冬雪優(yōu)秀作文

　　2016年兩會(huì )政府工作報告提出“全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。”

　　1、營(yíng)改增穩步推進(jìn)，將影響多個(gè)行業(yè)

　　營(yíng)改增是將目前我國征收營(yíng)業(yè)稅的部分行業(yè)，改為征收增值稅，由于營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有抵扣機制，營(yíng)業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔。而在增值稅制度下，企業(yè)發(fā)生的采購一般可以抵扣進(jìn)項稅額，有效地解決了重復征稅問(wèn)題，減輕企業(yè)稅收負擔。

　　目前尚未納入營(yíng)改增的行業(yè)有建安房地產(chǎn)、金融保險、生活服務(wù)業(yè)。2015年提出要擴大營(yíng)改增試點(diǎn)，力爭全面完成營(yíng)改增。2016年兩會(huì )工作報告正式提出“從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)“。

　　2、企業(yè)成本結構決定營(yíng)改增稅負比例，稅率是關(guān)鍵

　　營(yíng)業(yè)稅改為增值稅將直接影響企業(yè)現行稅負水平。為更有效的進(jìn)行直觀(guān)分析，我們以某應稅房地產(chǎn)企業(yè)D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業(yè)的稅負變化，本文所有測算均是建立在如下假設條件下：

　　1)某房地產(chǎn)企業(yè)當期營(yíng)業(yè)額100萬(wàn);其中土地成本占營(yíng)業(yè)額的35%，建安成本占營(yíng)業(yè)額的25%，財務(wù)成本占營(yíng)業(yè)額的3%，其他成本占比為10%;

　　2)在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不征稅;建筑業(yè)、金融業(yè)營(yíng)改增后兩行業(yè)增值稅率為11%和6%;其他成本增值稅率為6%;

　　3)營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)額的5%，附加費(包括城建稅、教育附加費等)為流轉稅的12%;

　　4)在沒(méi)有特殊強調時(shí)，我們均假設稅負傳導順暢，上游建筑企業(yè)能夠將進(jìn)項稅轉嫁給開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠將銷(xiāo)項稅轉嫁給消費者;

　　5)測算方法采用一般計稅方法中的購進(jìn)扣稅法，應納稅額是指當期銷(xiāo)項稅額抵扣當期進(jìn)項稅額后的余額，公式為增值稅=銷(xiāo)項稅(營(yíng)業(yè)收入*銷(xiāo)項增值稅率)-進(jìn)項稅抵扣;進(jìn)項稅抵扣額=成本*稅率。

　　營(yíng)改增后房企加稅風(fēng)險或大過(guò)減稅機會(huì )

　　稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的核心環(huán)節，是各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產(chǎn)業(yè)增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產(chǎn)企業(yè)的應交稅負有著(zhù)不同的影響，僅6%的稅率下，營(yíng)改增后企業(yè)稅負減少，因而改征增值稅后開(kāi)發(fā)商仍面臨稅負增加的風(fēng)險。此次政府工作報告提出要確保所有行業(yè)稅負只減不增。我們認為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)增在稅率、計稅方式上或給予企業(yè)更多的讓利。

　　建安成本占比越高越受益，更為利好精裝修產(chǎn)品

　　購置出讓土地時(shí)，由于地方政府非企業(yè)身份無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票，因而無(wú)法產(chǎn)生進(jìn)項稅抵扣。此時(shí)，土地成本變動(dòng)對企業(yè)稅負無(wú)法產(chǎn)生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營(yíng)業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營(yíng)改增后應繳稅額的額度。我們仍以上述假設進(jìn)行測算，令房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經(jīng)過(guò)估算，若要維持稅負不變，則建安成本占比需達到營(yíng)業(yè)額的半數以上。

　　在房地產(chǎn)競爭持續加劇的行業(yè)格局下，做好房地產(chǎn)業(yè)不僅局限在簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節，房地產(chǎn)業(yè)的競爭逐漸走向了強調品質(zhì)和差異化的過(guò)程。精裝的品質(zhì)、產(chǎn)品的創(chuàng )新及服務(wù)的質(zhì)量都成為消費者考量產(chǎn)品的重要指標。因而建安成本的重要性同樣也需關(guān)注。

　　營(yíng)改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負抵扣。由于精裝修費用可以作為進(jìn)項抵扣，以高檔住宅為主的產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)品將明顯獲益。同時(shí)，商業(yè)、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營(yíng)改增也將引導房地產(chǎn)行業(yè)由簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷(xiāo)售，構建共贏(yíng)的市場(chǎng)競爭模式。

　　財務(wù)成本可抵扣部分多，也將利好企業(yè)資金壓力緩解

　　財務(wù)成本或財務(wù)費用，主要指企業(yè)借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報表來(lái)看，多數房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本占營(yíng)業(yè)額的1%-15%之間。隨著(zhù)金融業(yè)營(yíng)改增的同步推進(jìn)，財務(wù)成本占比變動(dòng)也將對企業(yè)應納稅額產(chǎn)生一定影響。

　　財務(wù)成本占比相對較小，對稅負影響有限。對于一般性大企業(yè)，其貸款利率相對較低，財務(wù)成本占營(yíng)業(yè)額比重較小，營(yíng)改增后財務(wù)成本抵扣相對不明顯;而對于中小企業(yè)而言，貸款利率較高，財務(wù)成本占比也相對較高，個(gè)別或超過(guò)20%，對于這類(lèi)企業(yè)而言金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，財務(wù)成本可抵扣部分較多，利好企業(yè)資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進(jìn)行判斷。

　　另外對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在當前產(chǎn)城融合大趨勢下，企業(yè)拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產(chǎn)低，因而企業(yè)主要需要控制財務(wù)成本及其它運營(yíng)成本的進(jìn)項稅抵扣，以減輕稅負。

