)者議價(jià)能力分析
由于消費者購買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購買(mǎi)，購買(mǎi)者分散而弱小，議價(jià)能力幾乎沒(méi)有。另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程復雜，生產(chǎn)周期長(cháng)，消費者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來(lái)說(shuō)消費者力量相對較弱，但隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房
地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，買(mǎi)方的談判力量有逐漸增強之勢。 在未來(lái)一兩年內，我國政府將繼續嚴格控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調控政策會(huì )使購房者的觀(guān)望情緒更加濃厚，房地產(chǎn)消費也將更加理性，購房者的議價(jià)能力將有所增強。但我國商品房在未來(lái)十年內仍將供不應求，房地產(chǎn)企業(yè)在房?jì)r(jià)的走勢中仍會(huì )占主導地位。
3。萬(wàn)科內部環(huán)境分析
3。1企業(yè)組織結構
創(chuàng )新組織結構——組織結構要根據戰略的變化而變化。萬(wàn)科根據整個(gè)項目的生命周期才設立組織結構。產(chǎn)品線(xiàn)、運營(yíng)線(xiàn)、管理線(xiàn)、監控線(xiàn)，這樣使得專(zhuān)業(yè)分工更強，各線(xiàn)集中精力執行專(zhuān)門(mén)的任務(wù)，每一個(gè)過(guò)程都得到高度關(guān)注。
3。2企業(yè)人力資源
“人才是萬(wàn)科的資本，是萬(wàn)科的核心競爭力”，萬(wàn)科尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng )造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境。
萬(wàn)科提供給每一位員工的是可持續發(fā)展的機會(huì )和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營(yíng)、懂管理、有專(zhuān)業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。
萬(wàn)科追求個(gè)性發(fā)展與團隊意識的協(xié)調一致，致力于成為學(xué)習型組織，通過(guò)學(xué)習創(chuàng )造自我，提升自我價(jià)值。讓所有的人為了共同的目標走在一起，共同工作，通過(guò)內部經(jīng)驗交流和外部知識引進(jìn)，提高能力。
3。3企業(yè)財務(wù)狀況
公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負債狀況。
不可忽視公司的財務(wù)也存在一些問(wèn)題，如存貨周轉率近年來(lái)連續下降，速動(dòng)比率和流動(dòng)比率連續兩年降低，資產(chǎn)負債率連續三年升高。
3。4企業(yè)文化現狀
萬(wàn)科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬(wàn)科對內平等，對外開(kāi)放，致力于建設“陽(yáng)光照亮的體制”，萬(wàn)科把人才視為資本，倡導“健康豐盛的人生”，萬(wàn)科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。
以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀(guān)的形成和認可，是萬(wàn)科不斷發(fā)展的基石。萬(wàn)科“陽(yáng)光照亮的體制”讓其“創(chuàng )造健康豐盛的人生”不斷成為現實(shí)。
4。環(huán)境綜合分析—SWOT分析
4。1。自身優(yōu)勢分析
經(jīng)過(guò)20多年的持續努力，萬(wàn)科在品牌知名度、資金實(shí)力、規模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。在資本市場(chǎng)上，萬(wàn)科以穩健的經(jīng)營(yíng)、良好的業(yè)績(jì)和規范透明的管理贏(yíng)得了來(lái)自眾多投資者和資本合作方的青睞。
1） 中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對萬(wàn)科品牌的評價(jià)都較高。
2） 萬(wàn)科在制度和流程管理上有不少創(chuàng )新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標志著(zhù)企業(yè)系統的健全和成熟。
3） 萬(wàn)科集中采購裝修部品 凸顯規模效應——降低采購成本約10％，技術(shù)、環(huán)保指標高于行業(yè)標準。
4） 萬(wàn)科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷(xiāo)售規模和跨區域運營(yíng)能力，還體現在其穩健的商業(yè)模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營(yíng)銷(xiāo)策略等。
5） 公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負債狀況。
4。2自身劣勢分析
1） 土地儲備不足，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì )影響其增長(cháng)并增加土地購置成本。
