曾子殺豬給我的啟示作文

　　 “營(yíng)改增”對二手房有影響嗎?帶著(zhù)問(wèn)題閱讀下文吧!

　　“細則出來(lái)后，十幾個(gè)財務(wù)總監打電話(huà)來(lái)咨詢(xún)，問(wèn)題主要是營(yíng)業(yè)稅改增值稅(營(yíng)改增)后企業(yè)稅負會(huì )如何變化，也有人詢(xún)問(wèn)個(gè)人二手房交易改征增值稅后稅負會(huì )否增加。”普華永道中國中區流轉稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

　　  3月24日下午，財政部網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(下稱(chēng)《通知》)，近100頁(yè)約4萬(wàn)字的《通知》，明確了將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍具體實(shí)施細則，引起了幾千萬(wàn)企業(yè)的注意。

　　  在經(jīng)濟下行壓力下，政府承諾全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)后，所有行業(yè)稅負只減不增，預計減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現這一承諾，也回答了企業(yè)和百姓心中的疑問(wèn)。

　　  比如，新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內抵扣;老百姓轉讓個(gè)人住房營(yíng)改增后稅負略減;房地產(chǎn)企業(yè)雖貸款利息不能抵扣，但計算銷(xiāo)售額時(shí)土地價(jià)款可扣除，建筑業(yè)和房地產(chǎn)新老項目劃分也終于清晰，金融業(yè)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策基本平移至增值稅。

　　  新增不動(dòng)產(chǎn)兩年抵扣超預期

　　  新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣不僅僅涉及將被納入試點(diǎn)的上述四大行業(yè)近1000萬(wàn)戶(hù)納稅人，也涉及近600萬(wàn)戶(hù)已經(jīng)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣成為焦點(diǎn)。

　　  一位知情人士曾對本報透露，新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣減稅規模占到此次營(yíng)改增減稅規模約60%，也就是減稅規模超過(guò)3000億元。

　　   根據《通知》附件2的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》，適用一般計稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應自取得之日起分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為 40%。

　　  李軍告訴《第一財經(jīng)日報》記者，在去年討論的營(yíng)改增方案中，新增不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣考慮了多個(gè)時(shí)間，其中最短時(shí)間是2年。最終出臺方案選擇2年內可以抵扣，這超出市場(chǎng)預期，而且第一年抵扣比例為60%，也顯示政府給企業(yè)減稅的決心。

　　   新增不動(dòng)產(chǎn)允許抵扣后，到底能給企業(yè)帶來(lái)多大好處?李軍舉例稱(chēng)，比如一家企業(yè)新購入價(jià)值1億元的辦公樓，若采用營(yíng)業(yè)稅，這1億元成本中就包含了9500 萬(wàn)元的不含稅價(jià)格和營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元。若在其他條件不變的情況下，采用增值稅，這棟購入的辦公樓可以納入進(jìn)項抵扣范圍，即企業(yè)共支付了9500萬(wàn)元的不含稅價(jià)和增值稅1045萬(wàn)元，而這1045萬(wàn)元增值稅是可以分兩年納入進(jìn)項抵扣，因此營(yíng)改增后，這家企業(yè)購買(mǎi)辦公樓稅負會(huì )降低500萬(wàn)元。這將鼓勵企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)擴大經(jīng)營(yíng)規模，也利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。

　　  《通知》稱(chēng)，所謂取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

　　  二手房改征增值稅稅負略降

　　  李軍發(fā)現，個(gè)人轉讓住房營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負還略有下降。

　　  《通知》附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》稱(chēng)，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　  對北上廣深而言，與上述政策唯一區分在于個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

　　   李軍舉例說(shuō)，如果一套房?jì)r(jià)款是100萬(wàn)元，本來(lái)繳納5%營(yíng)業(yè)稅即5萬(wàn)元。但現在計算繳納增值稅時(shí)，因為增值稅的價(jià)外稅的屬性，即100萬(wàn)元是含稅，所以計稅依據是100萬(wàn)除以(1+5%)，即約95萬(wàn)元，再乘以征收率5%，即約4.76萬(wàn)元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營(yíng)業(yè)稅省了2000多元。

　　  老合同老項目政策明確

　　  新老項目如何劃分是此次營(yíng)改增中，企業(yè)關(guān)注的另一大焦點(diǎn)問(wèn)題。李軍表示，此次營(yíng)改增對房地產(chǎn)、建筑業(yè)等采取了過(guò)渡性措施，有利于企業(yè)稅負平穩過(guò)渡。

　　   比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在 2016年4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　  同樣，房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

　　  李軍告訴本報記者，房地產(chǎn)業(yè)老項目采用的征收率與此前營(yíng)業(yè)稅稅率相同，因此營(yíng)改增后這類(lèi)項目如選擇簡(jiǎn)易征收方式稅負不變。

　　  他也提醒企業(yè)，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業(yè)稅負基本上只減不增，但是由于每個(gè)企業(yè)情況不同，仍需要根據營(yíng)改增細則測算本企業(yè)稅負變化情況，以提前應對。

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