地球媽媽的哭泣作文400字

　　“營(yíng)改增”(營(yíng)業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)。營(yíng)改增：二手房增值稅怎么算?

　　1、增值稅怎么收取?

　　基本稅率為17%;納稅人銷(xiāo)售糧食、自來(lái)水、暖氣、圖書(shū)等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率;提供交通運輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率;提供現代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務(wù)院另有規定的除外。

　　2、營(yíng)改增對二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?

　　“營(yíng)改增”主要對個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國稅部門(mén)交稅，對征管有影響。

　　但是“營(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負是否會(huì )變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來(lái)政策;但滿(mǎn)2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應該會(huì )延續免征的優(yōu)惠政策。

　　個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬(wàn)元(現價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負也是減輕的。

　　不過(guò)，對于北上廣深滿(mǎn)2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。

　　由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設計上有調整，可能會(huì )對最終稅負產(chǎn)生影響。

　　3、現有的二手房交易增值稅是怎么算的?

　　第一、根據當地城市已有房產(chǎn)信息交易系統進(jìn)行查詢(xún)進(jìn)行核定;

　　第二、無(wú)法通過(guò)交易系統核定的房產(chǎn)，可以直接按照房產(chǎn)購買(mǎi)時(shí)毛坯市場(chǎng)評估價(jià)進(jìn)行評估，政府可以以略高于市場(chǎng)評估價(jià)(5-10%)基礎上進(jìn)行差額計算，這樣投資客或二手房的賣(mài)方也不會(huì )有什么意見(jiàn)。

　　第三、裝修費用變數太多，這部分買(mǎi)賣(mài)雙方另外簽署一份合同，自行解決關(guān)于裝修費用交易問(wèn)題。

　　第四、貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費可以當做成本，征稅前應在進(jìn)行差額計算之后扣除這些成本;

　　第五、物業(yè)管理費不計算成本內容，原因很簡(jiǎn)單，投資客或購房者已經(jīng)享受了物業(yè)管理管理服務(wù)，已經(jīng)消費的不做成本考慮。

　　第六，理順思路：按照毛坯房產(chǎn)的市場(chǎng)評估價(jià)進(jìn)行差額計算，扣除貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費之后，再進(jìn)行20%增值稅的征稅。

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