2） 重視顧客，文化建設，但對員工關(guān)注不夠，員工滿(mǎn)意度不是很高。
3） 各城市顧客的評價(jià)不一，在某些城市萬(wàn)科的住房，服務(wù)等有待提高。
4） 與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛(ài)”。萬(wàn)科獲得的可開(kāi)發(fā)土地，較多的來(lái)源于二級市場(chǎng)或公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)土地資源來(lái)源渠道的限制，迫使萬(wàn)科只能走城鄉結合部開(kāi)發(fā)的策略。
4。3面臨機會(huì )分析
1） 世界經(jīng)濟已經(jīng)在逐步復蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢堅挺，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很大的發(fā)展潛力。
2） 政府宏觀(guān)調控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張。
3） 中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬(wàn)科將通過(guò)整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。
4） 萬(wàn)科獲建設銀行500億授信額度建設銀行，進(jìn)一步增加對萬(wàn)科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對于萬(wàn)科增強資金實(shí)力、抓住發(fā)展機遇無(wú)疑也將發(fā)揮非常積極的作用。
5） 中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長(cháng)型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國人口數量龐大，對商品房青睞。
4。4潛在威脅分析
1） 政府管制的力度正在逐步加強。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所受到的政策制約已大大影響到企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力，而且持續的行業(yè)政策的變動(dòng)還會(huì )使企業(yè)在今后或者更長(cháng)一段時(shí)間內處于不利的發(fā)展地位。
2） 政府金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求，也在一定程度上（3）對土地供給的宏觀(guān)調控以及土地交易市場(chǎng)化，增加了土地獲取的難度。政府對土地供給的調控以及土地招拍掛的市場(chǎng)運作方式，增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的難度，加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求。
3） 市場(chǎng)競爭加劇，綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬(wàn)科的競爭優(yōu)勢，對其未來(lái)增長(cháng)構成有力威脅。來(lái)自境外的房地產(chǎn)企業(yè)則通過(guò)各種方式，試圖加入戰局，使得原本激烈的競爭更趨白熱化。
5。影響組織的關(guān)鍵性因素
篇三：中海地產(chǎn)背景介紹說(shuō)辭
中海地產(chǎn)背景資料介紹
“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統稱(chēng)，該品牌誕生成長(cháng)于香港，輻射到澳門(mén)，發(fā)揚光大于中國內地。1979年注冊成立，1988年起進(jìn)軍內地市場(chǎng)。在香港，幾乎每15個(gè)人中，就有1個(gè)人住在“中�！苯ㄔ斓姆课堇�，而造地達836萬(wàn)平方米，更相當于港島面積的九分之一。香港許多引人注目的標志性建筑，都留下了“中�！钡淖阚E：香港新機場(chǎng)客運大樓——國際權威機構評定的二十世紀十大建筑之一，香港迪士尼樂(lè )園。
20XX年8月8日，中海地產(chǎn)股份有限公司正式注冊成立。多年來(lái)，中海地產(chǎn)向社會(huì )提供了優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品，為數以萬(wàn)計的人仕提供了優(yōu)越的居住選擇�！爸泻５禺a(chǎn)” —— 一個(gè)全國性的房地產(chǎn)品牌形神兼備，呼之即出。從1988年開(kāi)始，中海地產(chǎn)發(fā)揮在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的豐富經(jīng)驗與競爭優(yōu)勢，大力拓展中國內地市場(chǎng)，先后在深圳、上海、廣州、北京、成都、長(cháng)春、西安、南京、中山、廣西、蘇州、佛山、澳門(mén)、寧波等14個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基本建設投資和物業(yè)管理，業(yè)績(jì)卓著(zhù)，聲譽(yù)日隆。截至2005年底，中海地產(chǎn)在內地的房地產(chǎn)總投資達到人民幣400億元，開(kāi)發(fā)總量逾500萬(wàn)平方米，已經(jīng)成功發(fā)展了數十個(gè)房地產(chǎn)項目，如：
香港開(kāi)發(fā)的項目：海�；▓@、聚龍居、帝景峰、雍翠豪園、御龍居、海悅豪庭.