　　出讓土地成本若能抵扣，將是減輕企業(yè)稅負的關(guān)鍵

　　土地成本及相關(guān)費用占總成本的比例較高，并且在近些年逐年增加。特別是在一、二線(xiàn)城市，隨著(zhù)土地價(jià)格的不斷上漲，土地成本占企業(yè)成本比重甚至有超過(guò)50%。而營(yíng)改增后出讓土地不能抵扣，將成為企業(yè)稅收負擔加重、利潤縮減的重要因素。因而能否將土地成本作為進(jìn)項稅抵扣部分將成為企業(yè)稅負變化的關(guān)鍵點(diǎn)，若土地成本能夠抵扣或部分抵扣，則同樣占比越高，可抵扣的增值稅越多，應交稅負越少，在一定程度上能夠起到減少稅負的影響。

　　土地成本與建安成本占營(yíng)業(yè)額比重較大，其比重變動(dòng)對于企業(yè)稅負影響最為明顯。不同企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)和城市布局不同，致使企業(yè)成本結構不同，使得營(yíng)改增后其所交增值稅稅額也將呈現差異化。

　　企業(yè)進(jìn)入城市不同導致土地成本變化：一線(xiàn)城市土地價(jià)格普遍偏高，進(jìn)入一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)的房企成本結構中土地成本占比份額較大，而三四線(xiàn)城市土地價(jià)格較低，因而布局三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商土地成本占比相對較低。不同業(yè)態(tài)的企業(yè)成本結構也有所不同：處于中心位置的商辦、高檔公寓及別墅等建安成本相對較高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本則相對偏低。在總收入和總成本既定的情況下，若出讓土地成本可以抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，則土地、建安成本占比越高，其進(jìn)項稅抵扣越多，企業(yè)稅負也越少。

　　另外考慮其它各項成本抵扣稅額相同的條件下，由于土地的拿地時(shí)間不同，其占營(yíng)業(yè)額的比重也有所不同，在營(yíng)改增后若土地成本能抵扣則應交增值稅額也有所不同。部分三四線(xiàn)城市中小開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地較早、土地規模較大，但資金流不能支撐一次性開(kāi)發(fā)，因而整體項目開(kāi)發(fā)和周轉周期較長(cháng)。若土地成本能抵扣，相較于同樣規模近年拿地的項目，其土地成本占營(yíng)業(yè)收入比例較低所交增值稅的稅額將相對較高。

　　盡可能向上下游轉嫁稅負，將為企業(yè)減稅提供機會(huì )

　　由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或將與房地產(chǎn)行業(yè)一起實(shí)施營(yíng)改增，上游建筑商進(jìn)項稅轉嫁能力以及地產(chǎn)商的銷(xiāo)項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅負的關(guān)鍵因素。從稅負角度來(lái)看，銷(xiāo)項稅不轉嫁的情況下，企業(yè)稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進(jìn)項稅不轉嫁且銷(xiāo)項稅轉嫁時(shí)，“營(yíng)改增”后企業(yè)利潤方為最大。

　　企業(yè)營(yíng)改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉嫁。雖然在實(shí)際情況下不能實(shí)現進(jìn)項稅與銷(xiāo)項稅的完全轉嫁，但企業(yè)能在適當范圍內將銷(xiāo)項稅轉嫁給消費者，并且建筑商也能適當承擔進(jìn)項稅，將為企業(yè)減稅提供機會(huì )。

　　3、營(yíng)改增推動(dòng)房企調整產(chǎn)品結構，完善市場(chǎng)布局，提升管控水平

　　我們認為，在營(yíng)改增實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)或將有如下變化：

　　1、在一定時(shí)期內有現金流的盤(pán)活。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用預售制，營(yíng)業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動(dòng)資金。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數時(shí)間進(jìn)項稅額大于銷(xiāo)項稅額，因而減少企業(yè)在開(kāi)發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開(kāi)發(fā)建設時(shí)期資金壓力。

　　2、產(chǎn)品線(xiàn)升級多業(yè)態(tài)并行。

　　營(yíng)改增后，建安成本進(jìn)項稅將成為進(jìn)項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負，增加盈利空間，將調整產(chǎn)品結構，多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線(xiàn)中的比重將成為主要應對方式，同時(shí)延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營(yíng)改增”也將為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對較大的運營(yíng)企業(yè)帶來(lái)更多機會(huì )。

　　3、區域布局策略調整。

　　土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本結構的重要組成，不同城市由于土地價(jià)格不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)成本結構也有所不同。若土地成本很難成為進(jìn)項稅的抵扣來(lái)源，在當前土地成本占比愈來(lái)愈高的情況下，考慮到稅收負擔增加，企業(yè)或將綜合考慮各類(lèi)城市土地成本，調整拿地策略和區域布局。若土地成本可以抵扣，則會(huì )為布局一線(xiàn)城市等土地成本較高的企業(yè)帶來(lái)更大機會(huì )，有可能持續引導開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加劇在一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的競爭。

　　4、企業(yè)管控水平加強，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　此次營(yíng)改增后，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)管控水平對企業(yè)業(yè)績(jì)影響將更為明顯。

　　一方面，能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票從而進(jìn)行最大化的進(jìn)項稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，這就要求企業(yè)在管理特別是采購環(huán)節提高內控水平，同時(shí)精選供應商;

　　另一方面，增強稅負轉嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負的重要手段，這就要求企業(yè)要加強與上下游企業(yè)的談判和議價(jià)能力。同時(shí)，精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比的增長(cháng)，也將對房企的成本控制和管理提出更高要求。

　　從目前企業(yè)管控來(lái)看，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價(jià)空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來(lái)隨著(zhù)對企業(yè)精細化管理要求的增加，龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

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