“中海地產(chǎn)”以“誠信卓越，精品永恒”為開(kāi)發(fā)理念，堅持在創(chuàng )新中不斷超越自我，精品與創(chuàng )新成為“中海地產(chǎn)”品牌與感召力的核心，所倡導的“過(guò)程精品”理念，其核心就是用創(chuàng )新引領(lǐng)精品，用精品支撐創(chuàng )新；以“過(guò)程精品”鍛造“樓樓精品”，以制度化、規范化、程序化的專(zhuān)業(yè)化管理作為質(zhì)量保證的基礎，嚴格苛求，使高質(zhì)量成為“中�！逼放频谋举|(zhì)、基礎乃至品牌的生命。
作為1992年即在香港聯(lián)合交易所公開(kāi)上市發(fā)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，“中海地產(chǎn)”首開(kāi)中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)直接上市之先河。20XX年起，“中海地產(chǎn)”連續被國際著(zhù)名的《財富》雜志列為中國地產(chǎn)業(yè)上市公司綜合實(shí)力第一名。在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數研究院三大權威機構共同組成的'中國房地產(chǎn)TOP10研究組進(jìn)行的“2004年中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究”中，“中海地產(chǎn)”以26。01億的品牌價(jià)值名列全國房地產(chǎn)企業(yè)榜首。2005年，“中海地產(chǎn)”再度榮登“中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導品牌榜首”及“2005中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力榜首”，品牌價(jià)值遞升到33。11億元，成為中國最具品牌價(jià)值和綜合實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2006年，“中海地產(chǎn)”第三次獲得中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第一名。
作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，“中海地產(chǎn)”見(jiàn)證了中國房地產(chǎn)的崛起。27年來(lái)，“中海地產(chǎn)”環(huán)貫沿海、連橫內陸，足跡遍布中國14大城市，鑄就了近百萬(wàn)個(gè)家庭的居住夢(mèng)想。
目前“中海地產(chǎn)”在內地的房地產(chǎn)總投資達人民幣400多億元，開(kāi)發(fā)總量超過(guò)500萬(wàn)平方米，成功發(fā)展了數十個(gè)房地產(chǎn)項目，擁有累計土地儲備可發(fā)展建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米。
中海興業(yè)（寧波）有限公司簡(jiǎn)介
“中海地產(chǎn)”是中國海外集團在內地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統稱(chēng)，中國海外發(fā)展有限公司早在1992年就已經(jīng)在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼：0688），為中國上市公司中的知名企業(yè)。中海地產(chǎn)目前已經(jīng)成功在上海、北京、深圳、廣州、成都、南京、蘇州等12個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，業(yè)績(jì)卓越，聲譽(yù)隆隆。
根據公司戰略發(fā)展的需要，2005年5月26日，有著(zhù)“中國房地產(chǎn)第一品牌”美譽(yù)的“中海地產(chǎn)”以近7個(gè)億摘牌東錢(qián)湖首次推出的大型居住地塊——原寧波大紅鷹跑馬場(chǎng)，這是東錢(qián)湖高起點(diǎn)開(kāi)展招商引資工作，“高平臺發(fā)展”的第一次重大而具標志性的舉措。作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，東前湖項目既是“中海地產(chǎn)”進(jìn)軍寧波房產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)項目，也是“中海地產(chǎn)”進(jìn)入整個(gè)浙江市場(chǎng)的第一個(gè)項目；項目位于東錢(qián)湖的“門(mén)戶(hù)”位置，這對“中海地產(chǎn)”多年來(lái)形成的“進(jìn)入一個(gè)城市就扎根一個(gè)城市、持續發(fā)展”的開(kāi)發(fā)戰略來(lái)說(shuō)，具有特別的象征意義，而對寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更具有多重意義：此次“中海地產(chǎn)”的全力傾情投入，既是東錢(qián)湖作為城市發(fā)展得天獨厚的區域環(huán)境優(yōu)勢的體現，也是政府為打造東錢(qián)湖高尚居住板塊而創(chuàng )造的日趨成熟完善的居住配套與生活氛圍的驗證，更是“中海地產(chǎn)”對寧波樓市堅定的信心所在。因此，完全有理由相信：一個(gè)城市最具魅力的品牌與一個(gè)行業(yè)最具價(jià)值的品牌的結緣，必將締造一個(gè)城市最具想象力的生活傳奇。
中海興業(yè)（寧波）有限公司于2005年8月25日正式注冊成立，注冊資金3300萬(wàn)美元，為外商獨資企業(yè)，投資建設寧波東錢(qián)湖鄞縣大道南側地塊，土地總面積550畝，可開(kāi)發(fā)住宅面積33萬(wàn)平方米，預計總投資人民幣18億元。
中海興業(yè)（寧波）有限公司將秉承中海地產(chǎn)一貫的“誠信卓越、精品永恒”的經(jīng)營(yíng)宗旨，以過(guò)程精品塑造樓樓精品，將先進(jìn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念、全方位的營(yíng)銷(xiāo)思路、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)帶入寧波市場(chǎng)，為促進(jìn)寧波城市建設，提高人民居住生活水平，貢獻自己的力量。
中海地產(chǎn)大事記
4月2日 由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數研究院聯(lián)合主辦的“中國房地產(chǎn)百強”企業(yè)家峰會(huì )在北京釣魚(yú)國賓館隆重舉行，大會(huì )公布了2005年“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”名單，中國海外發(fā)展有限公司榮登中國房地產(chǎn)百強開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。
4月15日中海地產(chǎn)成功競得成都龍爪地塊，該地塊占地面積13。32萬(wàn)平方米，可發(fā)展建筑面積45。6萬(wàn)平方米，地價(jià)總金額6。6億元。
5月26日中海地產(chǎn)成功競得寧波市東錢(qián)湖旅游度假區鄞州大道南側地塊，該地塊占地面積33。61萬(wàn)平方米，可發(fā)展建筑面積約35萬(wàn)平方米。
5月27日由《新地產(chǎn)》聯(lián)合《財經(jīng)時(shí)報》、《證券市場(chǎng)周刊》、和訊網(wǎng)舉辦的新地產(chǎn)2005中國房地產(chǎn)上市公司十強系列評選結果在北京揭曉，中國海外發(fā)展有限公司再次榮登“2005中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強”，并位居中國10家最具增長(cháng)潛力房地產(chǎn)上市公司榜首。
5月28日中海地產(chǎn)在南京的首個(gè)項目–中海塞納麗舍盛大開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)喜人，首期推出的140余套房源勁銷(xiāo)118套，成交率超過(guò)80%。
6月18日中海安德魯斯莊園隆重開(kāi)盤(pán)，當日成交150套，成交額近3億元，這個(gè)成績(jì)相當于去年同期北京市場(chǎng)TOWNHOUSE一個(gè)月的銷(xiāo)售量，創(chuàng )造了2005年別墅項目的銷(xiāo)售奇跡。
7月12日中海地產(chǎn)再次榮獲國家商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院評定的“AAA誠信綜合等級單位”榮譽(yù)。
8月9日 中海地產(chǎn)成功競得深圳寶安區松崗A407—0517地塊位，地塊占地面積9。82萬(wàn)平方米，可發(fā)展建筑面積27。6萬(wàn)平方米，地價(jià)總金額4。94億元。 8月24日中海地產(chǎn)寧波公司順利取得了外商投資企業(yè)批準證書(shū)，并于次日取得了營(yíng)業(yè)執照，標志著(zhù)寧波公司的正式成立。
集團公司20XX—20XX年公司發(fā)展策略
在規范中上升和發(fā)展將是內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。居民消費結構的調整帶動(dòng)住房消費的升級換代是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁的首要原因。城市化步伐加快已在我國初現端倪。房地產(chǎn)業(yè)將繼續作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和消費熱點(diǎn)而受到國家政策的重點(diǎn)引導，按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃綱要，到
2005年城鎮人均建筑面積達到22 m，僅城鎮就需建設住宅27億m，平均每年需新建住宅5。4億m2。中國地產(chǎn)業(yè)將能夠保持強勁的增長(cháng)。政府對土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)以及行業(yè)將進(jìn)一步規范。房地產(chǎn)行業(yè)不斷向市場(chǎng)化、規范化的方向發(fā)展，行業(yè)競爭程度不斷加劇，企業(yè)優(yōu)勝劣汰關(guān)鍵取決于品牌、規模和經(jīng)營(yíng)管理模式。中國經(jīng)濟的持續增長(cháng)、住宅建設的飛速發(fā)展，都將賦予我們巨大的機會(huì )。與我公司直接密切相關(guān)的物流、物業(yè)、設計、基建投資等行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。
繼續加大內地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資力度，要堅持“低成本競爭、高品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)”的經(jīng)營(yíng)策略，集團公司內地地產(chǎn)20XX—05年的奮斗目標為：構建起以一線(xiàn)城市為中心，以二線(xiàn)城市為輔助的區域拓展的戰略格局；在規模上將實(shí)現比較大的跨越，年土地儲備達到150萬(wàn)m2，2005年銷(xiāo)售額達到60億元，年利潤貢獻6億元，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額在全國的市場(chǎng)份額超過(guò)1%，成為全國知名、優(yōu)秀的地產(chǎn)公司。集團內地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新旗艦——中海地產(chǎn)股份有限公司的利潤要保持20%的增長(cháng)，2005年資產(chǎn)規模和綜合實(shí)力躋身于全國房地產(chǎn)上市企業(yè)的前三位。到20XX年，各地區公司捆綁起來(lái)，“中海地產(chǎn)”的綜合實(shí)力要進(jìn)入全國性房地產(chǎn)業(yè)的前三名，在土地儲備、市場(chǎng)占有、創(chuàng )新能力方面處于全國領(lǐng)先地位。在北京、上海、廣州、深圳等大城市，綜合實(shí)力必須進(jìn)入前五名，在成都、西安等中等城市，綜合實(shí)力必須進(jìn)入前三名。搞好在建項目的發(fā)展策劃工作，密切注視地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和趨勢，把握機會(huì )，積極促銷(xiāo)樓宇，盡快回籠資金，并為今后項目的發(fā)展提供資金。
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